Nel condominio, sono presenti numerose tipologie di spesa che andremo ad analizzare in questa e nelle prossime puntate del nostro percorso attraverso il condominio.
Definire la tipologia di spesa è anche importante per capire e valutare quali siano le regole e le maggioranze necessarie per l’adozione dei singoli provvedimenti di spesa, e chi siano i soggetti destinati a sostenerne i costi.
È chiaro secondo la regola generale, che tutti i condomini sono obbligati a sostenere le spese ma è anche vero che in alcuni casi, che analizzeremo, l’amministratore troverà come proprio interlocutore non necessariamente il proprietario dell’immobile altre persone.
A titolo esemplificativo ricordiamo che alcune disposizioni nel nostro codice prevedono un particolare onere a carico di soggetti che abbiano, rispetto all’immobile, diritti reali in essere quali ad esempio il diritto di usufrutto, uso e abitazione. In questo casi vedremo ad esempio che le spese di godimento dell’immobile sono a carico del titolare del diritto reale mentre le altre (ad esempio le manutenzioni straordinarie, le innovazioni ecc) sono a carico del nudo proprietario.
Riepilogando quindi, per ogni tipologia di spese vedremo quali sono le regole relative al diritto di voto in assemblea per l’adozione, nonché a chi spetta il relativo onere.
Vedremo inoltre che la divisione delle spese in alcuni casi può essere derogata dalla volontà dei condomini. Tali deroghe devono essere contenute nel regolamento condominiale di tipo contrattuale.
Per la modifica di queste pattuizioni è necessaria una deliberazione che deve essere assunta dall’assemblea con l’unanimità dei condomini.
Solitamente in un condominio troviamo:
- Le spese ordinarie.
- Le spese straordinarie.
- Le spese per innovazione.
- Le spese per la conservazione.
- Le spese di godimento.
Le spese ordinarie: sono quelle spese necessarie per la normale gestione, funzionamento e manutenzione del condominio, al fine di evitare il degrado dell’immobile.
- Manutenzione delle parti comune (citofono, ingresso, scale, ascensori, terrazzi, lastricati solari, tetti, giardini, parcheggi).
- Illuminazione scale, giardini ecc.
- Pagamento utenze comuni.
- Riparazioni generiche.
- Costi di gestione (cancellerie, consulenze, 770).
- Assicurazione il condominio.
- Compenso dell’amministratore.
- Sono inoltre considerate spese ordinarie le spese spettanti al condominio relative ai versamenti fiscali e tributari relativi alle parti comune del condominio, purché dotate di autonoma rendita catastale.
Per l’adozione e ripartizione di tale spese è sufficiente la maggioranza relativa dell’assemblea, e non sono richieste maggioranze particolari. Il loro onere è a carico di tutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà.
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