Condominio: solo l'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare alla mediazione

Questa domenica torniamo a trattare un tema molto caro a questa associazione, il procedimento di mediazione civile, con particolare riferimento alle controversie in materia condominiale.

La Corte di Cassazione - sez. VI^ Civ. - ha di recente subordinato la legittimità della partecipazione dell'amministratore condominiale all'incontro di mediazione alla delibera assembleare che lo incarica alla partecipazione al procedimento ex D. lgs. n. 28/2010.

Nel caso di specie, la controversia aveva ad oggetto il versamento dei contributi condominiali da parte di un condomino moroso.

Rientrando tra le materie oggetto di mediazione civile obbligatoria (vedi qui), la vicenda finisce davanti all'organismo di mediazione, dove l'amministratore condominiale si presenta privo di apposita delega conferita dall'assemblea condominiale.

La vicenda termina avanti alla Corte di Cassazione, la quale stabilisce che è improcedibile la domanda proposta al Giudice di Pace priva di un procedimento di mediazione al quale il rappresentante del condominio deve presentarsi solo se preventivamente delegato da parte dell'assemblea condominiale con delibera approvata a maggioranza.

Occorre ricordare che in materia condominiale, la riforma del 2012 (legge 220/2012) ha introdotto l'art. 71-quater disp. att. c.c., norma che dispone, al comma 1, l'obbligo di esperimento del procedimento della mediazione civile per il pagamento delle  indica quali sono le controversie soggette alla descritta condizione di procedibilità, tra le quali rientra sicuramente la domanda avanzata dall'amministratore per conseguire la condanna al pagamento dei contributi condominiali.

La norma in parola prevede, all'art. 71 quater disp. att. c.c., comma 3, che l'amministratore può partecipare al procedimento di mediazione civile solo previa delibera assembleare assunta a maggioranza ex art. 1136 c.c., comma 2: "Sono valide le deliberazioni approvate che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio".  

Un quorum di maggioranza abbastanza semplice da raggiungere, ma necessario per autorizzare l'amministratore a rappresentare il condominio nel procedimento ex D. Lgs. n. 28/2010.

Per contro, la Cassazione ha chiarito che l'assenza di tale delibera preclude la partecipazione dell'amministratore e il rispetto della citata condizione di procedibilità, come accaduto nel caso risolto, con la logica conseguenza che:"[..] l'accordo amichevole di definizione della controversia è privo di giuridica possibilità", esulando dai poteri dell'amministratore quello di definire una posizione in assenza di poteri forniti dall'organo assembleare.

Corte di Cassazione - ordinanza n. 10846/2020.

Ancora su mediazione ed improcedibilità della domanda. Fin quando?

Oggi esaminiamo una pronuncia del Tribunale di Ravenna, la sentenza del 6 aprile 2017 (puoi leggerla qui sotto), la quale spicca per essersi posta di traverso rispetto a quelle cause civili iniziate senza aver dapprima celebrato la mediazione obbligatoria, facendo cadere una poderosa ghigliottina sugli atti del processo già compiuti. 

La questione è di particolare importanza perché, come i giudici non vedono di buon occhio banche ed assicurazioni quando si sfilano dalle mediazioni (v. qui), allo stesso modo hanno sanzionato con la secca improcedibilità quelle parti che hanno iniziato la causa senza fare prima (o facendo tardi) la mediazione. 

L'improcedibilità comporta che la causa incardinata viene chiusa e non vengono sanati gli atti compiuti fino ad allora, che dunque decadono. In tal caso, la parte che si è rivolta al giudice (può) assistere a due spiacevoli sviluppi:  

• preclusioni e decadenze ed effetti sostanziali che, spesso, vanificano la possibilità di fare un'altra causa;  

• nuova causa da incardinare e lievitazione dei costi. 

Quali sono gli orientamento emersi su questo punto, assai spinoso per il consumatore? Vediamoli insieme. 

◽    La norma: in tal senso, la norma di riferimento, l'articolo 5 del D. Lgs 28/2010, sembra fare riferimento alla improcedibilità. Tuttavia, una lettura formalistica non è l'unica praticabile. 

Infatti, la questione è finita di recente davanti alla Corte di Cassazione, la quale ha adottato un atteggiamento più morbido e di favore verso la parte che non abbia esperito il tentativo di mediazione e ritiene che la mediazione è una condizione di proponibilità (e non di procedibilità) della domanda. 

Questo significa che opera una sanatoria degli effetti della domanda già incardinata davanti al giudice, in tutto favore della parte che ha agito. 

◽    La pronuncia in esame: nonostante la Suprema Corte abbia adottato un atteggiamento meno severo e formalista nei confronti della parti che eludono le mediazioni, esistono ancora diversi Tribunali, sparsi a macchia di leopardo, che adottano soluzioni draconiane. 

Tra queste pronunce, si segnala quella in commento, la quale ha optato (ancora una volta) per la sanzione della improcedibilità alla luce del seguente e, a nostro avviso decisivo, argomento: 

"l'aver reso preventiva la mediazione è condizione di procedibilità dell'azione in giudizio risponde ad una precisa scelta del nostro legislatore, che oltre a favorire soluzioni basate sulle esigenze delle parti, risponde ad una logica chiaramente deflattiva, volta cioè a contenere i costi ed i tempi della giustizia civile senza al contempo rendere particolarmente complesso l'accesso alla stessa, qualora il previo tentativo abbia esito negativo." 

◽    Conclusioni: ad avviso della nostra Associazione, la mediazione, prima di essere un obbligo è una questione di cultura. Ricordando il caso di altri paesi europei (v. qui), abbiamo già visto che la mediazione civile è una risorsa che fa risparmiare tempo e denaro e, per questo, è preferibile rispetto alla mulattiera del giudizio. 

Questa percezione si raggiunge quando gli organismi di mediazione non sono un semplice ed inevitabile luogo di passaggio per catapultare la lite in tribunale. 

La soluzione offerta da altri ordinamenti europei, e a nostro avviso assai preferibile,  è quella della creazione di una giustizia "a due direttrici", che sia utile in quanto competitiva su tempi e costi. Resta evidente che l'attrattiva verso le mediazione non deve essere esercitata dall'imposizione di obblighi, ma dalla sua reale efficienza. 

D'altronde, lo stesso organo giudicante, nel richiamare in questa pronuncia i precedenti che hanno portato all'istituzione della mediazione in Italia, individua le finalità che il legislatore comunitario si era prefissato con tale istituto. La Direttiva 2008/52/CE afferma che "la mediazione può fornire una risoluzione extragiudiziale conveniente e rapida delle controversie in materia civile e commerciale attraverso procedure concepite in base alle esigenze delle parti. Gli accordi risultanti dalla mediazione hanno maggiori probabilità di essere rispettati volontariamente e preservano più facilmente una relazione amichevole e sostenibile tra le parti".

Tuttavia, il legislatore italiano ha inseguito altri lidi, seguendo la consueta logica per cui imporre qualcosa significa conseguire direttamente l'obiettivo. 

Di seguito, puoi trovare e leggere la sentenza.