Condhotel: nuova forma di multiproprietà?

Il diritto di multiproprietà è stato oggetto negli ultimi decenni di un'importante evoluzione, diventando una forma di vacanze molto venduta in tutto il mondo, tra luci ed ombre, e che trova, forse, la sua forma più recente nel condhotel.

Ma quest’ultimo può essere veramente considerato la “multiproprietà 2.0”? e le attuali tutele previste per il consumatore possono essere estese anche a questo tipo di acquisti?

Quest’ultima domanda è, allo stato attuale, di difficile risposta, in quanto il fenomeno è ancora poco conosciuto.

Con questo nostro elaborato ci proponiamo di proporre una breve e non esaustiva ricostruzione del fenomeno, proponendo al lettore quali nuovi vantaggi o svantaggi, anche economici e fiscali, possono essere collegati a questo nuovo fenomeno che si sta affacciando sul mercato italiano. 

1) Che cos’è la multiproprietà?

La multiproprietà consiste in quella pratica commerciale che permette a più soggetti, proprietari di uno stesso immobile, di potere usufruire e godere dello stesso a turnazione nell’arco dell’anno.

L’art. 69 del codice del consumo definisce il contratto di multiproprietà come “un contratto di durata superiore a un anno tramite il quale un consumatore acquisisce a titolo oneroso il diritto di godimento su uno o più alloggi per il pernottamento per più di un periodo di occupazione”.

Nella sua versione classica, si è soliti parlare di multiproprietà immobiliare, caratterizzata dalla suddivisione dell’immobile tra più soggetti, i quali ne traggono godimento per determinati periodi dell’anno, suddividendosi i relativi costi di gestione.

Non di rado, la giurisprudenza ha avvicinato questa figura giuridica al condominio, ravvisando elementi comuni tali da consentire l’estensione delle norme previste in materia condominiale anche ai rapporti di multiproprietà.

Questo fenomeno turistico ha trovato la sua prima grande diffusione di massa attorno agli anni 80’ divenendo una forma alternativa di vacanza, caratterizzata dal poter disporre di un appartamento per una settimana all’anno in località turistiche (montagna/mare), con pagamento di spese di gestione limitate.

L’acquisto si perfeziona, come ogni altro diritto di proprietà, con un atto notarile e la conseguente iscrizione catastale volta a certificare la titolarità del diritto reale.

A livello europeo, però, sono aumentati i tentativi di truffa attraverso le multiproprietà, tant’è che nel 1994 è stata approvata la prima direttiva (Direttiva n. 94/97/Ce) volta a disciplinare questi acquisti e che ha introdotto, tra gli altri, l’obbligo di consegna del foglio informativo contenente le informazioni fondamentali riguardanti il titolo acquisito.

2) Il passaggio dalla multiproprietà immobiliare a quella alberghiera (“timesharing”)

La novità normativa europea, resa operativa in Italia con il D. Lgs. 427/1998, ha accentuato il passaggio dalla multiproprietà immobiliare, più costosa e caratterizzata dalla conoscenza tra tutti i soggetti aderenti, ad un fenomeno di largo mercato, ove non viene più venduto un diritto reale, ma un diritto di godimento ripartito sotto una forma associativa.

Ripreso dall’esperienza anglosassone (timeshare), la pratica che si diffonde è quella di vendere il diritto di poter soggiornare presso strutture alberghiere per una settimana, senza divenire proprietari della stanza, ma acquistando il mero diritto ad utilizzare quella stanza.

La Cassazione avvicina questo nuovo tipo di contratti a veri e propri contratti di albergo, ove il consumatore usufruisce dei servizi dell’albergo per una o più settimane all’anno, pagando le spese di gestione annuali.

I vantaggi legati a questa alternativa erano (e sono) l’assenza di un vincolo perenne (la proprietà) e la possibilità di acquistare l'appartamento già arredato, con la presenza degli arredi e di tutti i servizi di natura alberghiera usualmente forniti (reception, custodia, cambio settimanale della biancheria, pulizia dell'alloggio al termine di ogni turno, manutenzione, ecc).

Anche sotto il profilo regolamentare, non vi sono tutti i vincoli esistenti per la multiproprietà classica e quindi viene presentato come un sistema di vacanza più agile.

Il diritto di godimento d'uso turnario garantisce - in teoria - al cliente anche la possibilità di modificare il periodo di godimento del proprio diritto o di trasferire lo stesso su altro alloggio disponibile nello stesso residence ovvero in analogo complesso sito in altre località.

Tale ultima facoltà può essere, sempre in via teorica, esercitata anche attraverso il c.d. "circuito degli scambi" con il quale il multiproprietario può scambiare un proprio periodo-vacanza con uno dei multiproprietari in un altro dei siti di stazioni turistiche collegate alla medesima organizzazione.

Purtroppo, sono cresciuti i casi di vendite di prodotti vacanza risultati tutt’altro che regolari, in quanto i resort di riferimento non presentavano le caratteristiche ed i vantaggi promessi.

3) Arrivano i certificati di iscrizione alle associazioni

Questo sistema di vacanza che prevede il soggiorno presso una struttura alberghiera viene sostituito un ulteriore, nuovo e ancor meno chiaro tipo di contratti, i quali prevedono una iscrizione ad una associazione che, secondo quanto scritto nei contratti, dovrebbe garantire la possibilità di poter soggiornare in diversi alberghi, a seconda della scelta del consumatore.

Con l’iscrizione, quindi, non si diviene titolari di un diritto di godimento in una stanza di hotel o una casa per una settimana, ma si acquisisce l’iscrizione ad una associazione per un periodo (di solito, il 2053) e, in via indiretta, la possibilità in quanto socio di poter soggiornare in un albergo per una settimana, se esiste disponibilità.

Si tratta, infatti, di una vendita di un diritto flottante (floating) che può essere esercitato durante tutto l’anno, ma solo se in quella struttura alberghiera o resort vi è la disponibilità nel periodo richiesto.

Questo tipo di contratti sono stati, di frequente, oggetto di contenzioso davanti ai tribunali che li hanno considerati troppo generici e quindi non validi e vincolanti per il consumatore (ad esempio, vedi qui), anche alla luce della Direttiva 2008/122/CE che ha proposto nuovi diritti e tutele per i consumatori.

4) Evoluzione: cos’è il condhotel?

            a.- Disciplina del condhotel

Tale attività è stata introdotta per la prima volta nel nostro ordinamento con il D.L. n. 133/2014, il c.d. Decreto sblocca Italia, convertito poi nella L. n. 164/2014, e definito con un successivo D.P.C.M. del 2018 come “un esercizio alberghiero aperto al pubblico, a gestione unitaria, composto da una o più unità immobiliari ubicate nello stesso comune o da parti di esse, che forniscono alloggio, servizi accessori ed eventualmente vitto, in camere destinate alla ricettività e, in forma integrata e complementare, in unità abitative a destinazione residenziale”

Il condhotel può, quindi, essere inteso come un condominio che viene utilizzato come se fosse una struttura alberghiera.

Per svolgere tale attività sono richieste delle caratteristiche ben precise:

• presenza di almeno 7 camere;
•  la quota delle unità abitative vendute a terzi non deve superare il 40% della superficie del condhotel;
• le unità abitative ad uso residenziale devono invece essere lontane al massimo 200 metri dalla struttura principale, con stanza e cucina autonoma;
• portineria unica per tutti coloro che usufruiscono del condhotel;
• gestione unitaria e integrata con i servizi del condhotel e delle camere/unità abitative ad uso residenziale, per una durata non inferiore a dieci anni dall’inizio dell’esercizio del condhotel;
• possedere una classificazione minima di tre stelle;
• essere in regola con la normativa vigente in materia di agibilità per le unità abitative ad uso residenziale, ex art. 24 DPR n. 380/E/01;
• l’attività non può essere esercitata in un edificio nuovo, ma già preesistente.

Il D.P.C.M. del 2018, inoltre, ha rinviato la regolamentazione alle singole regioni (solo 12) che hanno inserito la tipologia del condhotel nell’ambito della propria normativa su turismo e strutture ricettive e per completezza dell’interessato si riporta sinteticamente i riferimenti normativi per ogni singola Regione:

Abruzzo: · L.R. 45/1982 (come modificata da LR 3/2020 e da L.R. 29/2020)

                · Delibera Giunta Regionale 282/2020

Campania: · Delibera Giunta Regionale 209/2019

Emilia-Romagna: · L.R. 3/2019 (come modificata da L.R. 13/2019)

Friuli Venezia-Giulia: · L.R. 21/2016 (come modificata da L.R. 6/2019)

                                    · Delibera Giunta Regionale 904/2021

Liguria: · L.R. 32/2014 (come modificata da L.R. 4/2019)

              · Delibera Giunta Regionale 632/2020

Lombardia: · L.R. 27/2015

Marche: · L.R. 9/2006 (come modificata da L.R. 33/2017 e da L.R. 28/2020)

               · Delibera Giunta Regionale 1086/2019

Provincia di Trento: · L.P. 7/2002 (come modificata da L.P. 5/2019)

                                 · Decreto del Presidente della Provincia 13-47/Leg. del 2021

Puglia: · L.R. 11/1999 (come modificata da L.R. 22/2020)

Sardegna: · L.R. 16/2017 (come modificata da L.R. 23/2018)

Sicilia: · L.R. 8/2018 (art.80)

             · Circolare 14050/2020

Toscana: · L.R. 86/2016

               · Decreto del Presidente Giunta Regionale 7.8.2018 n. 47/R

               · Delibera Giunta Regionale 221/2019

            b.- Vantaggi e svantaggi

Il condhotel rappresenta una forma ibrida fra hotel, casa vacanza e condominio, portando una serie di vantaggi sia al proprietario che al vacanziero.

Innanzitutto tale struttura può portare un aumento dei guadagni al proprietario nel periodo in cui non ne usufruisce, permettendo di entrare nel mercato delle locazioni.

Tutti i proprietari, inoltre, possono usufruire dei servizi comuni, come ad esempio quello di portierato.  

Per il turista può rappresentare una nuova esperienza per chi preferisce alloggiare in strutture extra-alberghiere per una settimana, usufruendo di servizi previsti a suo vantaggio.

Si differenzia, però, dalla multiproprietà in quanto il consumatore non acquisisce alcun diritto reale o di godimento turnario pluriennale, limitandosi ad usufruire della struttura solo per il periodo acquisito.

Sotto il profilo degli svantaggi è chiaro che vi sia il rischio di investire nella struttura per regolarizzarla a norma di legge senza avere la certezza effettiva di coprire i costi con i ricavi. Vi è in aggiunta una tendenza sfavorevole da parte delle Banche a riconoscere i finanziamenti necessari per investire nella struttura.