Da Trentino inBlu al blog: “Casa dolce casa: piccolo promemoria per il mutuo”

Nelle puntate precedenti abbiamo analizzato il contratto di mutuo in molti dei suoi aspetti fondamentali, anche con un percorso di approfondimento per alcune tematiche più specifiche.

Oggi concludiamo questo percorso con un piccolo promemoria.

- Forma del mutuo: appare naturalmente evidente che il contratto di mutuo deve essere redatto necessariamente in forma scritta, ai sensi dell'art. 117 del TUB, e ciò a pena di nullità.

Se redatto per atto pubblico, può essere utilizzato come titolo esecutivo in caso d’inadempimento del mutuatario.

La banca deve sempre consegnare al cliente una copia del contratto, e di eventuali allegati, e ciò a pena di nullità. In questo caso tuttavia la nullità può essere fatta valere solo dal cliente e non dalla banca.

- Elementi necessari del mutuo: primo elemento del contratto deve essere naturalmente la somma di denaro mutuata nonché il corrispettivo degli interessi da pagare.

Deve essere indicata naturalmente anche la tipologia di tasso e ogni altro prezzo o condizione praticati.

Deve essere indicata la data di erogazione della somma mutuata, la scadenza della prima rata e delle rate successive.

Deve essere altresì indicata l’eventuale presenza di un piano di preammortamento.

- Restituzione anticipata. La banca può chiedere senza attendere la scadenza, l'immediata restituzione della somma al mutuatario se quest'ultimo non adempie l’obbligo del pagamento 

anche di una sola rata, o non ha dato o mantenuto le garanzie promesse.

Può richiedere anticipatamente restituzione prima della scadenza nell'ipotesi di fallimento del soggetto.

- Clausole: nel contratto di mutuo possono altresì trovarsi una o più clausole tra le quali meritano particolare attenzione:

• fissazione dell'ammontare degli interessi in misura superiore a quella legale
• condizione sospensiva o termine iniziale
• indicazione del luogo di restituzione del bene della somma mutuata
• possibilità della surrogazione del mutuante nei diritti del creditore
• facoltà per la banca di cedere a terzi in tutto o in parte la posizione contrattuale
• l'eventuale clausola di salvaguardia, secondo la quale le parti possono munirsi contro la svalutazione sono ancorando i parametri ad indici esterni
• clausole risolutive espresse, che consentono alla banca di risolvere immediatamente il contratto in caso d’inadempimento anche di una sola delle obbligazioni assunte dal mutuatario o qualora si verificassero altre condizioni che rendano reale per l'istituto erogatore la passibilità di ”non rientrare” delle somme prestate
• clausole che autorizzino la banca a modificare unilateralmente determinate condizioni contrattuali (cd ius variandi)
• particolari clausole possono essere poste inoltre nei mutui stipulati con società e imprese (mancato raggiungimento degli obiettivi prefissati, scarsa redditività, crisi di liquidità).

Accanto a tutte queste clausole solitamente vi possono essere anche altre clausole predisposte unilateralmente parte della banca che vanno ad aggravare la posizione della parte mutuataria, cd. clausole vessatorie, e sono disciplinate dall’art. 1341 c.c.

Tale articolo dispone che le condizioni generali di contratto predisposte da uno dei contraenti sono efficaci nei confronti dell’altro, se al momento della conclusione del contratto questi le ha conosciute o avrebbe dovuto conoscerle usando l’ordinaria diligenza.

In ogni caso non hanno effetto se non sono specificamente approvate per iscritto:

• le condizioni che stabiliscono, a favore di colui che le ha predisposte, limitazioni di responsabilità
• facoltà di recedere dal contratto o di sospenderne l’esecuzione
• sanciscono a carico dell’altro contraente decadenze, limitazioni alla facoltà di opporre eccezioni
• restrizioni alla libertà contrattuale nei rapporti con i terzi
• tacita proroga o rinnovazione del contratto
• clausole compromissorie o deroghe alla competenza dell’autorità giudiziaria

- Garanzie: per la concessione del mutuo solitamente gli istituti richiedono alcune garanzie tra le quali si evidenziano, l’ipoteca, polizze assicurative inerenti il fabbricato (es. incendi) o la persona mutuataria (infortunio, morte, grave insolvenza), fideiussione.