Questa domenica affrontiamo una vicenda abbastanza ricorrente, ossia quando viene firmato un contratto preliminare di acquisto della casa, senza subordinare il definitivo all'ottenimento del mutuo e, in seguito, non si riesce ad onorare l'accordo perché la banca ha rifiutato di concedere il finanziamento o, come accaduto nella vicenda, ritardato il versamento della somma.
Il suggerimento che vi vogliamo dare, partendo dalla vicenda sottoposta alla decisione della Cassazione, è di inserire nel preliminare sempre una clausola risolutiva ove si subordina la conclusione del definitivo (rogito davanti al notaio) all'ottenimento del mutuo con la banca: "Le parti sottopongono il contratto preliminare alla condizione risolutiva, subordinando la firma del rogito notarile all'ottenimento, da parte del promissario acquirente, di un mutuo ipotecario entro il termine per il definitivo. Nel caso di rifiuto da parte dell'istituto di credito alla concessione del mutuo al promissario acquirente, il presente accordo viene mutualmente considerato privo di efficacia e risolto con restituzione di ogni eventuale somma anticipata a titolo di acconto o caparra.".
Nella vicenda affrontata dagli Ermellini, la promittente acquirente conveniva in giudizio la proprietaria dell'immobile al fine di ottenere la legittimità del recesso al contratto preliminare sottoscritto con restituzione del doppio della caparra.
Il preliminare prevedeva l'obbligo di pagamenti rateali della somma prevista prima della conclusione del rogito, con importi da versarsi a date prestabilite.
La promittente acquirente effettuava quasi tutti i versamenti, ma non avendo ricevuto in tempo utile un finanziamento, aveva richiesto alla controparte il rinvio della data per il rogito notarile, confermando la propria intenzione di pagamento di quanto previsto tra le parti.
Quest'ultima, costituitasi in giudizio, osservava che non era mai stato raggiunto alcun accordo sul rinvio della data, con conseguente inadempimento da parte dell'acquirente degli obblighi assunti con il preliminare.
I giudici di merito davano ragione alla promittente venditrice, ma la Cassazione ha ribaltato la questione, osservando che nella valutazione dell'eventuale inadempimento della promittente acquirente, si debba fare riferimento alla complessiva condotta tenuta dalle parti nella vicenda.
Il giudice di legittimità richiama, sul punto, l'orientamento sviluppato dalla giurisprudenza di legittimità, ossia: "il giudice non può isolare singole condotte di una delle parti per stabilire se costituiscano motivo di inadempienza a prescindere da ogni altra ragione di doglianza dei contraenti, ma deve, invece, procedere alla valutazione sinergica del comportamento di questi ultimi, attraverso un'indagine globale e unitaria dell'intero loro agire, anche con riguardo alla durata del protrarsi degli effetti dell'inadempimento, perché l'unitarietà del rapporto obbligatorio a cui ineriscono tutte le prestazioni inadempiute da ognuno non tollera una valutazione frammentaria e settoriale della condotta di ciascun contraente, ma esige un apprezzamento complessivo".
E il giudice di merito non ha operato, secondo la valutazione operata dalla Cassazione, un giudizio complessivo delle condotte al fine di verificare la sussistenza del presunto inadempimento lamentato dal promittente venditore.
"La Corte d’appello avrebbe dunque dovuto considerare che la ricorrente aveva unicamente chiesto un rinvio del pagamento di una parte del prezzo, profilo che attiene all’esecuzione del contratto (cfr. Cass. n. 525/2020) e si era detta disponibile a versare tale somma entro la data fissata per la conclusione del contratto definitivo.".
Corte di Cassazione Sez. II^ Civ. - sentenza n. 26313/2024 (visibile con browser Opera vpn attivo)
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