Da Trentino inBlu al blog: immobile da costruire

Questo venerdì abbiamo iniziato ad analizzare una particolare tipologia di acquisto della casa: la compravendita di un immobile da costruire.

La disciplina degli immobili da costruire la troviamo nelle disposizioni del decreto legislativo 20 giugno del 2005, n 122.

Lo scopo di queste norme è quello di attribuire particolare protezione all'acquirente, considerato come parte debole del rapporto contrattuale, purché l'acquisto non comporti trasferimento immediato della proprietà.

Nella prima parte di detto decreto troviamo una serie di definizione molto importanti.

Acquirente: la persona fisica sia promessa requirente l'acquisto dell'immobile costruire che abbia stipulato ogni altro contratto, che ambio che possa avere per affetto l'acquisto o comunque trasferimento immediato della proprietà o della titolarità di diritto reale di godimento sull'immobile costruire, ovvero colui quale, ancorché non socio di una copertina edilizia abbia assunto obbligazioni come cooperativa medesima per ottenere l'assegnazione in proprietà o l'acquisto da titolarità di un diritto reale di godimento dell'immobile da costruire per iniziativa della stessa.

Immobile da costruire: immobili per i quali è stato richiesto il permesso di costruire o che siano ancora da edificare o la cui costruzioni non risulti essere stato ultimata versando negli stadi è tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Pertanto detta disciplina si applica anche quando sia previsto l'acquisto di un immobile la cui costruzione non è iniziata o non è stata ultimata.

Importante sottolineare che si considera acquirente dell'immobile da costruire esclusivamente una persona fisica.

Analizziamo inizialmente il contenuto del contratto preliminare, alla luce del fatto che il contratto definitivo sarà redatto al momento della consegna dell'immobile.

L’art. 6 precisa ciò che il contratto preliminare deve contenere.

"a) le indicazioni previste agli articoli 2659, primo comma, n. 1), e 2826 del codice civile

In particolare l'art. 2659 disciplina la nota di trascrizione di un atto tra vivi da presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo (e quindi tutto ciò che riguarda la persona che acquista), mentre l'art. 2826 disciplina le indicazioni dell'immobile ipotecato e quindi concretamente la designazione dell'immobile.

b) la descrizione dell'immobile e di tutte le sue pertinenze di uso esclusivo oggetto del contratto;

c) gli estremi di eventuali atti d'obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l'ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l'elencazione dei vincoli previsti;

d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi ed agli impianti;

e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione;

f) l'indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell'importo di eventuali somme a titolo di caparra; le modalità di corresponsione del prezzo devono essere rappresentate da bonifici bancari o versamenti diretti su conti correnti bancari o postali indicati dalla parte venditrice ed alla stessa intestati o da altre forme che siano comunque in grado di assicurare la prova certa dell'avvenuto pagamento;

g) gli estremi della fideiussione di cui all'articolo 2;".