Questa domenica torniamo a trattare la vicenda clausole vessatorie, argomento molto caro a questo blog e trattato di recente anche dalla Suprema Corte di Cassazione in un caso di intermediazione nella vendita di un immobile.
- contratto di mediazione (mandato di vendita immobile) - mancata esecuzione
La vicenda affrontata dai giudici di legittimità ha ad oggetto un contratto sottoscritto dai consumatori, con il quale veniva dato mandato ad un'agenzia per la vendita di un immobile a Roma.
Il contratto prevedeva, alla clausola 4.3., che nel caso di recesso anticipato dal contratto, i consumatori avrebbero dovuto versare alla società intermediaria una percentuale pari all'1% del valore dell'immobile.
I consumatori, ritenendo la stima dell'immobile operata dall'agenzia non congrua rispetto al valore determinato, decidevano di recedere immediatamente dal contratto, dando comunicazione all'agenzia.
Quest'ultima, pur accettando il recesso ricevuto dai consumatori, pretendeva il pagamento della propria percentuale (1%), pur non avendo svolto alcuna attività in favore dei clienti.
La vicenda finiva davanti al giudice e, infine, alla Cassazione.
- art. 33 Codice del Consumo - clausola vessatoria
La Corte richiama l'art. 33 del Codice del Consumo, norma che introduce i casi di vessatorietà delle clausole concluse nei contratti tra professionista e consumatore.
Il secondo comma prevede una serie di ipotesi ove la clausola si presume come vessatoria, tra le quali rientra anche il caso di cui alla lettera (e) in cui il contrattato consente "[...] al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere".
Nel concreto caso, la clausola contrattuale prevedeva un riconoscimento automatico della provvigione in favore dell'agenzia, a prescindere dall'attività svolta da quest'ultima, per la sola sottoscrizione del contratto. Ed in effetti, il professionista non aveva svolto alcuna attività particolare in favore dei consumatori, avendo questi ultimi comunicato il recesso dal contratto dopo pochi giorni.
Sul punto, la Cassazione censura la decisione assunta dal giudice di merito, il quale ha ritenuto non vessatoria la clausola contrattuale per il solo fatto di averla pattuita in modo specifico tra le parti: "La clausola contrattuale, che riconosce il diritto al compenso in via automatica, se svincolata dall’effettivo svolgimento dell’attività di ricerca dei terzi interessati all’affare e delle attività ad esse propedeutiche, conduce al risultato di costituire, a favore dell’agente immobiliare una rendita di posizione, andando ad incidere negativamente sull’equilibrio contrattuale nel rapporto tra professionista e consumatore espressamente previsto dall’art. 33 del Codice del Consumo.".
Il giudice deve, a detta della Cassazione, operare una effettiva indagine rispetto alla condotta tenuta dalle parti, ed in particolare se quella clausola abbia un effettivo carattere vessatorio: "La valutazione in concreto dell’attività svolta impedisce che il diritto alla provvigione da parte del mediatore possa essere svincolato dallo svolgimento di qualsiasi controprestazione, determinando inevitabilmente non tanto uno squilibrio nella prestazioni ma addirittura l’assenza della prestazione.
Il sindacato sull’equilibrio contrattuale, che costituisce uno dei cardini dell’operazione ermeneutica in materia di contratto concluso con il consumatore risulta del tutto omessa, indagine che, invece avrebbe dovuto essere svolta, secondo l’orientamento di questa Corte espresso da Cassazione Sez. III del 3.11.2010 n. 23357.".
Nel caso di specie, tale clausola era svincolata dall'attività svolta dal professionista, entrando in vigore con la sola conclusione del contratto, prevedendo comunque il riconoscimento della commissione in favore dell'agenzia in assenza di svolgimento di qualsivoglia attività.
La valutazione del giudice deve, inoltre, riguardare anche l'entità dell'importo oggetto di compenso in favore del professionista sia legittimo o meno, in ragione dell'esercizio da parte del contraente debole (il consumatore) del proprio diritto potestativo di recesso.
In conclusione, la clausola del contratto di mediazione immobiliare che preveda in favore del mediatore una provvigione eccessiva nel caso di esercizio del diritto di recesso è abusiva/vessatoria.
Corte di Cassazione - sentenza n. 19565/2020.
Mediazione immobiliare e compenso - clausola vessatoria by Consumatore Informato on Scribd
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