Ogni anno, durante le assemblee, emerge che alcuno dei condomini non ha versato le spese comuni, risultando inadempiente verso il condominio.
Il rendiconto del condominio, documento che “[…] contiene le voci di entrata e di uscita di ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve […]” ed assume ruolo decisivo nella qualificazione e quantificazione del credito vantato dal condominio.
Il rendiconto consuntivo, infatti, attesta il carattere di certezza, esigibilità e liquidità del credito, presupposto per la pretesa avanzata verso il moroso, in quanto da tale documento sorge il diritto del condominio ad ottenere il pagamento delle spese condominiali.
La Cassazione è intervenuta sul punto, con l’ordinanza n. 27849/2021 ed ha chiarito che nel rendiconto il credito del condominio deve essere riportato in modo chiaro e trasparente, rappresentando la prova del proprio diritto al pagamento da parte di un condomino in un giudizio davanti al tribunale.
Nel caso di specie, alcuni condomini morosi si erano rivolti alla Corte di Cassazione, lamentando, tra l’altro, che il condominio non avesse provato il proprio credito nel giudizio avviato nei propri confronti.
Il Giudice di legittimità ha respinto il ricorso, ribadendo il principio che se l’ingiunzione di pagamento ottenuta dal tribunale si basa sulla delibera di approvazione del consuntivo votata dall’assemblea condominiale, tale documento rappresenta piena prova del credito preteso dall’organo comune, salvo una precisa e concreta contestazione delle somme indicate, a mezzo di impugnazione nei modi e termini di cui all’art. 1137 c.c..
In termini più semplici, quando il condominio vota e approva la delibera con la quale viene determinata la spesa dovuta da ogni singolo condomino, tale documento è titolo di credito sufficiente per provare il credito ed ottenere la condanna al pagamento da parte del moroso, come specificato dalla Cassazione: “[…] nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese, il condominio soddisfa l'onere probatorio su di esso gravante con la produzione del verbale dell'assemblea condominiale con cui siano state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. 7569/1994)”.
L’approvazione del rendiconto consuntivo da parte dell’assemblea condominiale assume rilevanza anche sotto il profilo della decorrenza del termine di prescrizione del credito condominiale, in quanto è noto l’orientamento della giurisprudenza di legittimità, la quale ritiene che alle spese condominiali debba trovare applicazione l’art. 2948 c.c. n. 4, in quanto aventi cadenza periodica.
La norma in parola prevede che la prescrizione sia di cinque anni dalla data del voto della delibera di approvazione del rendiconto consuntivo e del relativo stato di riparto: tale termine può essere interrotto esclusivamente con la notificazione del decreto ingiuntivo.
E’ utile ricordare che, a seguito della riforma della materia introdotta nel 2012, è dovere dell’amministratore di attivarsi per il recupero delle spese nei confronti dei morosi entro “sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell'art. 63, primo comma, disp. att. cc”, e che per l’esecuzione di tale obbligo non necessiti di alcun specifico mandato impartito dall’assemblea.
Per tale ragione, il rendiconto consuntivo deve essere preciso e dettagliato, rappresentando prova decisiva del credito vantato dal condominio, così come specificato dalla Cassazione con il provvedimento che potete leggere di seguito.
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