Nella puntata di oggi abbiamo risposto ad una domanda di un nostro ascoltatore. Vistane l’importanza la riportiamo integralmente con la risposta. E’ sempre obbligatoria la costituzione di un fondo nel caso che si eseguano manutenzioni straordinarie nel condominio ? E chi deve costituirlo?
La legge nel nuovo articolo 1135 comma 4 del c.c., dispone che l'assemblea dei condomini qualora provveda a deliberare in merito all'approvazione di opere di manutenzione straordinaria o innovazioni debba obbligatoriamente costituire un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori.
Tecnicamente si parlerebbe quindi di obbligatorietà da parte dell'assemblea di costituzione di detto fondo prima di adottare la delibera che autorizzi dei lavori straordinari o delle innovazioni. (Le maggioranze previste variano poi di volta in volta in rapporto al tipo di lavori che intenda deliberare l'assemblea, solitamente per le innovazioni o lavori straordinari servono sia in 1ª che 2ª convocazione almeno 500 millesimi e il voto della metà +1 degli intervenuti).
Se andiamo a cercare la ratio della norma bisogna ricordare che l'obbligo di costituzione del fondo, (nel codice dalla riforma del 2013, precedentemente era prevista la mera facoltatività) è stato inserito principalmente per costituire una garanzia patrimoniale sia per le imprese che eseguono i lavori (che possono chiedere copia della delibera che ha istituito il fondo), sia per i condomini che sono puntuali e precisi nei pagamenti dei relativi oneri. Infatti, l'insolvenza anche di un solo condomino nel pagamento di lavori di rilevante interesse economico potrebbe compromettere l’economia dell'intero condominio.
Per essere completi, è anche vero però che la norma prevista nel 1135 c.c. non è considerata inderogabile, e pertanto l'assemblea potrebbe validamente approvare l'esecuzione di lavori straordinari o innovazioni senza aver costituito il relativo fondo.
Di fronte a tale delibera l'amministratore non potrebbe legittimamente sottrarsi ad adempiere,(deve comunque far eseguire i lavori) rischiando altrimenti di essere chiamato per le sue responsabilità in relazione ai danni derivati dall'aver omesso di interventi deliberati dall'assemblea. Come si è visto spesso, purtroppo, anche in questo caso la normativa lascia spazio aperto a più ipotesi di lavoro.
La dottrina tuttavia, al fine di evitare l'onerosa costituzione immediata di un unico fondo speciale per l'esecuzione di lavori di rilevante interesse economico, ammette anche che la provvista possa essere raccolta per "trances" rapportate allo stato di avanzamento dei lavori.
Anche in quest'ultima ipotesi tuttavia è opportuno che tale volontà dei condomini sia trasfusa in una delibera assembleare per evitare il rischio di una responsabilità dell'amministratore che ha firmato il contratto di appalto senza la costituzione del fondo speciale
Per completare la risposta ricordiamo che il fondo deve essere costituito tramite una delibera assembleare che ne stabilisce l’entità, le modalità di corresponsione e la destinazione della somma. Essendo questa una somma vincolata, questa non potrà essere usata dall’amministratore per far fonte ad altre spese (es una spesa improvvisa o una carenza nel conto corrente condominiale).
Nella prossima trasmissione affronteremo il tema della mediazione nelle controversie condominiali.
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