Questa domenica torniamo a trattare una questione relativa ai rapporti di condominio, ed in particolare la possibilità dell'amministratore di poter svolgere le proprie mansioni ad interim, ossia successivamente alla revoca del mandato o alla non conferma con voto dell'assemblea.
(1) Il caso
Con l’ordinanza n. 7247 del 25 marzo 2026, la Corte di Cassazione torna ad affrontare una questione molto concreta per la vita condominiale: che cosa può fare l'amministratore quando il suo incarico è scaduto, ma l'assemblea non ha ancora nominato il nuovo amministratore?
La risposta della Cassazione è particolarmente significativa perché arriva a pochi mesi di distanza da una precedente decisione della stessa Corte, la n. 424 dell'8 gennaio 2026, che aveva invece riconosciuto all'amministratore in regime di prorogatio poteri gestori molto più ampi.
La nuova pronuncia prende quindi espressamente le distanze da quell'orientamento e restringe il perimetro dell'attività dell'amministratore il cui incarico è cessato.
Cosa cambia con la nuova pronuncia? Secondo la Cassazione, l'amministratore che ha cessato il proprio incarico non può essere considerato, a tutti gli effetti, come un amministratore ancora regolarmente in carica.
La sua attività deve essere limitata alle sole attività urgenti, cioè a quelle necessarie per evitare un pregiudizio agli interessi del condominio nelle more della nomina del nuovo amministratore.
La Corte esclude inoltre che l'amministratore possa pretendere un compenso per l'attività svolta dopo la cessazione dell'incarico, quando questa sia riconducibile alla gestione in prorogatio prevista dalla legge.
Il principio assume quindi una portata pratica importante: la scadenza dell'incarico non determina una prosecuzione automatica e integrale dei poteri dell'amministratore.
(2) Il riferimento all'art. 1129 del Codice civile
La Cassazione fonda la propria decisione, in particolare, sull'art. 1129, ottavo comma, c.c., secondo la quale: "Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.".
Quindi, quando l'amministratore cessa il suo incarico deve provvedere alla consegna della documentazione condominiale e compiere le attività urgenti, necessarie a evitare pregiudizi agli interessi comuni, senza diritto ad ulteriori compensi per tali attività.
Il dato normativo assume particolare importanza nelle situazioni, tutt'altro che rare nella pratica, nelle quali l'assemblea viene convocata per nominare o confermare l'amministratore ma non riesce a raggiungere i quorum necessari per assumere la deliberazione.
Si crea così una situazione di stallo: il precedente incarico è terminato, ma il condominio non è ancora riuscito ad esprimere una nuova volontà.
(3) L'amministratore “ad interim”: una figura della prassi da comprendere correttamente
È proprio in questa situazione che nella prassi viene talvolta utilizzata l'espressione “amministratore ad interim”, ossia la specifica e pratica vicenda ove l'amministratore uscente continua temporaneamente a svolgere le attività necessarie per assicurare una minima continuità della gestione, mentre l'assemblea non riesce a nominare il successore.
Occorre però evitare un equivoco: l'amministratore ad interim non coincide necessariamente con una nuova figura giuridica distinta dalla prorogatio prevista dalla legge.
Quando il precedente mandato è semplicemente scaduto e l'assemblea non riesce a deliberare una nuova nomina per difetto di maggioranza, si è nel campo della prorogatio prevista dall'art. 1129, comma 8, c.c.. In questo caso, secondo la nuova impostazione della Cassazione, il potere dell'amministratore uscente non può essere considerato pieno e generale, ma rimane collegato alle attività urgenti necessarie ad evitare pregiudizi al condominio.
Diversa è invece la situazione nella quale sia la stessa assemblea, con una specifica deliberazione, a conferire all'amministratore un incarico temporaneo, definendone durata, attività e, ove previsto, compenso.
In questo secondo caso non si tratta semplicemente della prorogatio legale, ma di un vero e proprio mandato temporaneo conferito dall'assemblea, il cui contenuto deve essere individuato nella relativa deliberazione.
La distinzione è importante perché evita che l'espressione “ad interim” venga utilizzata per attribuire automaticamente all'amministratore cessato poteri che la legge non gli riconosce più.
(4) La novità della Cassazione
L'ordinanza n. 7247/2026 restringe quindi il perimetro dell'attività dell'amministratore cessato.
Secondo la pronuncia:
- l'amministratore il cui incarico è terminato non conserva automaticamente tutti i poteri dell'amministratore in carica;
- la sua attività deve essere limitata alle esigenze urgenti necessarie a tutelare gli interessi comuni;
- per tali attività, in assenza di una nuova specifica investitura, non può pretendere ulteriori compensi;
- la situazione di stallo dell'assemblea non trasforma automaticamente la prorogatio in una nuova nomina.
La prorogatio, secondo la sentenza della Cassazione, serve ad assicurare una continuità minima della gestione, non a prolungare indefinitamente il precedente incarico, ponendosi in contrasto con una precedente sentenza del 2026, la n. 424 dell'8 gennaio 2026, ove è stata sostenuta una concezione più ampia della prorogatio, riconoscendo all'amministratore cessato una sostanziale continuità dei poteri gestori sino alla nomina del successore.
L'ordinanza n. 7247/2026 si colloca invece in una direzione opposta, valorizzando il tenore letterale dell'art. 1129, comma 8, c.c. e circoscrivendo l'attività dell'amministratore uscente agli affari urgenti.
Si tratta dunque di un significativo mutamento di orientamento intervenuto in un arco temporale molto breve. Sarà la successiva giurisprudenza a chiarire se questa nuova impostazione sarà destinata a consolidarsi.
(5) Perché la distinzione è importante per il condominio
La questione affrontata dalla Suprema Corte non è soltanto teorica, in quanto se l'amministratore è effettivamente cessato dall'incarico e opera soltanto in regime di prorogatio legale, occorre verificare con attenzione se le attività da lui compiute siano effettivamente riconducibili alla gestione urgente prevista dall'art. 1129, comma 8, c.c.
Diverso è il caso in cui l'assemblea abbia deliberato espressamente una prosecuzione temporanea dell'incarico, individuando le attività che l'amministratore è autorizzato a svolgere.
In quest'ultima ipotesi, la deliberazione assembleare assume quindi un'importanza decisiva: non è il semplice utilizzo dell'espressione “ad interim” a determinare i poteri dell'amministratore, ma il contenuto concreto dell'incarico conferito dall'assemblea.
(6) Le conseguenze pratiche per i condòmini
Per i condòmini diventa quindi importante non fermarsi alla domanda: “L'amministratore è ancora lì?”, ma devono chiedersi: “A quale titolo sta continuando ad operare e quali poteri gli sono stati effettivamente attribuiti?”
In presenza di una semplice prorogatio conseguente alla mancata nomina del successore, occorre distinguere le attività realmente urgenti da quelle che appartenevano alla normale gestione ordinaria.
Se invece l'assemblea ha deliberato un incarico temporaneo, è opportuno verificare cosa stabilisce esattamente la delibera: durata, poteri attribuiti, attività consentite ed eventuale compenso.
Questa verifica può diventare particolarmente importante quando, dopo la scadenza dell'incarico, vengono assunti nuovi impegni economici, affidati lavori, sottoscritti contratti o compiute altre attività che non sembrano riconducibili a una situazione di urgenza.
La vicenda insegna che la scadenza dell'incarico dell'amministratore non deve essere considerata un dettaglio formale.
Quando l'assemblea non riesce a nominare il successore, il condominio entra in una situazione particolare nella quale bisogna distinguere attentamente tra:
(A)
prorogatio legale, nella quale l'amministratore cessato continua a occuparsi delle attività urgenti previste dall'art. 1129, comma 8, c.c.
(B)
e incarico temporaneo deliberato dall'assemblea, nel quale sono invece la delibera e il suo contenuto a stabilire il perimetro dell'attività dell'amministratore.
Per il condomino, conoscere questa differenza significa poter controllare con maggiore consapevolezza chi sta gestendo il condominio, in base a quale titolo, con quali poteri e a fronte di quale eventuale compenso.
Quando l'assemblea rimane bloccata per l'impossibilità di raggiungere i quorum necessari, non è quindi sufficiente lasciare la situazione indefinitamente in sospeso. I condòmini devono verificare le iniziative necessarie per arrivare alla nomina del nuovo amministratore e, nei casi previsti dalla legge, possono ricorrere all'autorità giudiziaria.
Il principio che emerge per il consumatore informato è semplice: la continuità della gestione condominiale deve essere garantita, ma la continuità non significa automaticamente proroga senza limiti dei poteri dell'amministratore..
Cassazione Civile - Sez. II^ - sentenza n 7247/2026
