Nei rapporti di condominio, il creditore deve agire prima verso il condomino moroso

Nei rapporti di condominio sono diffusi diversi "falsi miti" con i quali si ritiene che la gestione delle vicende che riguardano i condomini siano regolate da prassi o da regolamentazioni giuridiche del tutto inventate.

Uno degli aspetti più discussi in ambito di assemblea condominiale riguarda, infatti, l'obbligo di pagamento in favore del creditore condominiale per le quote dei condomini morosi: chi paga nel caso in cui un condomino non versi la sua parte?

La risposta al quesito è tutt'altro che secondaria, in quanto è all'ordine del giorno che nei condomini vi sia qualcuno in ritardo con le quote previste nella ripartizione delle spese operata dall'amministratore.

Il creditore si rivolge al condominio pretendendo il suo credito: chi deve pagare per la richiesta del terzo creditore? il singolo condomino inadempiente o tutti i condomini, salvo poi pretendere il pagamento dal moroso? 

Il provvedimento del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ci consente di affrontare i quesiti sopra proposti e trovare, attraverso i principi espressi dal giudice campano, le risposte più corrette.

Il punto di partenza è l'art. 63 disposizioni attuative del codice civile, il quale prevede quanto segue:

"Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.".

La norma appena richiamata è chiara nel prevedere alcune semplici regole:

1. L'amministratore è legittimato a svolgere le azioni di emergenza per conto del condominio;
2. Il creditore del condominio è legittimato ad ottenere dall'amministratore il nominativo del condomino moroso;
3. Il creditore  del condominio deve prima agire verso il condomino moroso e poi rivolgersi al condominio per ottenere il suo credito;
4. Se il debito del moroso si protrae per oltre sei mesi, l'amministratore può sospendere i servizi comuni nei suoi confronti, sempreché non danneggino gli altri condomini;
5. Chi subentra nel rapporto di condominio è solidamente obbligato al pagamento delle spese condominiali relative alle ultime due annualità con il precedente condomino;
6. Chi esce dal rapporto condominiale, perché ha venduto l'alloggio, è solidalmente responsabile con il condomino subentrante fino a quando non trasmette copia autentica del titolo di trasferimento del diritto;

Le regole appena richiamate aiutano a comprendere anche come devono essere gestiti i rapporti condominiali tra amministratore, condomini e coloro che vantano un diritto verso uno dei proprietari di alloggi del condominio, dando già risposta ai quesiti posti in precedenza.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha avuto modo di affrontare e risolvere una delle questioni che usualmente riguardano il condominio, ossia l'ipotesi in cui un terzo arrivi a bussare alla porta dell'amministratore, chiedendo di ottenere il pagamento di somme non versate a causa di alcuni condomini/creditori morosi.

Nel caso di specie, la società aveva contestato all'amministratore condominiale di non aver comunicato il nome dei condomini morosi, al fine di poter agire nei confronti di questi ultimi per poter recuperare il proprio credito.

Il condominio aveva contestato la pretesa del creditore, affermando di aver indicato il nominativo dei condomini morosi e l'importo da essi dovuto, mentre nessun altra informazione era, a detta dell'amministratore, dovuta.

Orbene, il giudice ricostruisce in modo mirabile e condivisibile la disciplina prevista in questa materia, delineando diritti ed obblighi spettanti alle parti, nonché il dovere dell'amministratore a dover comunicare al creditore i dati del condomino moroso, onde consentirgli di poter soddisfare il proprio credito.

Sul punto, il giudice chiarisce che: "[...]  l’obbligo posto dalla legge a carico dell’amministratore trova il suo fondamento giustificativo nel rapporto di mandato che lo lega al condominio: sicché per il caso in cui l’amministratore non ottemperi ai suoi doveri e il condominio medesimo, in persona dell’amministratore, venga condannato, rimane salva l’azione di responsabilità dovuta all’eventuale inerzia.".

Ma quali informazioni deve fornire l'amministratore al terzo creditore? contrariamente a quanto si crede, il diritto alla privacy e riservatezza cede il passo al diritto del creditore a vedere soddisfatto il proprio legittimo diritto, sicché l'amministratore deve fornire al terzo i seguenti dati:

- nominativo del condomino moroso;

- importo non versato;

- dati catastali dell'immobile come iscritti nell'anagrafe condominiale;

- quote millesimali.

Tali dati, infatti, non possono essere negati: "In relazione alla ratio della disciplina, l’obbligo è soddisfatto con la comunicazione delle generalità complete dei condomini, dei dati catastali degli immobili come iscritti nell’anagrafe condominiale delle quote millesimali e dell’importo dovuto da ciascuno secondo la ripartizione svolta in virtù della relativa tabella. Altri dati non sono previsti, sicché la domanda proposta va oltre il dato normativo e la consistenza dell’obbligo di cui si è detto.".

Di conseguenza, il terzo dovrà rivolgersi al debitore e chiedere a quest'ultimo di provvedere al pagamento della somma dovuta a causa del suo inadempimento.

Qui di seguito, la sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere.