Condomino indisciplinato? l'amministratore può multarlo

Vivere in condominio significa condividere spazi, regole e, spesso, anche tensioni e quindi siamo a conoscenza che l'argomento che trattiamo con questo nostro intervento è vissuto/sofferto da molti dei nostri lettori (per un aiuto o consulto, scrivi a sos@consumatoreinformato.it).

Rumori fuori orario, uso improprio delle parti comuni, comportamenti contrari al regolamento: situazioni quotidiane che possono degenerare facilmente in conflitti che devono essere risolti in modo civile attraverso gli organi sovrani: l'assemblea condominiale e l'amministratore. 

La prima idea è quella di rivolgersi all'avvocato ed avviare la causa, ma a volte può essere utile conoscere altre strade, più rapide e meno costose.

Stiamo parlando della multa condominiale, una possibilità di risoluzione delle controversie condominiali sempre più in voga, ma che deve seguire regole precise, altrimenti è illegittima.

a.- Cos’è davvero la multa condominiale

La multa condominiale è una sanzione economica interna al condominio, prevista dall’art. 70 delle disposizioni di attuazione del codice civile: "Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.".

La norma in parola introduce una misura, non molto conosciuta, finalizzata a scoraggiare comportamenti contrari al regolamento,  e che trova applicazione in queste circostanze:

• violazioni del regolamento condominiale
• viene decisa dal condominio (non da autorità pubbliche)
• l’importo non va allo Stato, ma al fondo condominiale predisposto mediante assemblea

La norma indica anche gli importi che possono essere erogati e si tratta di limiti inderogabili:

• fino a 200 euro per la prima violazione
• fino a 800 euro in caso di recidiva

b.- Quando la multa è valida?

Dal punto di vista della tutela del consumatore-condomino, questo è il punto centrale: non tutte le multe sono legittime e per essere valida, la sanzione deve rispettare alcune condizioni fondamentali, come chiarite dalla legge e che qui ci limitiamo a riprendere.

        1. Deve essere prevista nel regolamento

Il primo presupposto è che la sanzione debba essere inserita nel regolamento condominiale, sicché se quest'ultimo non prevede espressamente la possibilità di applicare sanzioni, la multa non può essere irrogata.

Questo è uno dei vizi più frequenti.

        2. Deve esserci una violazione chiara

La sanzione può essere prevista solo nel caso di specifica violazione della norma regolamentare, mentre non basta un comportamento “fastidioso”.

Esempio:

• oggetti laciati nelle scale → sanzionabile
• generico “disturbo” non regolamentato → difficilmente sanzionabile

        3. Deve essere deliberata correttamente

La previsione della sanzione nel regolamento non è sufficiente, ma necessita di una delibera assembleare, con maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi favorevoli. 

A questa regola generale, il regolamento può autorizzare, in modo espresso e ben delimitato, l’amministratore ad applicare direttamente la sanzione (ad esempio per chi parcheggia il veicolo fuori dagli spazi condominiali).

        4. Deve essere comunicata correttamente

Il condomino deve ricevere una comunicazione formale (raccomandata o PEC) con:

• descrizione dell’infrazione
• riferimento al regolamento
• importo della sanzione

Senza questi elementi, la multa è contestabile.

c.- Attenzione: gli abusi più frequenti

Dal punto di vista della tutela del condomino, è importante riconoscere le situazioni critiche più comuni:

• multe senza previsione nel regolamento
• decisioni prese senza assemblea o senza potere dell’amministratore
• contestazioni generiche o non documentate
• uso della multa come “strumento punitivo” personale

In tutti questi casi, la sanzione è spesso impugnabile e il condomino non è mai privo di tutela, dovendo, in primo luogo, controllare se tutti gli aspetti formali sopra indicati sono stati rispettati.

d.- Impugnare la delibera assembleare

Se la multa deriva da una delibera assembleare, può essere impugnata entro:

• 30 giorni dalla comunicazione da parte dell'Amministratore

L'impugnazione avviene davanti all’autorità giudiziaria, previo procedimento di mediazione civile, obbligatorio per questo tipo di controversie e che presenta i seguenti vantaggi:

• responsabilizza i condomini
• riduce il ricorso al giudice
• contribuisce alle spese comuni

Ma proprio perché incide direttamente sui diritti economici del singolo, deve essere utilizzata con rigore.