All’interno della vita condominiale, l’ascensore è uno dei temi che genera più discussioni tra i condomini, molto spesso originate dalla non conoscenza in merito a chi deve pagare, se è obbligatorio installarlo, cosa succede se qualcuno non lo usa o non paga, e quale sia la responsabilità dell’amministratore.
Per tale ragione, abbiamo deciso di proporre un breve
intervento finalizzato a fare chiarezza su questo aspetto del condominio,
avendo verificato che molte liti nascono da informazioni parziali o errate (i
famosi falsi miti).
Non abbiamo la presunzione di affrontare tutte le
specifiche questioni che coinvolgono l’ascensore condominiale, ma cercheremo di
analizzare, in modo semplice ma corretto, la disciplina dell’ascensore in
condominio, alla luce del Codice civile, delle norme speciali e dei principali
orientamenti giurisprudenziali.
1. L’ascensore è sempre una parte comune?
Come è noto, il condominio è caratterizzato da beni che
appartengono a tutti i proprietari: scale, androne, cortile, tetto, ossia le
c.d. “parti comuni”.
L’ascensore, quando serve più appartamenti, è normalmente
una parte comune, al pari delle scale o della porta di accesso al condominio.
E quindi l’ascensore diventa parte comune:
- appartiene a tutti
i condomini che ne sono serviti;
- le decisioni su
installazione, manutenzione e spese spettano all’assemblea;
- le spese vanno
ripartite secondo criteri stabiliti dalla legge o dal regolamento.
Occorre osservare, infine, che se l’edificio ha più scale,
ciascun gruppo di condomini paga solo l’ascensore che serve la propria scala:
si parla in questo caso di condominio parziale.
2. Installare un ascensore dove non c’è: quando è possibile
2.1 L’ascensore come “innovazione”
Se l’edificio è privo di ascensore sin dalla sua
costruzione, la realizzazione voluta e votata in seguito, deve essere
considerata una innovazione: un’opera nuova che migliora l’uso delle parti
comuni.
Osserviamo sin da subito che il nostro quadro normativo
consente questo tipo di innovazione, ponendo dei limiti:
a.- non devono compromettere la stabilità o la sicurezza
dell’edificio;
b.- non devono rendere inservibili parti comuni per altri
condomini (ad esempio impedire l’accesso a locali o passaggi).
L’installazione dell’ascensore deve essere oggetto di assemblea condominiale ove vi sia il voto positivo di una maggioranza qualificata, ovvero due terzi dei millesimi dei presenti.
2.2 Ascensore e barriere architettoniche: regole più favorevoli
Esiste, però, un caso particolare ove le regole previste in
materia sono derogate, ossia laddove l’ascensore sia destinato all’eliminazione
o riduzione delle barriere architettoniche.
In questi casi, la disciplina relativa al voto condominiale
dispone che:
- basta
la maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà dei millesimi;
- il
condomino interessato può chiedere la convocazione dell’assemblea;
- se
l’assemblea non decide o respinge la proposta, in certi casi il singolo può
installare l’ascensore a proprie spese, rispettando sicurezza e diritti altrui.
In questi casi, si parla di solidarietà condominiale, così
come ripetutamente affermato dalla giurisprudenza creatasi in materia, la quale
ha progressivamente introdotto il diritto alla mobilità e all’accesso
all’abitazione delle persone con disabilità, considerando questa posizione
giuridica come meritevole di tutela rafforzata.
3. Chi paga l’ascensore?
3.1 Spese di prima installazione
Le prime spese, ossia quelle destinate all’installazione
dell’impianto, possono essere ripartite:
- in
base ai millesimi di proprietà (criterio più frequente);
- con
criteri misti o convenzionali, se approvati correttamente dai condomini;
- solo
tra i condomini che hanno aderito all’opera.
L’assemblea può anche disporre che coloro che non
partecipano nella fase iniziale possono intervenire nella spesa in un momento
successivo, pagando una quota proporzionata al beneficio che inizia a ricevere.
3.2 Spese di manutenzione e gestione
Successivamente all’installazione, l’ascensore segue le
regole dell’art. 1124 del Codice civile, norma che prevede quanto segue: “Le
scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità
immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in
ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà
esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo”.
Esiste, quindi, un criterio misto di ripartizione delle spese:
- 50%
delle spese in base ai millesimi di proprietà;
- 50% in
base all’altezza del piano: chi abita più in alto paga di più.
Da quanto appena anticipato, emergono due principi, in
quanto i condomini dei piani alti contribuiscono maggiormente, mentre i
proprietari degli alloggi situati al piano terra non sono automaticamente
esonerati, ma possono esserlo per le spese di uso se l’ascensore non serve
affatto la loro unità.
4. Tabelle millesimali e contestazioni
Le contestazioni relative all’ascensore devono essere
risolte, in ambito condominiale, considerando le tabelle millesimali che rappresentano
il criterio di suddivisione dei costi e delle decisioni.
I problemi più frequenti che riguardano queste tabelle sono
che le stesse siano usate in modo errato o, ancor peggio, non siano state aggiornate
dopo modifiche dell’edificio od ancora, come si è potuto accertare, siano in
contrasto con la legge.
In questi casi, se i criteri di ripartizione sono errati,
le delibere possono essere oggetto di impugnazione e, nei casi più gravi, le
tabelle possono essere riviste dal giudice.
5. Il ruolo dell’amministratore
L’amministratore è il responsabile legale della corretta
gestione e manutenzione dell’ascensore, in quanto impianto comune destinato
all’uso dei condomini.
Quali sono gli obblighi che gravano sul professionista?
- garantire
che l’impianto sia sempre conforme alle norme di sicurezza;
- assicurare
il rispetto della normativa tecnica e amministrativa, in particolare del D.P.R.
162/1999;
- agire
con la diligenza richiesta a chi amministra beni comuni potenzialmente
pericolosi.
E’ evidente che l‘eventuale malfunzionamento dell’ascensore
non può essere considerato di secondaria importanza, incidendo in modo diretto
ed immediato sulla qualità della vita dei condomini, soprattutto di chi vive ai
piani alti o ha disabilità o difficoltà motorie.
L’amministratore ha un generale dovere di garanzia sul
funzionamento dell’ascensore e sulla sua manutenzione.
In particolare, deve stipulare un contratto di manutenzione
con una ditta abilitata, dotata dei requisiti di legge e di personale
qualificato; organizzare la manutenzione ordinaria, che deve avvenire almeno
ogni sei mesi; curare l’esecuzione degli interventi di manutenzione
straordinaria, quando necessari; far eseguire le verifiche biennali
obbligatorie da parte degli enti o organismi competenti; conservare e
aggiornare la documentazione tecnica dell’impianto; convocare l’assemblea
ordinaria e ripartire tra i condomini le spese.
La normativa impone che installazione, riparazione, manutenzione e ammodernamento dell’ascensore siano affidati esclusivamente a personale specializzato e patentato.
6. Incidenti e responsabilità
L’ascensore è un impianto potenzialmente pericoloso e
necessita di un controllo periodico da parte dei tecnici, finalizzato a
garantire il buon funzionamento.
L’amministratore è chiamato ad attivarsi al fine di evitare
problemi relativi all’ascensore, come il mancato allineamento della cabina al
piano o in ipotesi componenti usurati o non adeguatamente controllati.
Nel più grave caso di incidente causato dall’impianto, il
condominio risponde come custode dell’impianto, ma anche all’amministratore può
essere contestata una responsabilità autonoma per il danno cagionato nel caso
in cui egli abbia omesso controlli, verifiche o interventi dovuti ex lege o
comunque deliberati dall’assemblea.
La legge prevede che la responsabilità del condominio (e/o
dell’amministratore) può essere esclusa solo se viene dimostrato il caso
fortuito, cioè un evento imprevedibile e inevitabile, estraneo a qualsiasi
negligenza.
Per tale ragione, è prassi stipulare polizze assicurative
condominiali che coprano i danni derivanti dall’uso dell’ascensore, a tutela
sia dei condomini sia dell’amministratore.
7. Morosità: si può vietare l’uso dell’ascensore?
Un ultimo aspetto che usualmente si manifesta con l’ascensore
condominiale è l’ipotesi in cui taluno dei condomini non paghi le spese relative
alla gestione dell’ascensore.
L’assemblea può vietare l’utilizzo dell’ascensore al
condomino moroso? Tecnicamente si, ma è molto rischioso dal punto di vista
legale, in quanto l’impianto è una parte comune e privarne un comproprietario
può rendere la delibera illegittima o nulla.
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