La Cassazione tutela gli acquirenti stranieri: se l'agenzia punta al mercato estero, vale il foro del consumatore

In questo spazio digitale dedicato ai consumatori abbiamo, negli ultimi anni, parlato di tutela degli utenti italiani, principali lettori del blog, senza pensare (probabilmente errando) che esistono anche medesime tutele per gli stranieri che vengono ad acquistare beni e servizi in Italia.

Ed in particolare, le tutele dei consumatori stranieri si è pensato, in tema di acquisto di una casa, che le controversie tra l'agenzia immobiliare italiana e il cliente straniero dovesse essere decisa dal giudice del luogo ove è ubicato l'immobile, ossia in Italia.

Ma il contratto di intermediazione immobiliare è soggetto alle medesime regole che vigono per l'immobile ed in particolare soggiace al c.d. forum rei sitae. 

Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con l'ordinanza n. 22465 del 30 giugno 2026, hanno invece ribadito un principio destinato ad incidere profondamente sull'attività degli operatori immobiliari che lavorano con clienti esteri: quando il professionista orienta la propria attività commerciale verso il mercato di un altro Stato membro dell'Unione Europea, il consumatore conserva il diritto di essere convenuto esclusivamente davanti ai giudici del proprio Paese di residenza.

1.- Il caso

La vicenda prende le mosse dal Lago di Garda dove possiamo trovare tante agenzie immobiliari che si propongono anche sul mercato estero per vendere gli immobili di una zona nota e di pregio.

Un'agenzia immobiliare riceve l'incarico di vendere un immobile, individua un potenziale acquirente tedesco attraverso il proprio sito internet, organizza la visita, non viene concluso l'affare, ma in seguito, il professionista viene a sapere che venditore e compratore concludono direttamente la compravendita senza corrispondere la provvigione.

L'Agenzia ha convenuto entrambe le parti davanti al Tribunale di Verona, invocando l'art. 1755 del codice civile, il quale stabilisce che "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o usi, sono determinate dal giudice secondo equità".

Il giudice di primo grado si esprime in senso favorevole all'agenzia immobiliare, ma acquirente e venditore propongono appello alla Corte d'Appello di Venezia, la quale dichiara il difetto di giurisdizione del giudice italiano perché entrambi i convenuti erano consumatori domiciliati in Germania e l'attività dell'agenzia risultava chiaramente rivolta anche al mercato tedesco.

La vicenda finisce davanti alla Suprema Corte di Cassazione: perchè?

2.- Le ragioni della Cassazione - la tutela del consumatore (anche se straniero)

La pronuncia degli Ermellini chiarisce un aspetto spesso poco considerato.

Al fine di decidere quale giudice deve decidere una controversia non è decisivo il luogo ove si trova l'immobile o dove viene svolta la mediazione, ma occorre piuttosto verificare se il professionista abbia scelto di rivolgersi anche ai consumatori di un determinato Stato estero.

Se questa strategia commerciale esiste, allora entrano in gioco le norme europee di tutela del consumatore previste dal Regolamento n. 1215/2012, che attribuiscono la competenza al giudice del domicilio del consumatore.

In particolare, sia la Corte di Appello che la Cassazione hanno dato applicazione all'art. 17 comma 1 lett. C) ossia: "Fatto salvo quanto previsto dall’articolo 6 e dall’articolo 7, punto 5, la competenza in materia di contratti conclusi da una persona, il consumatore, per un uso che possa essere considerato estraneo alla sua attività professionale è regolata dalla presente sezione: [...] c) in tutti gli altri casi, qualora il contratto sia stato concluso con una persona le cui attività commerciali o professionali si svolgono nello Stato membro in cui è domiciliato il consumatore o sono dirette, con qualsiasi mezzo, verso tale Stato membro o verso una pluralità di Stati che comprende tale Stato membro, purché il contratto rientri nell’ambito di dette attività."

Quindi, al fine di decidere quale giudice deve decidere una controversia è necessario comprendere se l'agenzia immobiliare opera in modo specifico verso un mercato estero, valutando come viene veicolata la proposta commerciale.

La Cassazione precisa, sotto questo aspetto, che non basta avere un sito internet consultabile dall'estero, in quanto ad oggi qualsiasi pagina web è accessibile praticamente ovunque nel mondo e questo, da solo, non dimostra la volontà di operare in un altro Paese.

Per stabilire se un professionista si rivolga realmente ai consumatori stranieri occorre valutare una serie di elementi concreti che nel caso sottoposto ai giudici sono stati:

- il sito internet era disponibile anche in lingua tedesca;

- le recensioni provenivano prevalentemente da clienti stranieri;

- era indicato il prefisso telefonico internazionale;

- gli immobili erano pubblicizzati su portali tedeschi;

- l'oggetto sociale prevedeva attività anche all'estero;

- la stessa rappresentante dell'agenzia aveva confermato l'operatività internazionale della società.

Secondo la Cassazione, questi elementi coincidono proprio con gli indicatori elaborati dalla Corte di Giustizia dell'Unione Europea per individuare un'attività commerciale diretta verso consumatori di altri Stati membri, così commentando: "[...] già per il solo fatto che le informazioni pubblicate sul sito internet di Immobiliare Magri S.r.l. furono pubblicate non solo nella versione in lingua italiana, ma anche nella versione in lingua tedesca. Inoltre, gli elementi considerati dalla Corte d’appello, sopra richiamati, non sono irrilevanti, come sostiene la ricorrente, posto che essi coincidono in più punti con quelli richiamati dalla Corte di Giustizia nella pronunzia sopra indicata, il che consente di concludere che Immobiliare Magri aveva “diretto” la propria attività verso lo Stato del consumatore, come correttamente statuito dalla sentenza impugnata.".

La decisione assume ancora maggiore importanza se confrontata con quella delle Sezioni Unite n. 18092 del 2024. In quella occasione l'agenzia immobiliare aveva pubblicato l'annuncio soltanto in lingua inglese su internet. La Cassazione aveva escluso la giurisdizione del foro del consumatore, osservando che l'inglese è una lingua internazionale e che la semplice presenza online non dimostra una strategia commerciale rivolta ad uno specifico Stato estero.

Oggi, invece, il quadro è completamente diverso: non c'è un solo elemento isolato, ma una pluralità di indizi che dimostrano una precisa scelta imprenditoriale di rivolgersi al mercato tedesco.

c.- Una decisione che va oltre il settore immobiliare

Il principio sancito dalla Suprema Corte va oltre il caso concreto e può potenzialmente interessare tutti i professionisti e le imprese italiane che promuovono stabilmente beni o servizi nei confronti di consumatori residenti in altri Paesi dell'Unione Europea.

Siti tradotti in più lingue, campagne pubblicitarie mirate, utilizzo di domini nazionali esteri, investimenti nel posizionamento online o una clientela internazionale non sono semplici strumenti di marketing: possono diventare elementi decisivi anche per stabilire quale giudice sarà competente in caso di controversia.

Chi acquista beni o servizi da un professionista che opera anche nel proprio Paese non è normalmente costretto ad affrontare un processo all'estero, con tutte le difficoltà economiche e linguistiche che ciò comporterebbe. Potrà invece difendersi davanti ai giudici del proprio Stato di residenza, riequilibrando il rapporto con il professionista.

È una tutela concreta che rende effettivo uno dei principi cardine del diritto dei consumatori europeo: chi sceglie di fare impresa su un mercato internazionale deve assumersi anche gli obblighi che derivano dalla protezione dei consumatori di quel mercato.

Cassazione Sezioni Unite - sentenza n. 22465/2026

Acquisto della casa con l'intermediazione di un'agenzia immobiliare: quando pagare la provvigione

Oggi diamo uno sguardo al non sempre facile rapporto che si crea tra agenzia immobiliare e cliente, ed in particolare al compenso che spetta al professionista che mette in contatto le parti per l'acquisto di un immobile.

E' noto che, successivamente alla firma del contratto di mediazione, il rapporto tra mediatore e consumatore diviene difficoltoso e possono sorgere delle incomprensioni che sfociano in veri e propri contrasti, anche sotto il profilo della provvigione.

Abbiamo già tratto l'argomento, ma vi ricordiamo che l'art. 1755 del codice civile stabilisce che "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o usi, sono determinate dal giudice secondo equità".

Il compenso al mediatore deve essere riconosciuto se ha influito in modo determinante nella conclusione dell'affare con la vendita dell'immobile (vedi qui), mentre nulla è dovuto se il mandato si è concluso e deve essere considerata come vessatoria la clausola che prevede il pagamento del professionista nel caso di vendita anche successiva alla fine del suo mandato (vedi qui).

La sentenza oggetto del nostro commento (Corte di Cassazione, Sezione II civile, n. 30801 del 6 novembre 2023) affronta il tema del diritto del mediatore immobiliare alla provvigione, ribadendo e precisando i principi in materia.

Come già esposto in precedenza, il Giudice di legittimità ribadisce che il diritto al compenso sorge soltanto nel momento in cui l’attività del mediatore conduce alla conclusione di un “affare” ai sensi dell’art. 1755 c.c., vale a dire quando tra le parti si costituisce un vincolo giuridico effettivo e vincolante. 

Non è sufficiente, dunque, che si sia raggiunto un accordo meramente preparatorio o una semplice intesa di carattere interlocutorio: occorre che l’accordo sia idoneo a produrre effetti giuridici concreti, come l’azionabilità in forma specifica o la possibilità di richiedere il risarcimento in caso di inadempimento.

La Cassazione ribadisce che l’attività del mediatore deve essere causalmente collegata alla conclusione di un accordo avente forza vincolante, mentre restano escluse dal diritto alla provvigione le trattative iniziali, gli scambi di manifestazioni di interesse o gli accordi privi di efficacia obbligatoria.

La pronuncia si inserisce nel solco di un orientamento giurisprudenziale volto a circoscrivere con precisione l’ambito del compenso spettante alle agenzie immobiliari, così come abbiamo già avuto modo di evidenziare con nostri precedenti interventi, rafforzando il principio per cui la provvigione trova giustificazione soltanto quando l’attività di mediazione si traduce nella conclusione di un contratto giuridicamente efficace e tutelabile.

Cassazione Civile - Sezione II^ sentenza n. 30801/2023

Il mandato è concluso? no alla provvigione (clausola vessatoria)

Vogliamo vendere una casa e ci affidiamo ad una agenzia, incaricandola alla vendita dell'immobile.

Usualmente, il contratto prevede una specifica disposizione che prevede che nel caso in cui il cliente conclude la vendita, anche a mandato concluso, con una controparte messa in contatto dal professionista, quest'ultimo è comunque legittimato ad ottenere il pagamento della provvigione.

L'agente non trova nessuno che voglia acquistare il nostro immobile e decidiamo, in seguito, di concludere il rapporto contrattuale, trovando per altra via il nostro acquirente.

Siamo costretti a pagare la provvigione al mediatore? la clausola contrattuale che impone tale obbligo è valida o no?

Abbiamo già trattato, in un recente intervento, il tema del diritto dell'agente immobiliare ad essere pagato per la propria attività, laddove egli abbia messo in contatto le parti, anche nel caso in cui il mandato sia stato revocato (vedi).

In generale, il contratto di mandato richiesto dall'agenzia immobiliare include, tra le altre, la clausola con la quale l'agente impone al cliente di dovergli pagare la provvigione anche nel caso in cui il contratto di vendita si concluda dopo la conclusione del contratto.

Con questo tipo di clausola, il professionista si accaparra il cliente, anche nel caso di revoca del mandato: è possibile?

La Corte di Cassazione considera questo tipo di clausola valida, ma vessatoria/abusiva, in violazione degli artt. 1341 c.c. e degli artt. 33 - 34 del D. Lgs. n. 206/2005, nella parte in cui prevede l'obbligo di corresponsione della provvigione in favore del mediatore anche nel caso in cui la vendita si concluda successivamente all'interruzione del rapporto tra consumatore e professionista.

Nella sentenza viene ricordato che: "Il sistema di tutela istituito con la Direttiva 93/2013 si fonda sull'idea che il consumatore si trovi in una posizione di inferiorità nei confronti del professionista, sia per quanto riguarda il potere negoziale, sia per quanto riguarda il livello di informazione (v., in particolare, sentenza del 17 luglio 2014, Sánchez Morcillo e Abril García, C-169/14, EU:C:2014:2099).

La normativa speciale introduce, quindi, una specifica disciplina diretta ad appianare le disuguaglianze sostanziali fra soggetti titolari di poteri contrattuali differenti, integrativa della normativa codicistica, enucleando una forma di tutela privatistica differenziata su base personale, applicabile esclusivamente in ragione della qualifica soggettiva rivestita dalle parti contraenti.".

Gli artt. 33 e seguenti del Codice del Consumo introducono criteri generali di abusività delle clausole contrattuali, individuando altresì specifiche ipotesi di vessatorietà.

Nel caso di clausola vessatoria, il professionista può dimostrare di aver fatto aderire il consumatore alla clausola all'esito di una specifica trattativa individuale.

Nel caso della clausola che preveda l'obbligo al pagamento della provvigione anche dopo la conclusione del mandato, la Suprema Corte rileva che: "Detta clausola, che non rientra nell’ambito dell’elenco previsto dall’art.33 del Codice del Consumo, attribuisce il diritto al compenso del mediatore indipendentemente dalla prova dell’accordo tra la parte, che si è avvalsa della sua attività, ed il terzo che ha concluso successivamente l’affare.

La clausola implica una tacita proroga del vincolo contrattuale successiva alla scadenza dell’incarico, come previsto dall’art.1341 c.c., obbligando chi si sia avvalso dell’attività del mediatore a corrispondere la provvigione ogni qual volta il contratto sia concluso, dopo la scadenza dell’incarico, da qualunque soggetto lui legato da rapporti personali o familiari.".

La clausola tutela il mediatore e limita, in modo importante, il contraente debole (il cliente) che rimane, di fatto, legato all'agenzia immobiliare, configurandosi come dannosa per quest'ultima e potenzialmente abusiva.

Sul punto, la sentenza è chiara laddove evidenzia che: "In tema di mediazione, questa Corte, esaminando l’ipotesi di una clausola che attribuiva al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso da parte del venditore, ne ha affermato la vessatorietà nelle ipotesi in cui il compenso non trovi giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore, determinando un significativo squilibrio contrattuale tra le parti la clausola che riconoscere al mediatore l’importo pattuito a prescindere dall’attività svolta e dai risultati conseguiti. In tale ipotesi, è stato demandato al giudice di merito di valutare se una qualche attività sia stata svolta dal mediatore attraverso le attività propedeutiche e necessarie per la ricerca di soggetti interessati all'acquisto del bene".

Il compenso dell'agente immobiliare può trovare giustificazione solo se il risultato ricercato dal consumatore sia conseguenza dell'attività organizzata predisposta dal professionista, e deve essere considerata vessatoria la condizione contrattuale che prevede la provvigione in suo favore in assenza di qualsivoglia svolgimento di qualche prestazione in favore del cliente (vedasi anche qui).

Cassazione civile Sez. II^ - sentenza n. 785/2024 (visibile su browser Opera - vpn attivi).

Acquisto casa - quando deve essere pagato il mediatore

Al giorno d'oggi, gran parte dei contratti di acquisto di un immobile viene concluso con la partecipazione decisiva del mediatore immobiliare, il quale deve essere pagato per la sua attività professionale.

Ma il professionista deve essere comunque pagato anche nel caso in cui il contatto tra le parti avvenga, in modo autonomo, a distanza di tempo?

Il quesito è stato risolto dalla Suprema Corte con l'Ordinanza n. 11443/2022 che potete leggere di seguito e che analizziamo con il nostro intervento odierno.

Quali sono i presupposti che giustificano il diritto da parte del mediatore a percepire gli emolumenti per la sua attività?

L'art. 1754 c.c. identifica l'attività del mediatore: "È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.".

Il successivo art. 1755 c.c. chiarisce il presupposto dell'obbligo di pagamento della parcella del mediatore: "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.".

Il mediatore può percepire la provvigione nel caso in cui l'affare sia concluso, ottenendo il pagamento di quanto dovuto ad affare concluso.

E cosa succede se le parti trovano l'accordo da soli e a distanza di tempo dal momento in cui sono stati messi in contatto dall'intermediario?

Il quesito è stato risolto dalla Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 11443/2022 che potete leggere di seguito, avente ad oggetto l'attività di mediazione svolta da un agente in favore di alcuni consumatori.

Nel caso di specie, il professionista aveva fatto visitare l'immobile al potenziale acquirente, raccogliendo una sua proposta di acquisto sottoposta alla parte venditrice.

Quest'ultima rifiutava l'offerta ricevuta dalla controparte, salvo concludere in seguito l'accordo con il venditore in modo autonomo e senza il contributo dell'intermediario.

Il professionista si è rivolto al giudice chiedendo il riconoscimento della propria provvigione per aver messo in contatto le parti, così come previsto dal contratto.

La controversia è arrivata davanti alla Cassazione, la quale ha chiarito quali sono i presupposti che legittimano il mediatore immobiliare ad ottenere il pagamento della propria parcella, spiegando quale sia l'attività svolta dall'agente: "Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo; è sufficiente, infatti, che, la "messa in relazione" delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto".

Quindi, il diritto alla provvigione sorge per aver messo in contatto le parti, pur non intervenendo in tutte le fasi della trattativa, potendo configurarsi il diritto al pagamento da parte dei clienti anche solo per aver raccolto il nominativo della controparte e per aver partecipato ad un incontro fisico.

La Cassazione osserva che la pretesa del professionista sussiste nel momento in cui sia provato il suo intervento nella formazione della volontà di acquirente e venditore, partecipando in modo decisivo alla conclusione del contratto (si parla, in questi casi, di "antecedente necessario").

E' altresì pacifico che la prova dello svolgimento dell'incarico ricevuto ricade sul professionista, il quale deve documentare tutta l'attività svolta in favore dei clienti e il suo ruolo decisivo nella conclusione del contratto.

La Cassazione spiega come, nella vicenda oggetto del provvedimento, è stata data prova dell'esistenza del presupposto per il pagamento del mediatore, in quanto: "[...] l'acquisto del bene avvenne dopo soli due mesi dalla visita dell'immobile previo rilascio di bigliettini, da parte degli acquirenti, nelle cassette postali dei condomini, come riferito dai xxxx, soci della Caorle Beach 2000, proprietaria dell'immobile.

Ne consegue che l'affare trova il suo antecedente causale nell'attività della società mediatrice e che la ripresa delle trattative costituiva una prosecuzione dell'attività svolta, che si era conclusa con la messa in relazione delle parti e con la formulazione di una proposta di acquisto.".

Al contrario, se viene provato che non vi sia alcun collegamento tra l’attività del mediatore e la successiva conclusione dell’affare, e quindi la finalizzazione dell’affare sia indipendente dall'intervento del professionista, quest'ultimo non può pretendere nulla dal cliente.

Corte di Cassazione - Sez. II^ Civ. Ordinanza n. 11443/2022 (visibile con browser Opera - VPN attivo)

Preliminare con dichiarazioni irregolari & validità della vendita immobiliare

La vendita di un immobile regolare è una vicenda tutt'altro che rara, in quanto ancora oggi vi sono una serie di fabbricati datati e non rispettosi delle norme previste in materia e che si sono susseguite nel tempo.

Usualmente queste irregolarità emergono alla data della firma dell'atto notarile, ma non di rado la questione può emergere anche con l'atto preliminare, ossia quello che non produce alcun effetto traslativo della proprietà, ma semplicemente obbliga le parti a concludere il definitivo in un secondo momento.

La recente ordinanza della Corte di Cassazione, consolidando dei principi stabiliti dalla Cassazione in Sezioni Unite con sentenza n. 8230/2019, ha voluto chiarire gli effetti sulla validità dell'atto preliminare nel caso di dichiarazioni difformi dalla realtà, con particolare riferimento all'attestazione di abitabilità dell'immobile.

 La questione che stiamo trattando riguarda la validità dell'atto notarile che contiene dichiarazioni difformi e i relativi effetti traslativi, ed in particolare l'errata indicazione degli estremi dei titoli abitativi.

In materia di vendita di immobile, in origine gli artt. 17 e 40 della Legge n. 45 del 1985 prevedevano la nullità degli atti  di vendita di un immobile,  sia in forma pubblica, sia in forma privata, nel caso di carenza degli  estremi  della concessione  ad edificare o della concessione in sanatoria.

Il principio normativo appena richiamato è stato sostanzialmente confermato con il Testo Unico dell'Edilizia, all'art. 36:" 1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.".

La questione emersa negli anni ha riguardato gli effetti nel caso in cui, come nella vicenda oggetto della sentenza segnalata qui sotto, non vi sia una totale inesistenza della concessione/permesso a costruire, ma nell'ipotesi in cui di difformità parziale.

Ed è il caso oggetto della sentenza di cui trattasi, ossia l'ipotesi in cui vi sia una concessione edilizia, ma che la stessa sia distinta dal reale stato dei luoghi.

La seconda questione a cui il Giudice di Legittimità ha dovuto dare risposta ha riguardato il contratto oggetto di impugnazione, ossia il preliminare, e la possibile invalidazione per violazione della norma imperativa.

Sul primo punto, la Suprema Corte ha ribadito i principi della sentenza n. 8230/2019, ossia che "In argomento, Cass., S.U., n. 8230/2019, ha affermato che "la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della I. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono; volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile.".

Il secondo aspetto trattato nella sentenza è collegato all'effetto giuridico previsto, ossia alla nullità dell'atto, e se tale previsione riguardi il solo atto notarile, in quanto traslativo del diritto reale, od anche il contratto preliminare, ossia quello che prevede il mero obbligo alla firma dell'atto definitivo.

E la risposta della sentenza è chiara: "sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della I. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all'1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare".

In conclusione, il preliminare che sia irregolare, in quanto privi di indicazione della concessione edilizia o sanatoria dell'immobile, è comunque regolare.

Corte di Cassazione - Sez. II^ Civ. Ordinanza n. 7521/2022.

Recesso dalla mediazione immobiliare e compenso - quando può essere vessatoria la clausola firmata dal consumatore

Questa domenica torniamo a trattare la vicenda clausole vessatorie, argomento molto caro a questo blog e trattato di recente anche dalla Suprema Corte di Cassazione in un caso di intermediazione nella vendita di un immobile.

- contratto di mediazione (mandato di vendita immobile) - mancata esecuzione

La vicenda affrontata dai giudici di legittimità ha ad oggetto un contratto sottoscritto dai consumatori, con il quale veniva dato mandato ad un'agenzia per la vendita di un immobile a Roma.

Il contratto prevedeva, alla clausola 4.3., che nel caso di recesso anticipato dal contratto, i consumatori avrebbero dovuto versare alla società intermediaria una percentuale pari all'1% del valore dell'immobile.

I consumatori, ritenendo la stima dell'immobile operata dall'agenzia non congrua rispetto al valore determinato, decidevano di recedere immediatamente dal contratto, dando comunicazione all'agenzia.

Quest'ultima, pur accettando il recesso ricevuto dai consumatori, pretendeva il pagamento della propria percentuale (1%), pur non avendo svolto alcuna attività in favore dei clienti.

La vicenda finiva davanti al giudice e, infine, alla Cassazione.

- art. 33 Codice del Consumo - clausola vessatoria 

La Corte richiama l'art. 33 del Codice del Consumo, norma che introduce i casi di vessatorietà delle clausole concluse nei contratti tra professionista e consumatore.

Il secondo comma prevede una serie di ipotesi ove la clausola si presume come vessatoria, tra le quali rientra anche il caso di cui alla lettera (e) in cui il contrattato consente "[...] al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere".

Nel concreto caso, la clausola contrattuale prevedeva un riconoscimento automatico della provvigione in favore dell'agenzia, a prescindere dall'attività svolta da quest'ultima, per la sola sottoscrizione del contratto. Ed in effetti, il professionista non aveva svolto alcuna attività particolare in favore dei consumatori, avendo questi ultimi comunicato il recesso dal contratto dopo pochi giorni.

Sul punto, la Cassazione censura la decisione assunta dal giudice di merito, il quale ha ritenuto non vessatoria la clausola contrattuale per il solo fatto di averla pattuita in modo specifico tra le parti: "La clausola contrattuale, che riconosce il diritto al compenso in via automatica, se svincolata dall’effettivo svolgimento dell’attività di ricerca dei terzi interessati all’affare e delle attività ad esse propedeutiche, conduce al risultato di costituire, a favore dell’agente immobiliare una rendita di posizione, andando ad incidere negativamente sull’equilibrio contrattuale nel rapporto tra professionista e consumatore espressamente previsto dall’art. 33 del Codice del Consumo.".

Il giudice deve, a detta della Cassazione, operare una effettiva indagine rispetto alla condotta tenuta dalle parti, ed in particolare se quella clausola abbia un effettivo carattere vessatorio: "La valutazione in concreto dell’attività svolta impedisce che il diritto alla provvigione da parte del mediatore possa essere svincolato dallo svolgimento di qualsiasi controprestazione, determinando inevitabilmente non tanto uno squilibrio nella prestazioni ma addirittura l’assenza della prestazione.

Il sindacato sull’equilibrio contrattuale, che costituisce uno dei cardini dell’operazione ermeneutica in materia di contratto concluso con il consumatore risulta del tutto omessa, indagine che, invece avrebbe dovuto essere svolta, secondo l’orientamento di questa Corte espresso da Cassazione Sez. III del 3.11.2010 n. 23357.".

Nel caso di specie, tale clausola era svincolata dall'attività svolta dal professionista, entrando in vigore con la sola conclusione del contratto, prevedendo comunque il riconoscimento della commissione in favore dell'agenzia in assenza di svolgimento di qualsivoglia attività.

La valutazione del giudice deve, inoltre, riguardare anche l'entità dell'importo oggetto di compenso in favore del professionista sia legittimo o meno, in ragione dell'esercizio da parte del contraente debole (il consumatore) del proprio diritto potestativo di recesso.

In conclusione, la clausola del contratto di mediazione immobiliare che preveda in favore del mediatore una provvigione eccessiva nel caso di esercizio del diritto di recesso è abusiva/vessatoria.

Corte di Cassazione - sentenza n. 19565/2020.

Condominio: spese straordinarie prima dell'acquisto. Devo pagare?

Acquisto un appartamento e scopro, poco dopo, che devo pagare delle spese straordinarie deliberate anni prima e votate anche dal venditore: devo pagare?

Questo il quesito proposto da una lettrice modenese e che vi riproponiamo, con successiva nostra risposta, qui di seguito.

"Buongiorno, scrivo alla vostra associazione per chiedervi una informazione.

La scorsa estate ho acquistato un appartamento in quartiere Portile, a Modena dove attualmente vivo assieme al mio compagno.

Ho comprato la casa attraverso una agenzia e il mediatore mi ha informato dei vari costi condominiali, senza però evidenziarmi della presenza di spese straordinarie previste dall'assemblea.

Successivamente, in particolare all'assemblea condominiale a cui ho partecipato, sono venuta a conoscenza che erano state deliberate in precedenza (anno 2015) alcune spese condominiali straordinarie riguardanti le parti comuni e che una parte di queste spese (il riparto finale) sarebbero dovute essere pagate dalla sottoscritta, nuova proprietaria dell'alloggio. 

L'amministratore mi ha "ordinato" di pagare, suggerendomi di andare successivamente a rivalermi sul venditore.

Vi chiedo: posso non pagare ed obbligare l'amministratore ad andare a chiedere i soldi al venditore? e poi, l'agenzia non mi avrebbe dovuto informare che erano state deliberate delle spese straordinarie e che sarebbe stato possibile un mio obbligo di pagamento?

Attendo vostro aiuto. grazie.

M...... di Modena".

L'agenzia immobiliare nell'acquisto dell'immobile - quali doveri informativi?

Questa settimana abbiamo deciso di trattare l'argomento "mediazione immobiliare", proponendo, però, una particolare lettura dei doveri del mediatore e, in particolare, della fiducia riposta dall'acquirente rispetto alle informazioni ricevute dall'agente immobiliare, senza avviare un proprio controllo autonomo rispetto alle caratteristiche e dati della casa. 

Come si suole dire: fidarsi è bene, ma non fidarsi è meglio.

È frequente, infatti, che il consumatore si rivolge all'agente immobiliare confidando sulla affidabilità e professionalità del suo servizio (e ne ha ben donde) e alla fine si avvede di gravi carenze di informazioni sull'immobile acquistato. Spesso poco prima dell'appuntamento per il rogito, coi lavori di ristrutturazione già pianificati (ed acconti versati alla ditta), il malcapitato acquirente scorge vizi, difformità catastali che lo indurrebbero a ritirarsi dall'affare. 

Ciò detto, il consumatore può rinviare per troppo tempo una causa contro il mediatore, anche dopo avere preso possesso dell'immobile?

Questo è il caso della recente sentenza della prima sezione del Tribunale di Monza, del 4 maggio 2017, che vedremo meglio di seguito.

La questione: nel caso di specie la condotta contestata all'agenzia immobiliare (e al mediatore) è stata quella di aver taciuto che l'alloggio acquistato presentava dei vizi: tra questi, il fatto che l'immobile era di edilizia convenzionata e che i dati catastali non erano aggiornati. Tuttavia, e questo è il punto su cui attirare l'attenzione, gli acquirenti non solo hanno portato avanti il preliminare ed hanno sottoscritto il successivo rogito, ma hanno preso possesso dell'immobile ed avviato i lavori di ristrutturazione. 

Gli acquirenti, dunque, hanno citato il mediatore per vedere risolto il contratto di mediazione, chiedendo la condanna al risarcimento del danno per non aver fornito loro tutti i dati relativi alla casa oggetto di mediazione. 

La pronuncia: quest'ultima circostanza non è sfuggita al Tribunale, il quale ha prima esaminato in cosa consiste la responsabilità del mediatore e, subito dopo, l'ha esclusa. 

In particolare, l'art. 1759 c.c. stabilisce che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note in relazione alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

Tuttavia, occorre capire quali sono le circostanze che influiscono in modo determinante.

E, sotto questo profilo, il giudice monzese ha affermato chiaramente che la comunicazione della circostanza (fatto - dato dell'immobile) da parte del mediatore rileva, in punto responsabilità, solo se questa possa influire in modo decisivo sulla conclusione del contratto: vale a dire che gli acquirenti, ad avere saputo prima, non avrebbero concluso il contratto (o lo avrebbero concluso a diverse condizioni).

 

Ebbene, nel caso non solo gli acquirenti hanno sottoscritto il rogito, ma hanno portato lo stesso avanti i lavori di ristrutturazione, quasi a "ratificare" l'operato del mediatore immobiliare, in fondo non così essenziale per loro. 

Tale circostanza ha escluso, a parere del giudice brianzolo, ogni responsabilità del mediatore, non sussistendo i presupposti per inquadrare un suo obbligo al risarcimento del danno sofferto dagli acquirenti.

Accorgimenti: sebbene per sommi capi, abbiamo già trattato il profilo del mediatore immobiliare (v. link): tra i doveri a cui è tenuto, inequivocabilmente, deve esibire all'acquirente:
1. la planimetria della casa;
2. il certificato di conformità e di destinazione urbanistica;
3. il certificato energetico (comunicando al venditore la classe energetica dell'immobile);
4 la copia conforme dell'eventuale condono;
5. l'estratto spese condominiali ed ogni altro documento inerente lo stabile.

E' importante rilevare (e segnalare con lettera raccomandata) quanto prima i vizi e le difformità rispetto a quanto dichiarato dal mediatore e, soprattutto, non dare luogo, almeno subito, alla conclusione del rogito; meglio, infatti, è accertare quali sono le dichiarazioni del mediatore e se collimano con la realtà fattuale. 

Di seguito trovi in lettura la sentenza del Tribunale di Monza. 

Ora le visure catastali possono essere fatte solo on line

Novità per coloro che intendono operare un controllo catastale e, fino a ieri, si rivolgevano all'Agenzia del Territorio.

Dallo scorso 1° giugno 205, infatti, è scomparsa la modalità di controllo ed aggiornamento dei dati catastali mediante la tradizionale comunicazione cartacea, sicché d'ora in avanti, la comunicazione dei dati catastali aggiornati sarà possibile solo on line.

Il controllo dei dati catastali, inoltre, sarà consentito solo attraverso il sito web dell'Agenzia delle Entrate, limitatamente agli immobili in proprietà.

Per i professionisti, invece, il controllo potrà essere effettuato su tutti gli immobili del Territorio dello Stato, attraverso una particolare procedura di accesso, mediante la quale potranno verificare la banca dati e provvedere, se del caso, all'aggiornamento.

Per accedere alla pagina web dell'Agenzia, clicca qui. 

Di seguito, il comunicato stampa dell'Agenzia delle Entrate.

"comprar casa senza rischi" torna l'iniziativa informativa dei notai lombardi per chiarire tutti i dubbi sull'acquisto della casa

Torna l'iniziativa organizzata dal Consiglio Notarile di Milano (ma riproposta in molti comuni lombardi) e finalizzata a chiarire i dubbi che possono sorgere nell'acquisto della casa.

I cittadini lombardi potranno, tra l'altro, ottenere un controllo gratuito sulla propria abitazione, comprensivo di visura catastale dell'immobile e valutazione del professionista comprensivo di consigli e indicazioni su come muoversi per regolarizzare eventuali anomalie o difformità.

Per chi è in fase di acquisto della casa, questa iniziativa può tornare utile per ottenere suggerimenti su come affrontare la fase della trattativa nell'acquisto della casa. Informazioni verranno inoltre fornite in merito all'ipotesi di dover accendere un contratto di mutuo per l'acquisto della casa.

 

maggiori informazioni a http://www.comprarcasasenzarischi.it/