In questo spazio digitale dedicato ai consumatori abbiamo, negli ultimi anni, parlato di tutela degli utenti italiani, principali lettori del blog, senza pensare (probabilmente errando) che esistono anche medesime tutele per gli stranieri che vengono ad acquistare beni e servizi in Italia.
Ed in particolare, le tutele dei consumatori stranieri si è pensato, in tema di acquisto di una casa, che le controversie tra l'agenzia immobiliare italiana e il cliente straniero dovesse essere decisa dal giudice del luogo ove è ubicato l'immobile, ossia in Italia.
Ma il contratto di intermediazione immobiliare è soggetto alle medesime regole che vigono per l'immobile ed in particolare soggiace al c.d. forum rei sitae.
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 22465 del 30 giugno 2026, hanno invece ribadito un principio destinato ad incidere profondamente sull'attività degli operatori immobiliari che lavorano con clienti esteri: quando il professionista orienta la propria attività commerciale verso il mercato di un altro Stato membro dell'Unione Europea, il consumatore conserva il diritto di essere convenuto esclusivamente davanti ai giudici del proprio Paese di residenza.
1.- Il caso
La vicenda prende le mosse dal Lago di Garda dove possiamo trovare tante agenzie immobiliari che si propongono anche sul mercato estero per vendere gli immobili di una zona nota e di pregio.
Un'agenzia immobiliare riceve l'incarico di vendere un immobile, individua un potenziale acquirente tedesco attraverso il proprio sito internet, organizza la visita, non viene concluso l'affare, ma in seguito, il professionista viene a sapere che venditore e compratore concludono direttamente la compravendita senza corrispondere la provvigione.
L'Agenzia ha convenuto entrambe le parti davanti al Tribunale di Verona, invocando l'art. 1755 del codice civile, il quale stabilisce che "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o usi, sono determinate dal giudice secondo equità".
Il giudice di primo grado si esprime in senso favorevole all'agenzia immobiliare, ma acquirente e venditore propongono appello alla Corte d'Appello di Venezia, la quale dichiara il difetto di giurisdizione del giudice italiano perché entrambi i convenuti erano consumatori domiciliati in Germania e l'attività dell'agenzia risultava chiaramente rivolta anche al mercato tedesco.
La vicenda finisce davanti alla Suprema Corte di Cassazione: perchè?
2.- Le ragioni della Cassazione - la tutela del consumatore (anche se straniero)
La pronuncia degli Ermellini chiarisce un aspetto spesso poco considerato.
Al fine di decidere quale giudice deve decidere una controversia non è decisivo il luogo ove si trova l'immobile o dove viene svolta la mediazione, ma occorre piuttosto verificare se il professionista abbia scelto di rivolgersi anche ai consumatori di un determinato Stato estero.
Se questa strategia commerciale esiste, allora entrano in gioco le norme europee di tutela del consumatore previste dal Regolamento n. 1215/2012, che attribuiscono la competenza al giudice del domicilio del consumatore.
In particolare, sia la Corte di Appello che la Cassazione hanno dato applicazione all'art. 17 comma 1 lett. C) ossia: "Fatto salvo quanto previsto dall’articolo 6 e dall’articolo 7, punto 5, la competenza in materia di contratti conclusi da una persona, il consumatore, per un uso che possa essere considerato estraneo alla sua attività professionale è regolata dalla presente sezione: [...] c) in tutti gli altri casi, qualora il contratto sia stato concluso con una persona le cui attività commerciali o professionali si svolgono nello Stato membro in cui è domiciliato il consumatore o sono dirette, con qualsiasi mezzo, verso tale Stato membro o verso una pluralità di Stati che comprende tale Stato membro, purché il contratto rientri nell’ambito di dette attività."
Quindi, al fine di decidere quale giudice deve decidere una controversia è necessario comprendere se l'agenzia immobiliare opera in modo specifico verso un mercato estero, valutando come viene veicolata la proposta commerciale.
La Cassazione precisa, sotto questo aspetto, che non basta avere un sito internet consultabile dall'estero, in quanto ad oggi qualsiasi pagina web è accessibile praticamente ovunque nel mondo e questo, da solo, non dimostra la volontà di operare in un altro Paese.
Per stabilire se un professionista si rivolga realmente ai consumatori stranieri occorre valutare una serie di elementi concreti che nel caso sottoposto ai giudici sono stati:
- il sito internet era disponibile anche in lingua tedesca;
- le recensioni provenivano prevalentemente da clienti stranieri;
- era indicato il prefisso telefonico internazionale;
- gli immobili erano pubblicizzati su portali tedeschi;
- l'oggetto sociale prevedeva attività anche all'estero;
- la stessa rappresentante dell'agenzia aveva confermato l'operatività internazionale della società.
Secondo la Cassazione, questi elementi coincidono proprio con gli indicatori elaborati dalla Corte di Giustizia dell'Unione Europea per individuare un'attività commerciale diretta verso consumatori di altri Stati membri, così commentando: "[...] già per il solo fatto che le informazioni pubblicate sul sito internet di Immobiliare Magri S.r.l. furono pubblicate non solo nella versione in lingua italiana, ma anche nella versione in lingua tedesca. Inoltre, gli elementi considerati dalla Corte d’appello, sopra richiamati, non sono irrilevanti, come sostiene la ricorrente, posto che essi coincidono in più punti con quelli richiamati dalla Corte di Giustizia nella pronunzia sopra indicata, il che consente di concludere che Immobiliare Magri aveva “diretto” la propria attività verso lo Stato del consumatore, come correttamente statuito dalla sentenza impugnata.".
La decisione assume ancora maggiore importanza se confrontata con quella delle Sezioni Unite n. 18092 del 2024. In quella occasione l'agenzia immobiliare aveva pubblicato l'annuncio soltanto in lingua inglese su internet. La Cassazione aveva escluso la giurisdizione del foro del consumatore, osservando che l'inglese è una lingua internazionale e che la semplice presenza online non dimostra una strategia commerciale rivolta ad uno specifico Stato estero.
Oggi, invece, il quadro è completamente diverso: non c'è un solo elemento isolato, ma una pluralità di indizi che dimostrano una precisa scelta imprenditoriale di rivolgersi al mercato tedesco.
c.- Una decisione che va oltre il settore immobiliare
Il principio sancito dalla Suprema Corte va oltre il caso concreto e può potenzialmente interessare tutti i professionisti e le imprese italiane che promuovono stabilmente beni o servizi nei confronti di consumatori residenti in altri Paesi dell'Unione Europea.
Siti tradotti in più lingue, campagne pubblicitarie mirate, utilizzo di domini nazionali esteri, investimenti nel posizionamento online o una clientela internazionale non sono semplici strumenti di marketing: possono diventare elementi decisivi anche per stabilire quale giudice sarà competente in caso di controversia.
Chi acquista beni o servizi da un professionista che opera anche nel proprio Paese non è normalmente costretto ad affrontare un processo all'estero, con tutte le difficoltà economiche e linguistiche che ciò comporterebbe. Potrà invece difendersi davanti ai giudici del proprio Stato di residenza, riequilibrando il rapporto con il professionista.
È una tutela concreta che rende effettivo uno dei principi cardine del diritto dei consumatori europeo: chi sceglie di fare impresa su un mercato internazionale deve assumersi anche gli obblighi che derivano dalla protezione dei consumatori di quel mercato.
Cassazione Sezioni Unite - sentenza n. 22465/2026
