La pronuncia oggi in commento, la n. 12803 pubblicata dal Tribunale di Roma il 18 giugno 2019, ci consente di determinare gli oneri che il condomino, preso singolarmente, deve sostenere qualora il proprio condominio intenti, sia per avallo dell’assemblea che per autonoma iniziativa dell’amministrazione, delle controversie legali.
La questione prende le mosse dall’impugnazione della delibera assembleare, nella quale i condomini ricorrenti hanno eccepito di non ritenersi responsabili delle conseguenze di una lite intrapresa dal condominio, e quindi delle relative spese di lite.
In particolare, i condomini, affermando di aver appreso dell’esistenza di questa controversia nel corso di un’assemblea condominiale, hanno notificato all’amministratore un atto di dissenso (articolo 1132 codice civile), nel quale dichiaravano di voler essere separati dalla responsabilità per gli effetti della eventuale soccombenza.
Occorre, a questo, punto, specificare se la norma appena citata, che pure è centrale in argomento, può essere richiamata puntualmente dal condominio, oppure se risponde a logiche più articolate.
Proprio dalla lettura dell’articolo 1132 Codice Civile, rubricato “dissenso dei condomini rispetto alle liti”, emerge che i condomini, in sede assembleare, possono deliberare di promuovere una lite oppure di resistere ad una lite: di primo acchito, sembrerebbe che la notizia di tutti i fatti litigiosi del condominio confluisca nell’assemblea.
Tale deduzione, tuttavia, sarebbe del tutto ingenua, poiché non si può non tener conto della sfera di attribuzioni originarie che la legge riconduce all’amministratore di condominio.
A tale riguardo, l’articolo 1130 Codice Civile - nell’esplicitare un elenco per lo più attiene agli atti di conservazione delle parti comuni o alla gestione fiscale e contabile improrogabile - demanda all’amministratore l’espletamento dei doveri di legge.
L’articolo 1131 Codice Civile, poi, chiarisce che per espletare tali attribuzioni, l’amministratore dispone della rappresentanza dei condomini e può agire o resistere in giudizio contro terzi o condomini (o, qualora questi venga a mancare per qualsiasi causa, il curatore speciale; vedi articoli 65 disp. att. e 30 c.p.c.).
In definitiva, tre sono le fonti della rappresentanza in giudizio da parte dell’amministratore condominiale:
- Anzitutto vi è la legge, in base al principio facilmente desumibile dall’articolo 1130 e ss. per il quale l’amministratore, nell’alveo delle sue improrogabili attribuzioni, deve espletare correttamente i propri doveri, intentando le azioni giudiziarie ritenute opportune. Va ricordato, però, che l’amministratore è tenuto ad attestare le liti in corso, quantomeno, al condomino che ne faccia esplicita richiesta (articolo 1130, n. 9), codice civile);
- quindi, vi è il regolamento condominiale, atto formato o rivisto dai condomini intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio ed allegato al registro dei verbali assembleari (articolo 1138, comma 3°, codice civile), che contiene norme sull’uso delle cose comuni, sulla ripartizione delle spese da parte dei condomini, nonché le norme di tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministratore. Il regolamento condominiale può essere fonte del conferimento di maggiori poteri all’amministratore di condominio, e quindi della rappresentanza ad hoc.
- Infine, vi è la delibera assemblea. Di solito, l’assemblea condominiale è informata dall’amministratore di tutte le liti condominiali il cui contenuto esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, tutte quelle, cioè, che non sono previste dalla legge ovvero dal regolamento condominiale.
Chiarite le fonti della rappresentanza in giudizio, e soprattutto chiarito che la notizia delle controversie intraprese dal condominio non confluisce automaticamente nelle assemblee condominiali, è opportuno chiarire quali sono i margini di manovra del condomino che intenda esprimere il proprio dissenso.
Se le controversie:
A.- sono state intentate dall’amministratore nell’esercizio delle attribuzioni originarie (articolo 1130 codice civile), il condomino potrà ricorrere all’assemblea condominiale contro i singoli provvedimenti dell’amministratore (articolo 1133 codice civile) oppure adire il giudice ordinario contro il successivo deliberato dell’assemblea stessa (articolo 1137 codice civile). In ogni caso, sarà tenuto corresponsabile, insieme agli altri condomini, delle spese litigiose, senza separazioni di sorta.
B.- Se le controversie scaturiscono dal conferimento della rappresentanza contenuto nella delibera assembleare, che si ha per tutte le materie che esorbitano dalle attribuzioni originarie dell’amministratore, allora il condomino ha il margine adeguato per esprimere il proprio dissenso, purché notifichi all’amministratore un atto di dissenso, entro e non oltre trenta giorni dopo aver appreso della deliberazione assembleare.
Tale atto indica la separazione dalla responsabilità in ordine alle conseguenze di lite in caso di soccombenza del condominio. In conseguenza di questa notifica, il condomino potrà essere chiamato a rispondere degli effetti della lite in questi termini:
b.1.- del mero anticipo delle spese di soccombenza, con diritto di rivalsa verso il condominio;
b.2.- delle spese di giudizio che il condominio, dopo aver vinto la causa, non può ripetere dal soccombente (ad esempio, le spese di lite compensate dal giudice; vedi art. 92 c.p.c.).
In questi casi, viene consentito al condomino dissenziente di poter esprimere il dissidio ex art. 1132 c.c. e non partecipare alle spese legali sostenute dal condominio per il giudizio al quale si è opposto.
Tribunale di Roma - sentenza n. 12803/2019.
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