In questa puntata abbiamo affrontato alcune tipologie particolari di acquisto della proprietà.
La prima che abbiamo analizzato è la vendita con patto di riscatto, disciplinata dagli articoli 1500 s.s del codice civile.
Giova precisare che tale tipologia di vendita è applicabile sia i beni mobili che a quelli immobili.
Ai sensi di detto articolato, il venditore può riservarsi il diritto di riacquistare la proprietà della cosa venduta, mediante la restituzione del prezzo e delle spese sostenute dal possessore della cosa, necessarie per la conservazione del bene.
Qualora via sia un patto per cui il prezzo da restituire sia superiore a quello della vendita, tale patto è nullo per l’eccedenza.
La legge inoltre disciplina anche il tempo in cui detto diritto di riacquisto della proprietà debba essere esercitato, stabilendo nel caso di immobili, che esso non possa essere superiore ai cinque anni. Alle parti è concessa la possibilità di stabilire eventualmente un periodo inferiore ma non superiore a quello legale. Qualora ciò accadesse, il termine si riduce automaticamente ad anni cinque.
Il termine per esercitare il diritto di riscatto ricorre dal momento in cui la proprietà del bene passa dal venditore al compratore.
Inoltre, fino al momento del rimborso delle spese utili e necessarie che il compratore abbia sostenuto per il mantenimento e le riparazioni necessarie, lo stesso può esercitare il diritto di ritenzione.
Il venditore decade dal diritto di riscatto se entro il termine fissato non comunica al compratore la propria intenzione di esercitare tale diritto, mettendo a disposizione dello stesso le somme dovute.
Nella vendita di beni immobili tale dichiarazione deve essere fatta necessariamente per iscritto e pena di nullità della stessa.
Il venditore che abbia esercitato il diritto di riscatto può ottenere il rilascio della cosa purché questo sia opponibile agli stessi, (concretamente se l’atto è stato trascritto), ma è tenuto a mantenere eventuali locazioni fatte senza frode e siano convenute per un tempo non superiore ai tre anni.
Altra tipologia di acquisto della proprietà la troviamo nel patto con riserva di proprietà, come disciplinato dagli articoli 1523 ss del codice civile.
Con tale tipologia di vendita il compratore acquista la proprietà della cosa solamente al momento del pagamento dell’ultima rata del prezzo, ma se ne assume i rischi al momento della consegna del bene.
Ciò implica, nel caso in specie che vi è uno spostamento immediato del rischio per il perimento della cosa dal venditore al possessore (e futuro acquirente) ancora prima che questi ne abbia la piena proprietà.
Appare evidente che in tale tipo di contratto è insita una particolare forma di garanzia a tutela del venditore il quale non perde la proprietà del bene fino a quanto il compratore non abbia interamente pagato il prezzo concordato. Ne consegue che qualora ciò non avvenisse il promittente venditore può rientrare nel possesso della cosa con l’obbligo di restituire al promittente compratore le rate già pagate trattenendo l’equo compenso per l’uso della cosa oltre al risarcimento del danno.
Come nelle precedenti tipologie contrattuali, anche la vendita con riserva di proprietà à opponibile ai terzi creditori del compratore solo se risulta da atto scritto avente data certa.
Qui, un estratto della trasmissione del 15 dicembre 2012
Qui, un estratto della trasmissione del 15 dicembre 2012
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