Da Trentino inBlu al blog: "Casa dolce casa - altri modi di acquisto della proprietà (2)"

L'incontro radiofonico di questo venerdì è stato oggetto di una analisi di altre e meno note modalità di acquisto di un immobile.

Abbiamo trattato, in particolare, l'istituto dell'acquisto di un immobile mediante usucapione.

Di seguito, vi riportiamo la sintesi della puntata di venerdì 30 novembre 2012.

  

1. Cosa è l’usucapione ?

L’usucapione è una modalità di acquisto della proprietà a titolo originario, disciplinata dal nostro codice civile.

La modalità di usucapione certamente conosciuta è quella ordinaria regolata dall'articolo 1158 del codice civile.

“La proprietà dei beni immobili degli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù di possesso continuato per anni”.

2. Ci sono altre forme di usucapione?

Accanto all’ usucapione ordinaria troviamo.

Usucapione decennale ( o abbreviata) art. 1159 c.c

Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto (art. 2643 n 1) ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di 10 anni dalla data della trascrizione.

La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.

Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale. (art. 1159 bis).

"La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani della legge si acquista in virtù del possesso continuato per 15 anni.

Colui che acquista in buona fede (art. 1147c.c.) da chi non è proprietario in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto (art. 2643 c.c.) un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani della legge, ne compie l’usucapione il suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione”.

La legge speciale stabilisce le procedura, le modalità e le agevolazioni per la regolazione del diritto di proprietà.

Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati come montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalle leggi speciali.".

Nei successivi articoli del codice civile troviamo disciplinate ulteriori tipologie di usucapione:

Universalità di mobili (art. 1160 c.c.)

• Usucapione ordinaria anni 20.
• Usucapione breve anni 10.

Beni mobili (art. 1161c.c )

• Mancanza di titolo idoneo. (in presenza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà e la buona fede l’acquisto è immediato)
• Usucapione ordinaria anni 20.
• Usucapione breve anni 10.

Beni mobili iscritti nei pubblici registri (art.1162 c.c ).

• Usucapione breve anni 3
• Usucapione ordinaria anni 10.

3. Quali sono i requisiti essenziali per l’usucapione ?

I due requisiti che devono sempre essere presenti e sono quindi indispensabili per l’avverarsi dell’usucapione sono il possesso della cosa e il trascorrere di un determinato periodo di tempo.

4. Cosa si intende per possesso ?

Il possesso è quel potere che si manifesta sulla cosa con una attività corrispondente all'esercizio della proprietà o di un altro diritto reale.

Il nostro ordinamento prevede inoltre che si possa possedere anche per mezzo di un'altra persona che abbia la detenzione della cosa

Il possesso deve essere:

continuato e non interrotto.

E’ interrotto quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno;

Si considera interrotto il possesso quando vi sia una attività del titolare, tendente a indicare il possesso della cosa stessa (azioni rivendica- quando possessore stato privato degli dell'immobile se entro l'anno lo ha recuperato con l’azione di reintegrazione e naturalmente con atto di citazione).

In caso di interruzione il termine ricomincia a decorrere dall’inizio.

Deve essere pacifico e pubblico: non acquistato cioè in modo violento o clandestino.

Se tutte queste caratteristiche sono presenti, il termine per usucapire si distingue, come già detto tra ordinario e abbreviato, stante la buona o mala fede di chi possiede.

5. Che cosa si intende per buona o mala fede ?

Per il nostro ordinamento è possessore di buona fede con lui che possiede ignorando di ledere un diritto altrui. La buona fede è presunta ed è sufficiente che vi sia al momento dell'acquisto.

Il nostro ordinamento estende all'istituto dell’usucapione le norme dettate in materia di prescrizione in quanto entrambi gli istituti hanno quali caratteristiche fondamentali il decorso del tempo e l’inerzia del titolare del diritto. Nel primo caso si ha costituzione di un diritto (che sarà accertato con una mera sentenza dichiarativa) nel secondo si avrà estinzione dello stesso per il mancato esercizio.

Ricordiamo infine che nel nostro ordinamento la prescrizione ordinaria (art. 2946 c.c)si ha con il decorso di 10 anni.

Qui potete trovare alcuni spunti dall'incontro di Trentino inBlu radio.