Uno dei temi più trattati nelle assemblee condominiali è quello della ripartizione dei costi comuni, ed in particolare le spese collegate ai consumi di energia elettrica, riscaldamento ed acqua.
Una peculiare questione è stata sollevata dal Tribunale di Milano, con la sentenza n. 1280/2018 che potete leggere di seguito, ove il giudice ha affrontato la ripartizione delle spese di consumo di acqua all'interno del condominio.
La vicenda è particolarmente interessante perché tocca alcuni aspetti dell'art. 1123 c.c. (ripartizione delle spese), la possibilità di derogare alla suddivisione del costo prevista ex lege e l'obbligo di installazione dei contatori di sottrazione.
- Spese comuni - criterio di ripartizione (art. 1123 codice civile)
L'art. 1123 c.c. stabilisce la regola generale in materia di spese comuni: "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.".
La regola generale è, quindi, che nel caso di spese comuni, ogni condomino partecipa in misura proporzionale ai valori millesimali di proprietà e può essere derogata per volontà delle parti, inserendo nel regolamento condominiale il diverso criterio di ripartizione (egualitario) del costo, così come osservato dal Tribunale di Milano.
- Mancanza di contatori e calcolo del consumo di acqua
Nel caso di specie, un condominio, sprovvisto di contatori di sottrazione per il conteggio dell'acqua, aveva deliberato la suddivisione del costo comune dell'acqua potabile attraverso un criterio di presenza dei condomini durante l'anno, escludendo dal costo comune i proprietari degli appartamenti che non usufruivano del servizio acqua durante l'anno.
Un condomino aveva installato il contatore dell'acqua, decidendo di impugnare la delibera condominiale, in quanto la suddivisione del costo comune era eccessivamente onerosa per lo stesso.
Il condomino aveva evidenziato che in assenza di contatori dell'acqua, la suddivisione non poteva essere decisa con delibera condominiale, ma doveva rispettare il principio di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., secondo il quale nel caso di assenza di contatori di sottrazione installati nelle singole unità immobiliari, la suddivisione del costo dell'acqua potabile del condominio deve rispettare il criterio dei valori millesimali.
- Tribunale di Milano: invalida la delibera assembleare che prevede un criterio di ripartizione - obbligo di installazione del contatore dell'acqua
Il Tribunale di Milano, richiamando la giurisprudenza di legittimità, ha dichiarato non valida la delibera condominiale con la quale viene stabilito, ai fini della ripartizione del costo dell'acqua potabile, la differenza tra coloro che abitualmente vivono nel condominio e coloro che vi soggiornano solo alcuni giorni all'anno.
Il giudice meneghino ha richiamato i principi previsti in materia, evidenziando che l'art. 1123 c.c., norma che prevede quale criterio di ripartizione quello dei millesimi di proprietà, salvo che il regolamento preveda la suddivisione del costo per testa.
In materia di suddivisione del costo dell'acqua, il Tribunale di Milano però osserva che "[...] la ripartizione a contatore è imposta dalle norme vigenti, che prevedono, anzi, come obbligatoria l'installazione di contatori individuali, soprattutto per le attività produttive o del terziario: la L. n. 36/94 (sul Servizio Idrico Integrato) prevede all'art. 5 (come modificato dal D. L. vo 152/1999 che:
1. Le regioni prevedono norme e misure volte a favorire la riduzione dei consumi e l'eliminazione degli sprechi ed in particolare a: [omissis]
d) installare contatori per il consumo dell'acqua in ogni singola unità abitativa nonché contatori differenziati per le attività produttive e del settore terziario esercitate nel contesto urbano".
La normativa vigente, quindi, ha previsto l'obbligo di ripartizione del costo dell'acqua con il contatore individuale, soprattutto per le attività produttive o del terziario, cosicché esiste un obbligo legislativo di conteggio e suddivisione mediante contatore costo dell'acqua tra i condomini.
I restanti criteri di ripartizione del costo sono residuali ed in particolare, quello per millesimi di proprietà ex art. 1123 c.c. è previsto per legge, e può essere derogato con il regolamento condominiali che può (deve) prevedere la sola ripartizione per testa (immobile di proprietà), del costo comune.
Questi criteri sono, come ribadito dal giudice, pienamente legittimi sole nel caso di mancanza di contatori di sottrazione installati in ogni singola unità immobiliare.
Tribunale di Milano - Sez. XIII^ Civ. - sentenza n. 1280/2018.
Condominio - consumo acqua - criterio ripartizione costo tra condomini by Consumatore Informato on Scribd
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