Con l’ordinanza in esame la Corte torna ad affrontare una questione attinente alla natura giuridica del condominio e, in particolare, alla qualificazione del soggetto che esso rappresenta nei rapporti giuridici.
Si tratta di un profilo tutt’altro che marginale, poiché da tale qualificazione discendono rilevanti conseguenze operative e processuali, soprattutto con riferimento alla disciplina applicabile e all’individuazione delle regole di competenza nelle controversie che coinvolgono il condominio.
Il Giudice di legittimità ribadisce un principio di particolare rilievo pratico nelle controversie tra fornitori di servizi energetici e condomini: il foro del consumatore, ai sensi dell’art. 66-bis del Codice del Consumo, va individuato nel luogo in cui è situato l’edificio condominiale e non nel domicilio dell’amministratore.
Abbiamo già trattato questo tipo di vicenda (vedi qui), evidenziando che il condominio, pur essendo un ente di gestione privo di personalità giuridica, agisce nei rapporti contrattuali attraverso l’amministratore quale mandatario dei singoli partecipanti. Ne consegue che i condomini devono essere qualificati come consumatori, quando il contratto è concluso per finalità estranee ad attività imprenditoriali o professionali.
Chiarita la natura consumeristica del rapporto, la Cassazione si sofferma sull’individuazione del “domicilio del consumatore”, criterio che fonda una competenza territoriale inderogabile.
Correttamente, la Corte osserva che tale domicilio non può essere fatto coincidere con lo studio dell’amministratore, soluzione che introdurrebbe un elemento variabile e potenzialmente arbitrario, rimesso alle scelte organizzative di un singolo soggetto.
Il centro degli interessi del condominio – e quindi il suo domicilio rilevante ai fini della competenza – coincide con il luogo in cui è ubicato lo stabile, ove si svolge la vita condominiale e dove vengono concretamente erogati i servizi oggetto del contratto.
La decisione assume particolare importanza per la tutela dei consumatori, poiché evita che i condomini siano costretti a difendersi in fori lontani o scomodi, individuati in base al domicilio dell’amministratore. Al tempo stesso, rafforza la certezza del diritto, distinguendo nettamente tra foro competente e luogo di notificazione degli atti, quest’ultimo sì coincidente con il domicilio dell’amministratore.
In conclusione, la Cassazione conferma un orientamento volto a garantire un’applicazione effettiva del foro del consumatore anche nei rapporti condominiali, rafforzando le tutele sostanziali e processuali dei cittadini nei confronti dei fornitori di servizi essenziali.
Di seguito, la sentenza Cass. Civ. III^ n. 32083/2025.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE
SEZIONE TERZA CIVILE
Composta da
Dott. FRASCA Raffaele Gaetano Antonio – Presidente
Dott. CIRILLO Francesco Maria – Consigliere
Dott. IANNELLO Emilio – Consigliere
Dott. GIRALDI Laura – Relatore
Dott. SPAZIANI Paolo – Consigliere
ha pronunciato la seguente
ORDINANZA
sul ricorso iscritto al n. xxx/2024 R.G. proposto da
CONDOMINIO xxxx, rappresentato e difeso dall’avvocato xxxxx
-ricorrente-
Contro
xxxx Spa, rappresentata e difesa dall’avvocato xxxxx
-controricorrente-
Avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di TIVOLI n. xxxxx/2024 depositata il 12/11/2024.
Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 21/10/2025 dal Consigliere LAURA GIRALDI.
Svolgimento del processo
Con sentenza in data 11.11.2024 il Tribunale di Tivoli rigettava l’opposizione proposta da Condominio xxxxx in Tivoli avverso il decreto ingiuntivo richiesto da xxxx Spa, e concesso dal medesimo Tribunale, per il pagamento del corrispettivo per la fornitura di energia elettrica. La sentenza esaminava in via preliminare l’eccezione di incompetenza territoriale proposta dall’opponente, non ritenendola fondata.
Tale eccezione era stata prospettata dal condominio assumendo che erroneamente era stato adito il Tribunale di Tivoli ove era collocato lo stabile condominiale anziché il Tribunale di Roma ove aveva domicilio l’amministratore pro tempore dello stesso.
L’opposta, costituitasi, aveva indi contestato l’indicazione della competenza territoriale come svolta dal Condominio ed aveva insistito nella domanda di conferma del decreto ingiuntivo opposto.
Il Tribunale, non concedeva la provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo reputando di dover approfondire la questione sottesa all’eccezione di incompetenza territoriale sollevata, e, quindi, pronunciava sentenza dando atto che ‘la regola del domicilio dell’amministratore p.t….è giustificata per le notifiche e le comunicazioni degli atti processuali…..(ma) non può giustificarsi in ordine alla competenza che, viceversa, necessita di criteri di individuazione certi e predeterminati…Il riconoscimento di una competenza territoriale anche nel luogo ove l’amministratore ha lo studio condurrebbe viceversa ad una scissione e moltiplicazione di competenza, talora delegata alle scelte logistiche dell’amministratore medesimo. Ritenuto dunque luogo di competenza funzionale quello ove insiste il condominio, rigettava l’eccezione proposta nonché nel merito l’opposizione.
Avverso la pronuncia relativa alla statuizione sulla sola competenza il Condominio ha proposto istanza di regolamento facoltativo di competenza assumendo la violazione e falsa applicazione dell’art. 66-bis D.Lgs. n.205/2006, dell’art. 19 c.2. c.p.c. e dell’art. 16 Cost., richiamando le osservazioni già svolte innanzi al Tribunale e lamentando che erroneamente la competenza territoriale era stata individuata con riferimento al luogo ove lo stabile insiste e non, al contrario, con riferimento al luogo ove ha domicilio l’amministratore condominiale.
Si è costituita la resistente contestando il ricorso ed evidenziando che l’art. 66- bis del Codice del Consumo individua la competenza territoriale funzionale con riferimento alla residenza o domicilio del consumatore ed ove, dunque, la persona ha stabilito, ai sensi dell’art. 43 c.c., la sede dei suoi affari ed interessi che non può che corrispondere al luogo ove i condomini abitano ed agiscono.
Fissata l’odierna adunanza camerale, il Pubblico Ministero ha depositato le proprie conclusioni ritenendo sussistente la competenza territoriale del Tribunale di Tivoli nel cui circondario si trovava lo stabile condominiale; parte resistente ha depositato memoria ex art. 380-bis.1 c.p.c.
Nell’imminenza dell’adunanza odierna è sopravvenuto impedimento del Relatore già designato ed è stato designato altro relatore.
Motivi della decisione
Il ricorso deve essere rigettato per le seguenti ragioni.
La ricorrente lamenta che il Tribunale, dichiarando la propria competenza, ha individuato il luogo di residenza/domicilio del condominio nel territorio ove lo stesso insiste.
Si osserva preliminarmente che, nella specie, la resistente xxxx ha inizialmente agito in giudizio per ottenere il pagamento del corrispettivo di forniture di gas in forza di un contratto di somministrazione concluso con il condominio.
Si rileva, dunque, che al contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l’amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale (Cass. n.14410/2024, Cass. n.10679/2015).
Premesso che, nella specie, non è sorta contestazione in merito alla qualità di consumatore del condominio e della conseguente necessaria applicazione del disposto di cui all’art. 66-bis d.lg 205/2006, la questione riguarda esclusivamente l’individuazione della effettiva sede/domicilio dello stesso.
Si rileva, infatti, che la competenza territoriale inderogabile di cui al citato art. 66-bis Cod.cons. si determina in capo al giudice del luogo di residenza o di domicilio del consumatore, se ubicati nel territorio dello Stato.
Ed allora il Collegio osserva che il condominio è ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli partecipanti e che all’amministratore è attribuita solo limitata facoltà di agire e resistere in giudizio nell’ambito dei poteri conferitigli dalla legge e dall’assemblea (Cass. S.U. n.10934/2019).
Ai fini della competenza, pertanto, ciò che àncora ad un Foro la parte complessa ‘Condominio’ non può che essere il luogo ove si concentrano gli interessi di tutti i partecipanti indistintamente e non quello ove ha residenza o domicilio il suo rappresentante dotato di alcune facoltà specifiche; tale luogo non può che identificarsi con quello ove lo stabile si trova poiché ivi è ravvisabile in concreto il centro degli interessi di tutti i singoli condomini (Cass.n.12416/25) ed ove avvengono, tra l’altro, le forniture e l’erogazione di tutti servizi.
La rilevanza del domicilio dell’amministratore pro tempore, cui vorrebbe fosse dato rilievo la parte ricorrente, si giustifica invece solo per le notifiche e le comunicazioni degli atti processuali, stante in tal caso la necessità di assicurare la certa conoscibilità degli atti da parte del condominio in capo ad un unico soggetto che lo rappresenta. Il Tribunale di Tivoli ha correttamente tenuto distinti due problemi quello della competenza secondo il foro del consumatore, su cui ha richiamato correttamente la giurisprudenza di questa Corte e quello del luogo di notificazione al Condominio quanto al foro del domicilio.
Il ricorso, dunque, deve essere rigettato e deve essere dichiarata la competenza del Tribunale di Tivoli.
In considerazione della soccombenza, le spese processuali liquidate in Euro 2.200 per compensi, Euro 200 per esborsi oltre spese generali ed accessori come per legge, devono essere rifuse dal ricorrente alla controricorrente con distrazione a favore dell’avvocato della stessa.
P.Q.M.
La Corte
Dichiara la competenza del Tribunale di Tivoli.
Condanna parte ricorrente a rifondere a parte controricorrente le spese processuali liquidate in Euro 2.200 per compensi, Euro 200 per esborsi oltre rimborso forfettario ed accessori di legge, con distrazione a favore dell’avvocato della stessa.
Sussistono i presupposti per il versamento ex art. 13 c.1.quater D.P.R. 115/2002 per il versamento da parte della medesima ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1 bis dello stesso art. 13, se dovuto.
Così deciso in Roma il 21 ottobre 2025.
Depositato in Cancelleria il 10 dicembre 2025.
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