Ascensore in condominio: chi decide, chi paga e quali sono i diritti dei condomini

All’interno della vita condominiale, l’ascensore è uno dei temi che genera più discussioni tra i condomini, molto spesso originate dalla non conoscenza in merito a chi deve pagare, se è obbligatorio installarlo, cosa succede se qualcuno non lo usa o non paga, e quale sia la responsabilità dell’amministratore.

Per tale ragione, abbiamo deciso di proporre un breve intervento finalizzato a fare chiarezza su questo aspetto del condominio, avendo verificato che molte liti nascono da informazioni parziali o errate (i famosi falsi miti).

Non abbiamo la presunzione di affrontare tutte le specifiche questioni che coinvolgono l’ascensore condominiale, ma cercheremo di analizzare, in modo semplice ma corretto, la disciplina dell’ascensore in condominio, alla luce del Codice civile, delle norme speciali e dei principali orientamenti giurisprudenziali.

 

1. L’ascensore è sempre una parte comune?

Come è noto, il condominio è caratterizzato da beni che appartengono a tutti i proprietari: scale, androne, cortile, tetto, ossia le c.d. “parti comuni”.

L’ascensore, quando serve più appartamenti, è normalmente una parte comune, al pari delle scale o della porta di accesso al condominio.

E quindi l’ascensore diventa parte comune:

• appartiene a tutti i condomini che ne sono serviti;
• le decisioni su installazione, manutenzione e spese spettano all’assemblea;
• le spese vanno ripartite secondo criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento.

Occorre osservare, infine, che se l’edificio ha più scale, ciascun gruppo di condomini paga solo l’ascensore che serve la propria scala: si parla in questo caso di condominio parziale.

 

2. Installare un ascensore dove non c’è: quando è possibile

2.1 L’ascensore come “innovazione”

Se l’edificio è privo di ascensore sin dalla sua costruzione, la realizzazione voluta e votata in seguito, deve essere considerata una innovazione: un’opera nuova che migliora l’uso delle parti comuni.

Osserviamo sin da subito che il nostro quadro normativo consente questo tipo di innovazione, ponendo dei limiti:

a.- non devono compromettere la stabilità o la sicurezza dell’edificio;

b.- non devono rendere inservibili parti comuni per altri condomini (ad esempio impedire l’accesso a locali o passaggi).

L’installazione dell’ascensore deve essere oggetto di assemblea condominiale ove vi sia il voto positivo di una maggioranza qualificata, ovvero due terzi dei millesimi dei presenti.

2.2 Ascensore e barriere architettoniche: regole più favorevoli

Esiste, però, un caso particolare ove le regole previste in materia sono derogate, ossia laddove l’ascensore sia destinato all’eliminazione o riduzione delle barriere architettoniche.

In questi casi, la disciplina relativa al voto condominiale dispone che:

-       basta la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà dei millesimi;

-       il condomino interessato può chiedere la convocazione dell’assemblea;

-       se l’assemblea non decide o respinge la proposta, in certi casi il singolo può installare l’ascensore a proprie spese, rispettando sicurezza e diritti altrui.

In questi casi, si parla di solidarietà condominiale, così come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza creatasi in materia, la quale ha progressivamente introdotto il diritto alla mobilità e all’accesso all’abitazione delle persone con disabilità, considerando questa posizione giuridica come meritevole di tutela rafforzata.

La mediazione sospende il termine per l'impugnazione della delibera condominiale

Anche questa domenica trattiamo una questione relativa ai rapporti condominiali, argomento molto caro ai lettori di questo blog, anche perché sono molti i contrasti che emergono nei rapporti tra condomini.

Il principio emerso dalla sentenza oggetto del nostro intervento è che occorre prestare molta attenzione al termine entro il quale impugnare una delibera condominiale, in quanto il termine è molto breve anche quando c'è di mezzo una mediazione civile.

- Impugnazione di una delibera condominiale: 30 giorni dalla comunicazione (art. 1137 c.c.)

Chi vuole contestare una delibera dell’assemblea condominiale (ad esempio per errori nel bilancio, modalità di convocazione o gestione delle spese) ha solo 30 giorni di tempo dall’assemblea o dalla comunicazione del verbale (art. 1137 c.c.).

Come è noto, si tratta di un termine perentorio, cosicché se non si agisce entro tale spazio temporale non si può più fare nulla.

- La mediazione civile (D. Lgs. n. 28/2010) - avvio della procedura obbligatorio - sospensione termine di impugnazione

E' noto che dal 2010 la materia condominiale è soggetta a mediazione obbligatoria: prima di andare in tribunale, occorre tentare un accordo davanti a un organismo di mediazione. 

La domanda di mediazione sospende il termine di decadenza, ma – come ha ribadito il Tribunale di Bari (sentenza n. 3025/2025) – non per sempre.

La sospensione ha la durata di 3 mesi (prorogabili a 6 se tutte le parti sono d’accordo).

Scaduto questo termine, riprende a decorrere il conto alla rovescia: entro i successivi 30 giorni bisogna depositare il ricorso in tribunale, anche se la mediazione non è ancora formalmente chiusa.

- Il Tribunale di Bari: sentenza n. 3025/2025

Il caso sottoposto all'attenzione del Tribunale di Bari prende le mosse dall'impugnazione di una delibera assembleare da parte di due condomini, contrari a quanto deciso durante l'assemblea condominiale.

I due condomini avevano impugnato la delibera assembleare del 30 aprile 2021, sollevando vari vizi di forma e sostanza, avviando la mediazione il 1° giugno 2021, depositando il ricorso in tribunale solo il 29 giugno 2022, cioè ben 14 mesi dopo la delibera.

E' evidente che il giudice, accertato il palese ritardo nella proposizione dell'impugnazione della delibera, si è visto costretto a dichiararne la inammissibilità, con condanna degli attori a pagare oltre 7.500 euro di spese legali.

La lezione da questa sentenza è chiara: non basta avviare la mediazione per essere sicuri dell'effetto sospensivo per l'impugnazione.

Se la mediazione non si conclude entro il termine di legge, bisogna depositare il ricorso entro 30 giorni dalla scadenza del periodo massimo (3 o 6 mesi): se non rispetti questo termine, perdi il diritto di impugnare, anche se la delibera è palesemente viziata.

Consiglio pratico

Chi intende impugnare una delibera deve muoversi subito e affidarsi a un legale o ad una associazione (sos@consumatoreinformato.it) che segua attentamente i termini. La mediazione ha come fine la ricerca di un accordo rapido.

Tribunale di Bari - sentenza n. 3025/2025

Il bilancio redatto dall'amministratore del condominio deve essere chiaro e trasparente

Torniamo a trattare, con il presente intervento, di rapporti di condominio e dei diritti/obblighi esistenti tra il singolo condomino e l'amministratore.

L'occasione ci viene offerta dalla sentenza del Tribunale di Napoli del 20 settembre 2023, provvedimento che ha unito due questioni che, nella vita condominiale, ricorrono spesso: da un lato la trasparenza dei bilanci e il diritto dei condòmini a poterli capire, dall’altro l’obbligo di passare per la mediazione civile prima di andare in tribunale. 

Il caso riguardava l’approvazione del bilancio consuntivo 2019. Un condomino aveva impugnato la delibera sostenendo che i conti non tornavano, perché non erano state correttamente contabilizzate somme da lui versate per lavori straordinari. Il condominio si è difeso eccependo la tardività dell’impugnazione: secondo loro, il condomino non aveva rispettato i 30 giorni previsti dall’articolo 1137 del codice civile.

Su questo punto, il Tribunale è stato chiaro. Oggi non ci sono più dubbi: se la legge impone di tentare la mediazione prima di andare in giudizio, la presentazione della domanda di mediazione interrompe il termine di decadenza. Il conteggio dei giorni si sospende e ricomincia a decorrere solo dopo la conclusione del procedimento di mediazione. Insomma, la mediazione non è un ostacolo che rischia di far decadere i diritti del condomino, ma uno strumento necessario e che tutela chi agisce, purché si muova nei tempi giusti. È un chiarimento importante, perché in passato c’era chi sosteneva il contrario e temeva che i 30 giorni potessero “scadere” durante la mediazione.

Passando al merito, il Tribunale ha confermato che il rendiconto condominiale deve essere redatto in maniera chiara, intellegibile e verificabile, secondo quanto stabilisce l’articolo 1130-bis del codice civile. Non basta approvarlo in assemblea a colpi di maggioranza: se i conti sono incompleti o confusi, la delibera può essere annullata. È vero che l’amministratore non è obbligato ad allegare ogni singola fattura all’avviso di convocazione, ma deve comunque garantire ai condòmini la possibilità di avere accesso ai documenti e, soprattutto, deve presentare un bilancio corredato da una nota esplicativa che renda comprensibili le spese. Nel caso in esame, quella nota mancava e le scritture non consentivano di ricostruire con trasparenza le voci contabili.

La decisione di Napoli, quindi, manda un messaggio duplice. Ai condòmini dice: avete diritto non solo a essere convocati e a votare, ma anche a capire davvero come vengono gestiti i vostri soldi. All’amministratore ricorda che il bilancio non è una formalità: se non è chiaro, rischia l’annullamento della delibera e persino la propria revoca.

Sul piano processuale, la sentenza conferma poi il ruolo centrale della mediazione civile nelle liti condominiali. Non si tratta di un passaggio di rito, ma di un vero filtro che condiziona la procedibilità della causa. È bene che i condòmini lo sappiano: se vogliono impugnare una delibera, non possono saltare la mediazione; e allo stesso tempo possono stare tranquilli che l’avvio tempestivo di questo procedimento tutela i loro diritti da ogni decadenza.

Di seguito, il provvedimento del Tribunale di Napoli del 20 settembre 2023

Nei rapporti di condominio, il creditore deve agire prima verso il condomino moroso

Nei rapporti di condominio sono diffusi diversi "falsi miti" con i quali si ritiene che la gestione delle vicende che riguardano i condomini siano regolate da prassi o da regolamentazioni giuridiche del tutto inventate.

Uno degli aspetti più discussi in ambito di assemblea condominiale riguarda, infatti, l'obbligo di pagamento in favore del creditore condominiale per le quote dei condomini morosi: chi paga nel caso in cui un condomino non versi la sua parte?

La risposta al quesito è tutt'altro che secondaria, in quanto è all'ordine del giorno che nei condomini vi sia qualcuno in ritardo con le quote previste nella ripartizione delle spese operata dall'amministratore.

Il creditore si rivolge al condominio pretendendo il suo credito: chi deve pagare per la richiesta del terzo creditore? il singolo condomino inadempiente o tutti i condomini, salvo poi pretendere il pagamento dal moroso? 

Il provvedimento del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ci consente di affrontare i quesiti sopra proposti e trovare, attraverso i principi espressi dal giudice campano, le risposte più corrette.

Il punto di partenza è l'art. 63 disposizioni attuative del codice civile, il quale prevede quanto segue:

"Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.

I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini.

In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.

Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto.".

La norma appena richiamata è chiara nel prevedere alcune semplici regole:

1. L'amministratore è legittimato a svolgere le azioni di emergenza per conto del condominio;
2. Il creditore del condominio è legittimato ad ottenere dall'amministratore il nominativo del condomino moroso;
3. Il creditore  del condominio deve prima agire verso il condomino moroso e poi rivolgersi al condominio per ottenere il suo credito;
4. Se il debito del moroso si protrae per oltre sei mesi, l'amministratore può sospendere i servizi comuni nei suoi confronti, sempreché non danneggino gli altri condomini;
5. Chi subentra nel rapporto di condominio è solidamente obbligato al pagamento delle spese condominiali relative alle ultime due annualità con il precedente condomino;
6. Chi esce dal rapporto condominiale, perché ha venduto l'alloggio, è solidalmente responsabile con il condomino subentrante fino a quando non trasmette copia autentica del titolo di trasferimento del diritto;

Le regole appena richiamate aiutano a comprendere anche come devono essere gestiti i rapporti condominiali tra amministratore, condomini e coloro che vantano un diritto verso uno dei proprietari di alloggi del condominio, dando già risposta ai quesiti posti in precedenza.

Il Tribunale di Santa Maria Capua Vetere ha avuto modo di affrontare e risolvere una delle questioni che usualmente riguardano il condominio, ossia l'ipotesi in cui un terzo arrivi a bussare alla porta dell'amministratore, chiedendo di ottenere il pagamento di somme non versate a causa di alcuni condomini/creditori morosi.

Nel caso di specie, la società aveva contestato all'amministratore condominiale di non aver comunicato il nome dei condomini morosi, al fine di poter agire nei confronti di questi ultimi per poter recuperare il proprio credito.

Il condominio aveva contestato la pretesa del creditore, affermando di aver indicato il nominativo dei condomini morosi e l'importo da essi dovuto, mentre nessun altra informazione era, a detta dell'amministratore, dovuta.

Orbene, il giudice ricostruisce in modo mirabile e condivisibile la disciplina prevista in questa materia, delineando diritti ed obblighi spettanti alle parti, nonché il dovere dell'amministratore a dover comunicare al creditore i dati del condomino moroso, onde consentirgli di poter soddisfare il proprio credito.

Sul punto, il giudice chiarisce che: "[...]  l’obbligo posto dalla legge a carico dell’amministratore trova il suo fondamento giustificativo nel rapporto di mandato che lo lega al condominio: sicché per il caso in cui l’amministratore non ottemperi ai suoi doveri e il condominio medesimo, in persona dell’amministratore, venga condannato, rimane salva l’azione di responsabilità dovuta all’eventuale inerzia.".

Ma quali informazioni deve fornire l'amministratore al terzo creditore? contrariamente a quanto si crede, il diritto alla privacy e riservatezza cede il passo al diritto del creditore a vedere soddisfatto il proprio legittimo diritto, sicché l'amministratore deve fornire al terzo i seguenti dati:

- nominativo del condomino moroso;

- importo non versato;

- dati catastali dell'immobile come iscritti nell'anagrafe condominiale;

- quote millesimali.

Tali dati, infatti, non possono essere negati: "In relazione alla ratio della disciplina, l’obbligo è soddisfatto con la comunicazione delle generalità complete dei condomini, dei dati catastali degli immobili come iscritti nell’anagrafe condominiale delle quote millesimali e dell’importo dovuto da ciascuno secondo la ripartizione svolta in virtù della relativa tabella. Altri dati non sono previsti, sicché la domanda proposta va oltre il dato normativo e la consistenza dell’obbligo di cui si è detto.".

Di conseguenza, il terzo dovrà rivolgersi al debitore e chiedere a quest'ultimo di provvedere al pagamento della somma dovuta a causa del suo inadempimento.

Qui di seguito, la sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere.

Nulla la delibera condominiale quando la convocazione dell'assemblea avviene con semplice mail

La sentenza oggetto del nostro intervento odierno chiarisce quando sia valida la convocazione di una assemblea e quali obblighi l'amministratore sia tenuto ad osserva ai fini della validità della delibera condominiale.

La questione, tutt'altro che rara, ha ad oggetto la convocazione del condomino attraverso la semplice mail (no PEC) e la validità della successiva delibera adottata in assenza del singolo proprietario.

La vicenda prende le mosse da una delibera assembleare impugnata da due condomini, interessati a porre nel nulla le decisioni assunte nell'assemblea convocata con semplice e-mail.

Per comprendere se una semplice comunicazione elettronica sia idonea a soddisfare il requisito di validità della convocazione all'assemblea condominiale occorre, come correttamente fatto dal Tribunale di Roma, delineare la distinzione tra regolamento assembleare e contrattuale.

Il regolamento assembleare è regolato all'art. 1138 c.c. e viene votato a maggioranza nell'assemblea condominiale, e disciplina l'insieme delle questioni che riguardano la gestione delle parti comuni dell'edificio. 

Il limite che caratterizza il regolamento assembleare è che "non può incidere sui diritti dei singoli condomini, sulle parti comuni o sulle parti di proprietà esclusiva".

Il regolamento contrattuale è, invece, quello predisposto dal costruttore, come atto costitutivo del condominio, e che viene riportato (ed accettato) in tutti gli atti di vendita ai nuovi proprietari, oppure quello votato all'unanimità dai condomini.

Quest'ultimo è più vincolante per gli aderenti al condominio, anche se non può precludere i singoli diritti spettanti ad ogni condomino.

Tra questi rientra anche il diritto ad essere informato tempestivamente sulla data dell'assemblea, e sul contenuto della discussione: tale comunicazione deve avvenire con raccomandata, posta elettronica certificata o consegnata a mano.

La semplice posta elettronica può supplire a questo obbligo informativo? il Tribunale di Roma interviene chiarendo le ragioni per le quali la comunicazione non può avvenire via mail: "Al riguardo, l'art. 72 disp. att. c.c. prevede l'inderogabilità, da parte del regolamento di condominio, dell'art. 66 disp. att. c.c., il quale, al terzo comma, indica in via tassativa la modalità dell'avviso di convocazione (posta raccomandata, PEC, fax, o consegna a mano), non ricomprendendo tra le stesse la convocazione via e-mail.

Nel caso di specie, la delibera di convocazione delle future assemblee tramite e-mail ordinaria (punto 2 o.d.g.) risulta non solo essere contraria a norma dichiarata espressamente inderogabile (ossia l'art. 66 disp. att. c.c.) ma anche allo stesso regolamento di condominio (la cui natura contrattuale è stata riconosciuta dallo stesso convenuto), il quale, per le ragioni sopra esposte, non potrebbe essere modificato dai condomini, neppure in via convenzionale, con il risultato di derogare a tale norma di legge.".

Insomma, una delibera assembleare non può prevedere la comunicazione via mail, e nemmeno il regolamento assembleare, mentre la possibilità potrebbe essere contemplata nel caso di regolamento contrattuale, o almeno così lascia intendere il Tribunale di Roma con il provvedimento che trovate qui di seguito.

Tribunale di Roma Sez. V^ Civ. - sentenza n. 14299/2023