Da Trentino inBlu al blog “l’amministratore di condominio”

Questi incontri radiofonici sono dedicati alla figura dell'amministratore di condominio. Tale figura è stata oggetto di importanti interventi nella riforma del 13 giugno 2013, sia per quanto riguarda le modalità di nomina e revoca, obblighi dell'amministratore (articolo 1129 articolo 64,71, 71 bis nella disposizione attuative), sia in materia di attribuzioni dell'amministratore (articoli 1130 c.c, 63,70, 71 ter delle disposizioni attuative del codice civile).

Come tutti sappiamo l'amministratore è quel soggetto incaricato dai condomini di gestire il condominio dal punto di vista civilistico, fiscale e contabile, non dimenticando tuttavia anche le possibili responsabilità penali che talvolta sono in capo all'amministratore. Per poter essere nominato amministratore la legge prevede dei requisiti di tipo soggettivo che troviamo nel nuovo articolo 71 bis delle disposizioni attuative del codice civile.

Secondo tale articolato possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio:

1. coloro che hanno il godimento dei diritti civili
2. chi non sono stati condannati per delitti contro pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio ho per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge combina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
3. che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta riabilitazione;
4. che non sono interdetti o inabilità;
5. e il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti cambiari;
6. che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di 2º grado;
7. che hanno frequentato il corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

I requisiti di cui alle lettere f) e g) del 1º comma non sono necessari qualora l'amministratore sia nominato fra i condomini dello stabile.

Questo articolo inoltre nel 3º comma disciplina esplicitamente la possibilità che possono essere nominati amministratori di condominio anche le società. In questo caso i requisiti di cui sopra devono essere in possesso degli amministratori e dei dipendenti incaricati a svolgere la funzione di amministrazione. Questa precisazione è molto importante in quanto precedentemente vi era stata ampia discussione sulla possibilità che delle società potessero essere nominate amministratori di condominio.

Sussistenti i requisiti di cui sopra, ai sensi dell'articolo 1129 quando i condomini sono più di 8, se l'assemblea non vi provvede la nomina dell’amministratore è fatta dall'autorità giudiziarie su ricorso di 1 o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

L'articolo 1129 nella 1ª parte prevede tutto ciò che l'amministratore deve fare contestualmente all'accettazione ed ad ogni rinnovo dell'incarico professionale. Prevede inoltre le modalità per la revoca dell'incarico stesso su indicazione assemblea, o su ordine dell'autorità giudiziaria in particolare qualora l'amministratore si renda colpevole di gravi irregolarità.

Un elenco non esaustivo di queste irregolarità è previsto nel 12º comma dell'articolo 1129 e prevedono fra l'altro che sostituisce gravi irregolarità:

1. l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l'assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari amministrativi nonché dell'abbraccio dell'assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al 7º comma;
4. la gestione 2º modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5. aver consentito, per 1 credito insoddisfatto, alla carcerazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti di condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. in ottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8. l'omessa incompleta inesatta comunicazione dei dati di cui al 2º comma presente articolo.

Nella prossima puntata analizzeremo analiticamente quali siano gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore.