Da Trentino inBlu al blog: il contratto preliminare

Ecco alcuni spunti dal nostro incontro settimanale di Trentino inBlu radio dedicato a "casa dolce casa"

Che cosa è il contratto preliminare?

Il contratto preliminare, meglio conosciuto come compromesso, è un contratto che obbliga le parti a stipulare un successivo contratto vincolandone contenuto, modalità e tempi.

Ai sensi dell'art. 1351 il contratto preliminare è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo.

Ciò rimanda all'art. 1350 che disciplina i casi in cui gli atti devono farsi per atto pubblico (art. 2699) o per scrittura privata (art.2702).

Tra questi casi sono esplicitamente previsti, per quanto ci riguarda:

• i contratti che trasferiscono le proprietà di beni immobili
• i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscano il diritto di usufrutto su beni immobili, il diritto di superficie
• i contratti che costituiscono comunione dei diritti indicati dai numeri precedenti
• gli atti di rinunzia dei diritti sopra indicati

Eventuali modifiche al contratto preliminare sottoscritto devono avere la stessa forma del preliminare.

Importante rilevare sin da subito il contratto preliminare, è un vero e proprio contratto che obbliga le parti

anche ai sensi dell'art. 2932 c.c. (che disciplina l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto).

Quali sono gli elementi essenziali, o eventuali nel contratto preliminare?

Sono elementi essenziali:

1. l'immobile oggetto del contratto: il contratto preliminare deve quindi indicare qual è il diritto trasferito, l'immobile e le pertinenze. Deve essere indicata l'ubicazione, la consistenza, i confini, i dati catastali.

Si suggerisce, anche se non previsto dalla legge, di allegare al contratto stesso anche la planimetria catastale, (sottoscritta da entrambe le parti) in cui è rappresentato immobile, i suoi confini, le sue pertinenze, nonché eventuali vincoli preesistenti.

Importanza rinvestono anche i certificati di abitabilità, e qualora sia un terreno, è opportuno chiedere l'allegazione della destinazione urbanistica.

Vi è poi della documentazione che può non essere presente al momento della sottoscrizione del contratto preliminare, ma deve esserlo invece al momento della sottoscrizione del contratto definitivo davanti al notaio (es. certificazione energetica, certificato di abitabilità).

2. termine per la stipulazione del contratto definitivo

Nel contratto preliminare deve essere indicato il termine entro il quale il contratto deve essere concluso.

Se non vi fosse detta indicazione le parti successivamente possono rivolgersi al giudice perché fissi eventualmente una data.

Allo stesso giudice si può proporre inoltre della domanda di adempimento in forma specifica.

Qualora non vi sia alcuna attività delle parti e l'inerzia si protrae per 10 anni il diritto alla conclusione del contratto definitivo si estingue per prescrizione.

Importante sottolineare, che la mancata consegna dell'immobile nei termini (cosa che spesso accade quando si compra una casa dal costruttore) non determina automaticamente la cui risoluzione del contratto per inadempimento, ma può comportare il diritto all'eventuale risarcimento del danno.

3. prezzo

Il contratto preliminare deve contenere altresì l'indicazione del prezzo dell'immobile, e le modalità di pagamento (acconti, caparra confirmatoria, pagamento alla stipula del contratto definitivo con eventuali penali a carico delle parti).

Il contratto preliminare deve essere registrato?

Il contratto preliminare redatto per atto pubblico o per scrittura privata autenticata deve essere trascritto, ed in seguito registrato.

La registrazione deve essere chiesta dalle parti per le scritture private non autenticate, dai notai per gli atti ricevuti o autenticati, dagli agenti di mediazione, oppure dal mediatore immobiliare.

Naturalmente la registrazione comporta il pagamento dell'imposta di bollo, nonché il pagamento dell'imposta di registro, e l'imposta ipotecaria nella misura fissa di € 168, oltre ai costi di onorario del notaio calcolati in misura proporzionale al valore dell'atto.

Possono essere presenti delle condizioni?

Nei contratti di compravendita d’immobili spesso sono presenti delle condizioni sospensive dello stesso, che subordinano l'acquisto al verificarsi di eventuali avvenimenti futuri.

Tra queste occorre evidenziare quelle che si verificano più frequentemente: l'ottenimento dei finanziamenti bancari, la disponibilità dell'immobile stesso (in caso di immobile affittato), eventuale esito positivo delle verifiche effettuate.

Altre clausole possono essere poste infine a tutela sia della parte acquirente, sia della parte venditrice.