Da Trentino inBlu al blog: "affitto riscattato (rent to buy)"

Il percorso che abbiamo iniziato da alcune settimane e relativo alle modalità di acquisto di un immobile ci porta a trattare un fenomeno che si è sviluppato negli ultimi decenni: il “rent to buy” o affitto riscattato.

L'acquisto della casa in rent to buy può essere assimilato all'acquisto del veicolo in leasing ed ha l'indubbio vantaggio di consentire all'acquirente di diluire il pagamento del prezzo in alcuni anni.

Permette all'acquirente di trarre godimento dell'immobile immediatamente, pur risultando come conduttore della casa sino all'atto di rogito. Solo in quel momento egli diviene, attraverso il pagamento di una somma pattuita tra le parti, effettivo proprietario della casa.

Tale formula di acquisto viene sempre di più proposta dalle società costruttrici per immobili in fase di costruzione o di ristrutturazione.

Usualmente, la società offre la parte dello stabile già ultimata e che può essere negoziata con l'acquirente con la formula dell'affitto riscattato.

1. Come funziona?

a. Viene sottoscritto un contratto di compravendita ove le parti stabiliscono il prezzo di vendita (esempio euro 100.000,00).

L'acquirente versa una primo importo per un valore stabilito tra le parti (usualmente varia tra il 5 e il 10% del prezzo dell'immobile. Nel nostro caso stabiliamo che l'importo versato è di euro 11.000,00 pari all'11%).

L'acquirente si impegna a versare dei canoni periodi per gli anni seguenti (3/5 anni. Nel nostro caso, indichiamo un canone periodico che l'acquirente si impegna a versare per i 5 anni successivi).

L'importo versato viene pattuito tra le parti (usualmente è pari ad una percentuale che varia tra il 5% e 10% del valore di acquisto dell'immobile. Nel nostro esempio, il valore che l'acquirente si impegna a versare quale canone periodico è di euro 800,00).

b. L'inquilino – futuro acquirente dell'immobile – inizia ad abitare e trarre godimento dall'immobile versando un canone mensile.

Tale canone viene suddiviso secondo tale modalità:

- 50% normale canone di locazione (nel nostro esempio, 400,00 euro);

- 50% in deduzione della somma pattuita per il pagamento dell'immobile (nel nostro esempio, 400,00 euro);

c. Decorso il periodo stabilito nel contratto (3/5 anni), le parti si trovano per sottoscrivere il rogito. L'acquirente versa al venditore l'importo residuo per l'acquisto dell'immobile (nell'esempio pratico è pari ad 65.000,00 euro).

2. Esempio pratico

Per rendere più comprensibile il funzionamento del rent to buy, proponiamo il seguente esempio:

- VALORE IMMOBILE

100.000,00

- VALORE ANTICIPATO DALL'ACQUIRENTE (11% dell'importo di compravendita)

11.000,00

- CANONE MENSILE (ANNI 5)

800,00

(50% locazione (400,00) 50% accantonato per acquisto immobile (400,00))

- RESIDUO DA VERSARE AL ROGITO

valore immobile acquistato 100.000,00

-

importo versato acquirente 35.000,00

11.000,00 +

24.000,00 (accantonato x 5 anni)

somma residua da versare 65.000,00 euro

Risulta evidente che l'importo che l'acquirente si trova a versare nel momento in cui diviene proprietario dell'immobile è inferiore a quello pattuito in sede di preliminare e gli consente di meglio gestire il costo di acquisto della casa.

3. Rent to buy - vantaggi

Il rent to buy è una formula di acquisto della casa alternativa che consente sia all'acquirente che al venditore di poter trarre dei vantaggi, quali:

• Per l'acquirente:

a. meglio gestire l'acquisto dell'immobile senza dover versare l'importo integrale all'atto di acquisto;

b. poter chiedere con più facilità il mutuo. Tale importo, infatti, non viene chiesto sull'intero importo (100.000,00 euro), ma sulla somma residua (65.000,00 euro).

c. riservarsi la possibilità di non acquistare la casa.

• Per il venditore:

a. ottenere immediatamente una somma di denaro;

b. rimanere proprietario sino al rogito percependo ancora un profitto (canone di locazione) dall'immobile;

4. Svantaggi e rischi

La formula dell'affitto riscattato presenta anche degli svantaggi e, in particolar modo, dei rischi per colui che intende seguire tale strada.

Un primo rischio è di natura prettamente contrattuale: l'accordo sottoscritto dal compratore potrebbe non prevedere una opzione di riscatto dell'immobile, bensì un obbligo all'acquisto finale.

E' evidente che all'acquirente verrebbe di fatto tolta la possibilità di decidere, trascorso un periodo congruo, se acquistare o meno l'immobile.

Un secondo rischio per l'acquirente è collegato alla possibilità che le somme accantonante periodicamente (50% del canone) non siano poste in un fondo a garanzia del suo diritto.

Ad esempio, tali importi sono utilizzati dalla società costruttrice che ha stipuato il contratto di affitto riscattato, e quest'ultima fallisce.

Anche in tali casi appare opportuno, con la consulenza di un notaio o di un legale, che l'acquirente chieda alla società di stipulare un contratto di fideiussione a garanzia di tali somme. Ancor meglio se si riesce ad ottenere una polizza fideiussoria.

Il limite più evidente di questo tipo di contratto risiede, però, nella possibilità che i creditori del venditore possano aggredire il bene immobile, prima che vi sia stato il trasferimento definitivo della proprietà.

L'affitto riscattato è un modello contrattuale con il quale il venditore rimane proprietario sino all'atto di rogito. Ne consegue che fino a quel momento un suo creditore potrebbe trascrivere, ad esempio, un atto di pignoramento della casa per il valore del suo credito.

Per evitare questo rischio occorre trascrivere presso i pubblici uffici il contratto sin dal momento in cui vi è l'accordo tra le parti. La trascrizione dell'atto può avvenire, però, solo ove sia stabilito tra le parti il trasferimento, anche se differito in un secondo momento, del diritto di proprietà.

Cosa vuol dire? In termini più semplici, la trascrizione può avvenire solo se il contratto di rent to buy preveda l'obbligo di riscatto dell'immobile in un secondo momento.

Nel caso in cui sia prevista l'opzione per il compratore, tale contratto non può essere oggetto di trascrizione.

In tali casi, si ritiene che il modo migliore per l'acquirente per tutelare il proprio investimento sia quello di far stipulare alla controparte una fideiussione.

Qui una parte della trasmissione.