La sentenza oggetto del nostro intervento odierno chiarisce quando sia valida la convocazione di una assemblea e quali obblighi l'amministratore sia tenuto ad osserva ai fini della validità della delibera condominiale.
La questione, tutt'altro che rara, ha ad oggetto la convocazione del condomino attraverso la semplice mail (no PEC) e la validità della successiva delibera adottata in assenza del singolo proprietario.
La vicenda prende le mosse da una delibera assembleare impugnata da due condomini, interessati a porre nel nulla le decisioni assunte nell'assemblea convocata con semplice e-mail.
Per comprendere se una semplice comunicazione elettronica sia idonea a soddisfare il requisito di validità della convocazione all'assemblea condominiale occorre, come correttamente fatto dal Tribunale di Roma, delineare la distinzione tra regolamento assembleare e contrattuale.
Il regolamento assembleare è regolato all'art. 1138 c.c. e viene votato a maggioranza nell'assemblea condominiale, e disciplina l'insieme delle questioni che riguardano la gestione delle parti comuni dell'edificio.
Il limite che caratterizza il regolamento assembleare è che "non può incidere sui diritti dei singoli condomini, sulle parti comuni o sulle parti di proprietà esclusiva".
Il regolamento contrattuale è, invece, quello predisposto dal costruttore, come atto costitutivo del condominio, e che viene riportato (ed accettato) in tutti gli atti di vendita ai nuovi proprietari, oppure quello votato all'unanimità dai condomini.
Quest'ultimo è più vincolante per gli aderenti al condominio, anche se non può precludere i singoli diritti spettanti ad ogni condomino.
Tra questi rientra anche il diritto ad essere informato tempestivamente sulla data dell'assemblea, e sul contenuto della discussione: tale comunicazione deve avvenire con raccomandata, posta elettronica certificata o consegnata a mano.
La semplice posta elettronica può supplire a questo obbligo informativo? il Tribunale di Roma interviene chiarendo le ragioni per le quali la comunicazione non può avvenire via mail: "Al riguardo, l'art. 72 disp. att. c.c. prevede l'inderogabilità, da parte del regolamento di condominio, dell'art. 66 disp. att. c.c., il quale, al terzo comma, indica in via tassativa la modalità dell'avviso di convocazione (posta raccomandata, PEC, fax, o consegna a mano), non ricomprendendo tra le stesse la convocazione via e-mail.
Nel caso di specie, la delibera di convocazione delle future assemblee tramite e-mail ordinaria (punto 2 o.d.g.) risulta non solo essere contraria a norma dichiarata espressamente inderogabile (ossia l'art. 66 disp. att. c.c.) ma anche allo stesso regolamento di condominio (la cui natura contrattuale è stata riconosciuta dallo stesso convenuto), il quale, per le ragioni sopra esposte, non potrebbe essere modificato dai condomini, neppure in via convenzionale, con il risultato di derogare a tale norma di legge.".
Insomma, una delibera assembleare non può prevedere la comunicazione via mail, e nemmeno il regolamento assembleare, mentre la possibilità potrebbe essere contemplata nel caso di regolamento contrattuale, o almeno così lascia intendere il Tribunale di Roma con il provvedimento che trovate qui di seguito.
Tribunale di Roma Sez. V^ Civ. - sentenza n. 14299/2023
Assemblea condominiale - convocazione via e-mail - validità - nulla la delibera by Consumatore Informato on Scribd
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