Da Trentino inBlu al Blog:Il mutuo

Secondo il codice civile che né da la definizione all’art.1813 c.c. "il mutuo è un contratto con il quale una parte (mutuante) concede all'altra parte (mutuatario) una determinata quantità di denaro (o di altre cose fungibile) e l'altra si obbliga a restituirne altrettante della stessa specie e qualità”.

Costi e rate del mutuo

Il contratto di mutuo è un contratto a titolo oneroso e pertanto il mutuatario oltre a restituire la somma prestata a mutuo (capitale) deve corrispondere all’istituto erogante anche gli interessi secondo le scadenze concordate (rata mensile, trimestrale, semestrale).

Vi sono molte forme e modalità di calcolo degli interessi, ma ne esporremo solo alcune tipologie normalmente più diffuse. Giova ricordare che il calcolo degli interessi avviene con il riferimento a dei parametri comuni, (detti anche più propriamente parametri di indicizzazione) oltre all’aggiunta dello spread (il guadagno della banca).

Tipologia di tassi:

Tasso fisso: per questa tipologia di mutui il tasso di riferimento è di solito Eurirs (Euro Interest Rate swap) e corrisponde alla media delle quotazioni alla quale le banche operanti nell’unione monetaria realizzano interest rate swap.

Questo tipo di finanziamento è consigliabile per persone con reddito fisso costante nel tempo, perché permette di conoscere sin da subito e a priori il costo totale del finanziamento, perché le rate rimarranno costanti e invariate nel tempo.

Lo svantaggio di questo tipo di finanziamento è legato al fatto che il debitore non potrà usufruire di alcun vantaggio se vi fosse un calo dei tassi di riferimento. Inoltre per tale tipologia di mutuo normalmente il tasso è più elevato rispetto a quello variabile.

Tasso variabile: per questa tipologia di mutui il tasso di riferimento è l’Euribor (Euro interbank offered rate), rilevato come la media ponderata dei tassi d’interesse al quale le banche europee operano i prestiti interbancari.

Questo tipo di finanziamento è consigliato per chi ha un reddito molto alto, ed eventualmente può accollarsi anche il rischio di un possibile aumento del tasso d’interesse e quindi della rata da pagare, a fronte della possibilità di poter veder diminuire la propria rata ed il proprio tasso d'interesse se muta il tasso di riferimento. Ne consegue che il mutuatario conosce l'importo della rata solo fino al primo momento di revisione contrattuale e le successive rate mutano in funzione dell'andamento dell’Euribor.

Tasso misto: questa tipologia di mutui è attuata per permettere al cliente di non dover scegliere subito il tipo di tasso, e l’ente erogante permette quindi che, per un certo periodo, il mutuo accordato possa avere tasso fisso, dopo di che il cliente può scegliere di mantenere il tasso fisso oppure passare a tasso variabile.

Doveroso precisare che sono definiti "a tasso misto "anche quei mutui caratterizzati anche dalla presenza simultanea di una componente di mutuo a tasso fisso ed una propria del mutuo a tasso variabile. Questo tipo di mutuo è anche detto "a tasso bilanciato" o “mix”.

Accanto a queste tipologie ve ne sono molte altre che qui elenchiamo a mero titolo di esempio:

1. Mutuo a tasso variabile e rata costante

2. Mutuo a tasso variabile con tetto massimo o a tetto massimo prestabilito o “CAP”

3. Mutuo a tasso rinegoziabile

4. Mutuo a gestione autonoma

5. Mutuo a tasso variabile con rata crescente

6. Mutuo a tasso fisso con rata crescente

7. Mutuo a tasso variabile con rata protetta

8. Mutui per i lavoratori atipici

Questi sono solo alcuni esempi dei tipi di mutuo proposti dalle banche, è opportuno pertanto ciascuno veda quale è il più adatto alle proprie esigenze.

Scelta del mutuo

Prima di effettuare la scelta del tipo di mutuo è importante che il consumatore sappia che anche in campo europeo il legislatore ha previsto alcune norme per la tutela del consumatore.

Ne è scaturito un "codice di condotta" che prescrive gli obblighi d’informativa precontrattuale che le banche sono tenute a fornire al consumatore interessato ad ottenere un mutuo diretto l'acquisto o alla ristrutturazione della propria casa di abitazione. Si è stabilito l’obbligo delle banche di fornire le informazioni necessarie attraverso un modello uniforme chiamato Prospetto informativo europeo Standardizzato (ESIS), cioè il contratto standard che ogni banca deve proporre per la presentazione di ogni mutuo e che chiunque può richiedere per poter confrontare offerte diverse e trovare la soluzione più vantaggiosa.

Grazie a questo tipo di prospetto unificato (sono presenti infatti 15 voci obbligatorie che costituiscono il contratto europeo) è possibile attraverso una griglia di parametri standard confrontare le condizioni di mutuo casa offerti alle varie banche.

Naturalmente, la fase d’informativa specifica tramite l’ESIS è preceduta da una fase d’informazione generale dove l'istituto di credito ha l’obbligo di fornire al potenziale cliente tutte le informazioni sui contratti di mutuo (garanzie richieste, tipologie di mutuo, tassi d’interesse, spese da sostenere per il contratto, informazioni sui vari fiscali) per consentire una scelta consapevole ed informata.

Limite di indebitamento

Prima di contrarre mutuo è opportuno che il consumatore sappia con precisione assoluta quale potrebbe essere il suo limite d’indebitamento per far fronte ad una spesa costante nel tempo, non dimenticando che anche il mancato pagamento anche di una sola rata può avere conseguenze molto pesanti.

Si consiglia pertanto nella valutazione della rata del mutuo, in particolare per i lavoratori dipendenti o comunque a stipendio fisso, di non superare un terzo dello stipendio netto mensile. Questo parametro è anche usato dalle banche per la concessione del mutuo stesso.

Rinegoziazione e portabilità

Qualora dovessero verificarsi difficoltà nel pagamento della rata, è opportuno rivolgersi al proprio istituto per chiedere eventualmente la rinegoziazione del mutuo stesso.

La rinegoziazione pertanto, è la modifica dei termini del contratto di mutuo e serve appunto a ricondurre il rimborso del prestito a condizioni più in linea con la situazione finanziaria del cliente.

La rinegoziazione può pertanto riguardare:

1. tipologia di mutuo

2. livello di tasso d'interesse applicato con revisione eventuale anche dello spread

3. La durata del mutuo (es: con l'allungamento del periodo di ammortamento, che comporta sicuramente un aumento complessivo degli interessi ma contestualmente l'abbassamento dell'importo delle singole rate).

La rinegoziazione del mutuo richiede necessariamente il consenso dell'ente erogante e si può effettuare senza spese tramite una scrittura privata, anche non autenticata, cioè senza la presenza di un notaio o di un pubblico ufficiale.

È bene ricordare che né la banca né il cliente possono esigere una modifica unilaterale delle condizioni del contratto di mutuo (salvo espressa previsione contrattuale).

La portabilità (o surrogazione)

Qualora la banca erogante non intenda modificare le condizioni contrattuali, o qualora si trovi in mutuo le cui condizioni sono migliori, si può pensare a trasferire in mutuo dalla banca ad un'altra tramite la detta operazione di portabilità.

L'importante precisare, che la portabilità permette la stipula di nuovo mutuo d’importo pari a quello residuo in essere, naturalmente a nuove condizioni più consone alla condizione finanziaria del cliente. Tale operazione avviene anche senza la richiesta preventiva di consenso della banca di provenienza, permettendo alla nuova banca anche di subentrare nella garanzia ipotecaria eventualmente rilasciata per il mutuo stipulato con la banca precedente.

La portabilità inoltre, non fa venir meno eventuali contributi o benefici fiscali precedentemente acquisiti, oltre ad essere un'operazione totalmente gratuita. La banca originaria, infatti, non può porre ostacoli ad effettuare la portabilità. Sono pertanto assolutamente gratuite sia la chiusura del vecchio contratto di mutuo, sia l'annotazione della surroga, sia la concessione del nuovo mutuo, includendovi istruttoria accertamenti catastali, eventuali costi notarili.

Estinzione anticipata del mutuo.

L'estinzione anticipata del mutuo è sempre possibile secondo quanto previsto dallo stesso contratto che comunque non deve mancare di indicare la "penale" da rimborsare alla banca in caso di esercizio di questo diritto.

Si ricorda inoltre, che nelle comunicazioni periodiche che devono essere inviate dalla banca al debitore, deve essere indicato almeno una volta all'anno, il compenso onnicomprensivo che il debitore sarà tenuto a pagare per estinguere anticipatamente il finanziamento.

Con l'entrata in vigore della legge n.40/2007 la penale di estinzione è vietata. La stessa legge, disciplina e limita le penali relative ai contratti di mutuo firmati anteriormente alla stessa legge.