Da Trentino inBlu al blog “poteri ed obblighi dell’amministratore di condominio”

In questa puntata abbiamo analizzato in particolare le attribuzioni dell'amministratore di condominio soprattutto in rapporto all'introduzione, o meglio la riscrittura, del nuovo articolo 1130 del codice civile. 

Come abbiamo detto alcuni obblighi dell'amministratore sono previsti anche nell'articolo 1129 del codice civile che abbiamo analizzato nella scorsa puntata unitamente a quelle che sono state definite gravi irregolarità che l'amministratore può commettere nell'esercizio del suo mandato. Ritornando ad elencare brevemente il contenuto degli obblighi per l'amministratore (previsti nella maggior parte dei casi dall'articolo 1130 del codice civile) ricordiamo che l'amministratore deve:

• eseguire le deliberazioni dell'assemblea;
• curare l'osservanza del regolamento di condominio;
• disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
• riscuotere contributi ed erogare spese correnti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio di servizi comuni;
• compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
• eseguire gli adempimenti fiscali;
• curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale;
• curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee;
• curare la tenuta del registro di nomina e revoca dell'amministratore;
• curare la tenuta del registro di contabilità;
• conservare tutta la documentazione inerente la propria gestione (sia in rapporto ai condoni, sia in rapporto allo stato tecnico-amministrativo nel condominio;
• fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
• redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione;
• convocare l'assemblea per l'approvazione del bilancio entro 180 giorni;
• avere la rappresentanza del condominio (nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo 1130 del codice civile o dei maggiori poteri conferiti dal regolamento di condominio o dall'assemblea);
• ordinare lavori di manutenzione straordinaria aventi carattere di urgenza con obbligo di riferire tempestivamente all'assemblea.

Ricordiamo che in capo all'amministratore ricadono adempimenti di tipo civile, amministrativo e fiscale. Come già accennato, in alcuni casi l'amministratore può assumere decisioni relative alle attribuzioni a lui non spettanti ma che ritiene utili o vantaggiose per il condominio. 

Se tali decisioni eccedono il suo mandato queste non impegnano il condominio. In questo caso è necessario che l'amministratore ottenga dall'assemblea la ratifica del proprio lavoro. Questa ha efficacia retroattiva, salvi i diritti di terzi. 

Tale ratifica inoltre deve avere la forma legalmente necessaria per il compimento dell'atto giuridico che l'amministratore ha posto in essere. Gli atti compiuti dall'amministratore, nell'esercizio dei poteri a lui attribuiti e con le necessarie precisazioni di cui sopra, solo obbligatori per tutti. 

Se uno o più condomini ritengano arbitrari, scorretti o contrari alla legge gli atti compiuti dall'amministratore, possono presentare impugnazione in sede assembleare o in alcuni casi, davanti l'autorità giudiziaria. Il ricorso all'autorità giudiziaria è soggetto tuttavia all'obbligo del tentativo di mediazione come previsto e regolato dal decreto legislativo 4 marzo 2010, n. 28 e successive modificazioni. Tale decreto sarà oggetto delle nostre prossime puntate.