Da TrentinoinBlu al blog: "La cedolare secca"

Nella trasmissione del 18 maggio abbiamo affrontato una delle maggiori novità contenute nel Decreto Legislativo 14 marzo 2011, n.23, meglio conosciuto con il nome di  decreto sul “Federalismo Fiscale Municipale”. La novità esposta è quella relativa all'introduzione del cd. regime della "cedolare secca" sugli affitti, prevista nell'art. 3, al quale è seguito l’emanazione del provvedimento di competenza dell’Agenzia delle Entrate.

Tale disciplina è entrata in vigore dal giorno 7 aprile 2011. 

Ai sensi dall’art.3 del D.Lgs. 23/2011, è quindi possibile scegliere a quale regime fiscale sottoporre il reddito da locazione, optando tra il regime ordinario Irpef, (comprensivo delle relative addizionali regionali e comunali) ed il nuovo regime fiscale che prevede un’imposta, “secca” del 21% (per i contratti a canone libero) o del 19% (in caso di contratti a canone “concordato”), sostitutiva anche dell’imposta di registro e di bollo.

Con provvedimento dell'Agenzia delle Entrate del 7 aprile 2011, sono state dettate anche le modalità di esercizio dell’opzione per tale regime sostitutivo, nonché quelle connesse al versamento, in acconto e a saldo, della “cedolare secca”.

L'aliquota piatta, come prevista dal legislatore, assorbe:

• l’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) e le relative addizionali regionali e comunali;

• l’imposta di registro ed il bollo dovute sul contratto di locazione;

• l’imposta di registro ed il bollo sulla risoluzione e sulle proroghe dello stesso

Diversamente, in caso di cessione del contratto, resta ferma l’applicazione del regime ordinario, anche quando si esercita l’opzione per la “cedolare secca”, che non assorbe l’imposta di registro e di bollo dovute in tale ipotesi.

Per chi registra un nuovo contratto, la fase di scelta della cedolare può essere fatta direttamente alla registrazione, mentre per i contratti già essere il locatore, indicherà l’eventuale scelta del nuovo regime fiscale nella dichiarazione dei redditi del prossimo anno, ma come avviene anche per Irpef, il proprietario dovrà versare l'anticipo già nel mese di giugno ed il saldo entro il 30 novembre.

La nuova imposta può applicarsi, sempre in via facoltativa, anche ai contratti per i quali non vi è l’obbligo di registrazione, (quali ad esempio i contratti di durata inferiore ai 30 giorni).

Posso aderire al regime della “cedolare secca” solo le persone fisiche che affittano immobili ad uso abitativo.

Una volta effettuata l’opzione per il regime della cedolare questo non è irreversibile, purché la nuova opzione per il ritorno al regime ordinario sia esercitata entro il termine di versamento dell'imposta di registro annuale che andrà nuovamente versata.

Il problema principale di questo nuovo regime fiscale è sicuramente il calcolo dell’imposta legato a molteplici fattori. Infatti, al momento dell’opzione, il proprietario dell’immobile dovrà tenere conto di tutti i fattori sopra elencati e fare (cosa sicuramente non facile) un calcolo di convenienza.

In tale calcolo infine, non può non tener conto, che qualora vi sia l’opzione per la cedolare, per tutto il periodo per il quale tale scelta resta confermata, è sospesa la facoltà dell’affittuario di chiedere all’inquilino qualsiasi l’aggiornamento del canone, anche se previsto, a qualsiasi titolo, nel contratto.

Inoltre, a pena l’inefficacia dell’opzione, il locatore ne deve dare preventiva comunicazione al locatario, mediante lettera raccomandata comunicando la rinuncia espressa alla facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone, anche se ciò era previsto dal contratto a qualsiasi titolo.

Ai sensi dell’ art.3, co. 11, tali disposizioni sono inderogabili.

Di seguito, l'intervento radiofonico relativo alla cedolare secca.