L’Arbitro assicurativo è pronto a operare: dal 15 gennaio 2026 via ai primi ricorsi

Torniamo a trattare la figura del nuovo arbitro assicurativo, di cui abbiamo avuto modo di tracciare gli aspetti fondamentali con un nostro precedente intervento (clicca qui), in quanto finalmente anche questo nuovo organismo sta per entrare in funzione. 

Con la nomina del Presidente e dei membri effettivi e supplenti del Collegio Arbitrale, avvenuta con il provvedimento IVASS n. 160 del 7 ottobre 2025, entra finalmente in funzione l’Arbitro Assicurativo, diventando operativo a partire dal 15 gennaio 2026, data dalla quale sarà possibile depositare i primi ricorsi on line.

- La composizione del Collegio

Il Collegio è composto da 19 membri tra effettivi e supplenti, ed è presieduto dalla Prof.ssa Avv. Concetta Brescia Morra.

Secondo quanto previsto dal Decreto del Ministro delle Imprese e del Made in Italy 6 novembre 2024, n. 215, l’organo decidente è nominato dall’IVASS e si compone di cinque membri:

- il Presidente e due componenti designati dall’IVASS;

- un membro designato dalle associazioni di categoria delle imprese;

- un componente scelto congiuntamente dalle associazioni degli intermediari assicurativi;

- un rappresentante indicato dal Consiglio Nazionale dei Consumatori e degli Utenti (CNCU);

- per le controversie tra soggetti diversi dai consumatori, un membro designato dalle associazioni di categoria maggiormente rappresentative.

La durata dell’incarico è di 5 anni per il Presidente e 3 anni per gli altri componenti.

- Le competenze dell’Arbitro Assicurativo

Ricordiamo che l’Arbitro Assicurativo potrà essere adito da qualsiasi soggetto non operante professionalmente nel settore assicurativo, per controversie relative a:

- prestazioni o servizi assicurativi;

- rapporti previdenziali, bancari o finanziari connessi a prodotti assicurativi;

- richieste di indennizzo o pagamento rivolte alle imprese assicurative.

Restano escluse le controversie sui sinistri gestiti dal Fondo di Garanzia per le Vittime della Strada e della Caccia e quelle di competenza della CONSAP.

Il Decreto n. 215/2024, all’articolo 3, individua inoltre gli importi massimi entro i quali è possibile ricorrere all’arbitrato, quando la controversia riguarda somme di denaro.

Acquisto della casa con l'intermediazione di un'agenzia immobiliare: quando pagare la provvigione

Oggi diamo uno sguardo al non sempre facile rapporto che si crea tra agenzia immobiliare e cliente, ed in particolare al compenso che spetta al professionista che mette in contatto le parti per l'acquisto di un immobile.

E' noto che, successivamente alla firma del contratto di mediazione, il rapporto tra mediatore e consumatore diviene difficoltoso e possono sorgere delle incomprensioni che sfociano in veri e propri contrasti, anche sotto il profilo della provvigione.

Abbiamo già tratto l'argomento, ma vi ricordiamo che l'art. 1755 del codice civile stabilisce che "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o usi, sono determinate dal giudice secondo equità".

Il compenso al mediatore deve essere riconosciuto se ha influito in modo determinante nella conclusione dell'affare con la vendita dell'immobile (vedi qui), mentre nulla è dovuto se il mandato si è concluso e deve essere considerata come vessatoria la clausola che prevede il pagamento del professionista nel caso di vendita anche successiva alla fine del suo mandato (vedi qui).

La sentenza oggetto del nostro commento (Corte di Cassazione, Sezione II civile, n. 30801 del 6 novembre 2023) affronta il tema del diritto del mediatore immobiliare alla provvigione, ribadendo e precisando i principi in materia.

Come già esposto in precedenza, il Giudice di legittimità ribadisce che il diritto al compenso sorge soltanto nel momento in cui l’attività del mediatore conduce alla conclusione di un “affare” ai sensi dell’art. 1755 c.c., vale a dire quando tra le parti si costituisce un vincolo giuridico effettivo e vincolante. 

Non è sufficiente, dunque, che si sia raggiunto un accordo meramente preparatorio o una semplice intesa di carattere interlocutorio: occorre che l’accordo sia idoneo a produrre effetti giuridici concreti, come l’azionabilità in forma specifica o la possibilità di richiedere il risarcimento in caso di inadempimento.

La Cassazione ribadisce che l’attività del mediatore deve essere causalmente collegata alla conclusione di un accordo avente forza vincolante, mentre restano escluse dal diritto alla provvigione le trattative iniziali, gli scambi di manifestazioni di interesse o gli accordi privi di efficacia obbligatoria.

La pronuncia si inserisce nel solco di un orientamento giurisprudenziale volto a circoscrivere con precisione l’ambito del compenso spettante alle agenzie immobiliari, così come abbiamo già avuto modo di evidenziare con nostri precedenti interventi, rafforzando il principio per cui la provvigione trova giustificazione soltanto quando l’attività di mediazione si traduce nella conclusione di un contratto giuridicamente efficace e tutelabile.

Cassazione Civile - Sezione II^ sentenza n. 30801/2023

Mediazione telematica & competenza territoriale

La sentenza di questa domenica ci consente di parlare di un argomento tanto caro a questo blog, ossia le procedure di mediazione civile e segnalare le novità introdotte con il Decreto Legislativo 27 dicembre 2024, n. 216, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 7 del 10 gennaio 2025, e che sono entrate in vigore lo scorso 25 gennaio.

Tra le novità più importanti introdotte, anche alla luce dell'evoluzione di questo istituto, deve essere segnalata la durata della procedura di mediazione che viene estesa da tre a sei mesi, concedendo la possibilità alle parti di ottenere delle proroghe di tre mesi.

E' evidente che il legislatore vuole favorire la soluzione stragiudiziale, concedendo alle parti di poter disporre di un lasso di tempo più ampio per discutere e raggiungere un possibile accordo.  

Una ulteriore novità riguarda la mediazione telematica, in quanto vengono favoriti gli incontri da remoto, attraverso i nuovi strumenti telematici, garantendo la validità delle firme apposte sui verbali siano digitali o analogiche, così da consentire una conformità legale dei documenti collegati alla procedura.

E la mediazione telematica è l'argomento trattato con la sentenza del Tribunale di Civitavecchia, chiamato a valutare il rispetto del requisito di competenza territoriale nel caso di procedura svolta a mezzo degli strumenti digitali.

In generale, si ricorda che a mente dell'art. 4, comma 1, del d.lgs. n. 28/2010 e successive modifiche, la domanda di mediazione deve essere introdotta presso un organismo di mediazione nella sede ove è competente per territorio il giudice chiamato a decidere la controversia.

La competenza deve essere rispettata anche nel caso di mediazione svolta in via telematica? 

La questione posta al Tribunale di Civitavecchia che ha correttamente ritenuto che tale principio debba essere rispettato anche per le procedure di mediazione svolte in via telematica.

Il giudice osserva che se anche gli incontri vengono tenuti a mezzo di videoconferenze ove i partecipanti si trovano in luoghi diversi da quello di competenza territoriale, la domanda di mediazione deve essere introdotta in modo rituale e, al fine del rispetto del requisito ex art. 4 del d. lgs. 28/2010, si deve verificare dove è avvenuto il deposito dell'istanza di mediazione.

Tribunale di Civitavecchia sentenza del 18 dicembre 2024. (visibile con browser Opera VPN attivo)

Il mandato è concluso? no alla provvigione (clausola vessatoria)

Vogliamo vendere una casa e ci affidiamo ad una agenzia, incaricandola alla vendita dell'immobile.

Usualmente, il contratto prevede una specifica disposizione che prevede che nel caso in cui il cliente conclude la vendita, anche a mandato concluso, con una controparte messa in contatto dal professionista, quest'ultimo è comunque legittimato ad ottenere il pagamento della provvigione.

L'agente non trova nessuno che voglia acquistare il nostro immobile e decidiamo, in seguito, di concludere il rapporto contrattuale, trovando per altra via il nostro acquirente.

Siamo costretti a pagare la provvigione al mediatore? la clausola contrattuale che impone tale obbligo è valida o no?

Abbiamo già trattato, in un recente intervento, il tema del diritto dell'agente immobiliare ad essere pagato per la propria attività, laddove egli abbia messo in contatto le parti, anche nel caso in cui il mandato sia stato revocato (vedi).

In generale, il contratto di mandato richiesto dall'agenzia immobiliare include, tra le altre, la clausola con la quale l'agente impone al cliente di dovergli pagare la provvigione anche nel caso in cui il contratto di vendita si concluda dopo la conclusione del contratto.

Con questo tipo di clausola, il professionista si accaparra il cliente, anche nel caso di revoca del mandato: è possibile?

La Corte di Cassazione considera questo tipo di clausola valida, ma vessatoria/abusiva, in violazione degli artt. 1341 c.c. e degli artt. 33 - 34 del D. Lgs. n. 206/2005, nella parte in cui prevede l'obbligo di corresponsione della provvigione in favore del mediatore anche nel caso in cui la vendita si concluda successivamente all'interruzione del rapporto tra consumatore e professionista.

Nella sentenza viene ricordato che: "Il sistema di tutela istituito con la Direttiva 93/2013 si fonda sull'idea che il consumatore si trovi in una posizione di inferiorità nei confronti del professionista, sia per quanto riguarda il potere negoziale, sia per quanto riguarda il livello di informazione (v., in particolare, sentenza del 17 luglio 2014, Sánchez Morcillo e Abril García, C-169/14, EU:C:2014:2099).

La normativa speciale introduce, quindi, una specifica disciplina diretta ad appianare le disuguaglianze sostanziali fra soggetti titolari di poteri contrattuali differenti, integrativa della normativa codicistica, enucleando una forma di tutela privatistica differenziata su base personale, applicabile esclusivamente in ragione della qualifica soggettiva rivestita dalle parti contraenti.".

Gli artt. 33 e seguenti del Codice del Consumo introducono criteri generali di abusività delle clausole contrattuali, individuando altresì specifiche ipotesi di vessatorietà.

Nel caso di clausola vessatoria, il professionista può dimostrare di aver fatto aderire il consumatore alla clausola all'esito di una specifica trattativa individuale.

Nel caso della clausola che preveda l'obbligo al pagamento della provvigione anche dopo la conclusione del mandato, la Suprema Corte rileva che: "Detta clausola, che non rientra nell’ambito dell’elenco previsto dall’art.33 del Codice del Consumo, attribuisce il diritto al compenso del mediatore indipendentemente dalla prova dell’accordo tra la parte, che si è avvalsa della sua attività, ed il terzo che ha concluso successivamente l’affare.

La clausola implica una tacita proroga del vincolo contrattuale successiva alla scadenza dell’incarico, come previsto dall’art.1341 c.c., obbligando chi si sia avvalso dell’attività del mediatore a corrispondere la provvigione ogni qual volta il contratto sia concluso, dopo la scadenza dell’incarico, da qualunque soggetto lui legato da rapporti personali o familiari.".

La clausola tutela il mediatore e limita, in modo importante, il contraente debole (il cliente) che rimane, di fatto, legato all'agenzia immobiliare, configurandosi come dannosa per quest'ultima e potenzialmente abusiva.

Sul punto, la sentenza è chiara laddove evidenzia che: "In tema di mediazione, questa Corte, esaminando l’ipotesi di una clausola che attribuiva al mediatore il diritto alla provvigione anche in caso di recesso da parte del venditore, ne ha affermato la vessatorietà nelle ipotesi in cui il compenso non trovi giustificazione nella prestazione svolta dal mediatore, determinando un significativo squilibrio contrattuale tra le parti la clausola che riconoscere al mediatore l’importo pattuito a prescindere dall’attività svolta e dai risultati conseguiti. In tale ipotesi, è stato demandato al giudice di merito di valutare se una qualche attività sia stata svolta dal mediatore attraverso le attività propedeutiche e necessarie per la ricerca di soggetti interessati all'acquisto del bene".

Il compenso dell'agente immobiliare può trovare giustificazione solo se il risultato ricercato dal consumatore sia conseguenza dell'attività organizzata predisposta dal professionista, e deve essere considerata vessatoria la condizione contrattuale che prevede la provvigione in suo favore in assenza di qualsivoglia svolgimento di qualche prestazione in favore del cliente (vedasi anche qui).

Cassazione civile Sez. II^ - sentenza n. 785/2024 (visibile su browser Opera - vpn attivi).

Acquisto casa - quando deve essere pagato il mediatore

Al giorno d'oggi, gran parte dei contratti di acquisto di un immobile viene concluso con la partecipazione decisiva del mediatore immobiliare, il quale deve essere pagato per la sua attività professionale.

Ma il professionista deve essere comunque pagato anche nel caso in cui il contatto tra le parti avvenga, in modo autonomo, a distanza di tempo?

Il quesito è stato risolto dalla Suprema Corte con l'Ordinanza n. 11443/2022 che potete leggere di seguito e che analizziamo con il nostro intervento odierno.

Quali sono i presupposti che giustificano il diritto da parte del mediatore a percepire gli emolumenti per la sua attività?

L'art. 1754 c.c. identifica l'attività del mediatore: "È mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza.".

Il successivo art. 1755 c.c. chiarisce il presupposto dell'obbligo di pagamento della parcella del mediatore: "Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento. La misura della provvigione e la proporzione in cui questa deve gravare su ciascuna delle parti, in mancanza di patto, di tariffe professionali o di usi, sono determinate dal giudice secondo equità.".

Il mediatore può percepire la provvigione nel caso in cui l'affare sia concluso, ottenendo il pagamento di quanto dovuto ad affare concluso.

E cosa succede se le parti trovano l'accordo da soli e a distanza di tempo dal momento in cui sono stati messi in contatto dall'intermediario?

Il quesito è stato risolto dalla Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 11443/2022 che potete leggere di seguito, avente ad oggetto l'attività di mediazione svolta da un agente in favore di alcuni consumatori.

Nel caso di specie, il professionista aveva fatto visitare l'immobile al potenziale acquirente, raccogliendo una sua proposta di acquisto sottoposta alla parte venditrice.

Quest'ultima rifiutava l'offerta ricevuta dalla controparte, salvo concludere in seguito l'accordo con il venditore in modo autonomo e senza il contributo dell'intermediario.

Il professionista si è rivolto al giudice chiedendo il riconoscimento della propria provvigione per aver messo in contatto le parti, così come previsto dal contratto.

La controversia è arrivata davanti alla Cassazione, la quale ha chiarito quali sono i presupposti che legittimano il mediatore immobiliare ad ottenere il pagamento della propria parcella, spiegando quale sia l'attività svolta dall'agente: "Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, pur non richiedendosi che tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare sussista un nesso eziologico diretto ed esclusivo; è sufficiente, infatti, che, la "messa in relazione" delle stesse costituisca l'antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione del contratto".

Quindi, il diritto alla provvigione sorge per aver messo in contatto le parti, pur non intervenendo in tutte le fasi della trattativa, potendo configurarsi il diritto al pagamento da parte dei clienti anche solo per aver raccolto il nominativo della controparte e per aver partecipato ad un incontro fisico.

La Cassazione osserva che la pretesa del professionista sussiste nel momento in cui sia provato il suo intervento nella formazione della volontà di acquirente e venditore, partecipando in modo decisivo alla conclusione del contratto (si parla, in questi casi, di "antecedente necessario").

E' altresì pacifico che la prova dello svolgimento dell'incarico ricevuto ricade sul professionista, il quale deve documentare tutta l'attività svolta in favore dei clienti e il suo ruolo decisivo nella conclusione del contratto.

La Cassazione spiega come, nella vicenda oggetto del provvedimento, è stata data prova dell'esistenza del presupposto per il pagamento del mediatore, in quanto: "[...] l'acquisto del bene avvenne dopo soli due mesi dalla visita dell'immobile previo rilascio di bigliettini, da parte degli acquirenti, nelle cassette postali dei condomini, come riferito dai xxxx, soci della Caorle Beach 2000, proprietaria dell'immobile.

Ne consegue che l'affare trova il suo antecedente causale nell'attività della società mediatrice e che la ripresa delle trattative costituiva una prosecuzione dell'attività svolta, che si era conclusa con la messa in relazione delle parti e con la formulazione di una proposta di acquisto.".

Al contrario, se viene provato che non vi sia alcun collegamento tra l’attività del mediatore e la successiva conclusione dell’affare, e quindi la finalizzazione dell’affare sia indipendente dall'intervento del professionista, quest'ultimo non può pretendere nulla dal cliente.

Corte di Cassazione - Sez. II^ Civ. Ordinanza n. 11443/2022 (visibile con browser Opera - VPN attivo)

Mediazione civile & condominio - sufficiente la maggioranza dei presenti per la delibera positiva

Può l'amministratore di un condominio prendere posizione in una mediazione civile (ad esempio, raggiungendo il consenso con la controparte) senza aver ottenuto un parere favorevole preventivo da parte dell'assemblea dei condomini?

Il Tribunale di Roma, trovatosi davanti a questo quesito, ha ritenuto di rispondere in senso positivo, argomentando però, che lo stesso amministratore dovrà, in tali casi, in seguito illustrare la situazione avanti ai condomini, durante l'assemblea, ed ottenere il loro consenso.

Ma quale voto assembleare serve per ottenere l'approvazione ex post dei condomini? il giudice romano ritiene che in questi casi, il voto sufficiente per l'approvazione del verbale di mediazione è quello previsto a mente dell'art. 1136 c.c. comma 2: "Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.".

Questi sono i requisiti minimi affinché il voto assembleare ratifichi la condotta tenuta dall'amministratore.

Di seguito, la sentenza n. 7405/2024 del Tribunale di Roma (visibile con browser Opera vpn attivo)

Mediazione immobiliare. Abusiva la clausola che prevede la provvigione senza limiti di tempo

L'attività di mediazione immobiliare è al centro del nostro commento domenicale, in quanto la Suprema Corte di Cassazione ha voluto, ancora una volta, limitare lo strapotere dei promotori e dei loro contratti con i quali vincolano a loro i clienti, con penali ed obblighi a volte assurdi.

Ecco perché gli Ermellini hanno voluto dichiarare il carattere abusivo, contrario all’art. 1341 c.c. e dell’art. 33 del codice del consumo, della clausola imposta dal mediatore e che prevede/impone al consumatore di pagare la somma prevista anche dopo la conclusione del rapporto contrattuale, nel caso  predisposta unilateralmente dal mediatore, che impone al consumatore di corrispondergli la provvigione, anche dopo la scadenza del contratto di mediazione e senza limiti di tempo, qualora il rapporto contrattuale sia concluso in seguito con una persona riconducibile al cliente.

Tale clausola crea un vincolo eccessivo a carico del contraente debole, determinando quel significativo squilibrio contrattuale, presupposto per la dichiarazione di vessatorietà della clausola.

Cassazione sentenza n. 785/2024

Debt agency: la clausola vessatoria non vincola il consumatore

La pronuncia oggetto del nostro commento domenicale ha ad oggetto una tipologia di contratti che sono in continua diffusione, ossia quelli di consulenza finalizzata alla gestione dell'esposizione debitoria del consumatore.

La vicenda è molto interessate, in quanto abbiamo avuto modo di poterla affrontare, e riguarda l'ipotesi in cui il consumatore, indebitato, si rivolge ad una società che si propone di prendere in carico i suoi debiti, dietro il pagamento di un compenso, risolvendo le controversie con i banche, fisco ed altri debitori.

Usualmente, il consumatore chiede al consulente un aggiornamento sulla vicenda e dopo non aver ricevuto sufficienti rassicurazioni da parte del professionista, chiede che il contratto sia risolto con restituzione della somma versata.

Quest'ultimo aderisce alla risoluzione del contratto, ma invoca la clausola contrattuale che prevede, come nel caso affrontato dal Tribunale di Bolzano, il riconoscimento dell'intero compenso in favore del professionista: "### in ogni caso di rapporto fiduciario, e ferme restando le previsioni di cui al d.lgs. 206/05, è facoltà del cliente di recede dal presente contratto in qualsivoglia momento, anche successivamente al termine espressamente previsto dalla legge e riportato in appresso, sub 8., previa comunicazione a mezzo raccomandata con avviso di ricevimento.

In tale ultimo caso, spirato il termine di legge ivi indicato, la società od i professionisti incaricati avranno diritto a pretendere dal Cliente l'intero compenso pattuito.".

Nel caso di specie, il consumatore aveva esercitato il diritto di recesso dal contratto, chiedendo la restituzione degli effetti cambiari inviati alla società di consulenza.

La società aveva opposto rifiuto alla restituzione delle cambiali invocando la clausola contrattuale sopra richiamata.

Il Tribunale di Bolzano, ai fini della decisione, è stato chiamato a valutare il carattere vessatorio della citata condizione contrattuale ed opera una ricostruzione del quadro normativo previsto in materia, ricordando che la clausola può essere classificata come vessatoria nel caso in cui, malgrado la buona fede, determini un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto in danno del consumatore.

Con la clausola vessatoria, di conseguenza, vengono ridotti i diritti del consumatore, oppure vengono "allargati" quelli del professionista, con limitazione nell'applicazione della normativa di settore.

Peraltro, al Professionista è data la possibilità di superare il limite normativo, facendo apporre la famosa doppia firma, previa dimostrazione che la seconda sottoscrizione è stata oggetto di specifica trattativa personale. 

Quindi? il professionista può superare le clausole vessatorie, facendo firmare al consumatore in modo specifico l'approvazione della condizione contrattuale, ma dovrà dimostrare di aver illustrato e negoziato in modo specifico la clausola con la controparte.

In materia di mediazione, appare opportuno richiamare la Corte di Cassazione (sentenza n. 22357/2010), la quale ha statuito che deve presumersi come vessatoria la clausola con la quale il mediatore attribuisca a se stesso la provvigione anche nel caso di mancata conclusione dell'affare oggetto del contratto, con applicazione delle regole sopra richiamate.

Peraltro, la valutazione della clausola e della sua applicazione nel rapporto tra le parti, non può non tenere in considerazione l'attività e l'organizzazione predisposta dal mediatore nella ricerca di arrivare alla conclusione dell'affare.

E ciò è avvenuto nel caso di specie? il contratto di consulenza/mediazione ha rispettato i principi sopra enunciati e la clausola vessatoria è stata oggetto di pregressa trattativa personalizzata? ed è stata svolta dell'attività tale da giustificare il compenso preteso dal mediatore?

Il Tribunale di Bolzano è, sul punto, inequivocabile e merita di essere richiamato: "La clausola prevede infatti una cd. “multa penitenziale” (art. 1373 co. 3 c.c.) e non attiene alla misura del corrispettivo delle prestazioni pattuite. 

Nel merito, la clausola prevede che, nel caso di recesso del consumatore in corso di esecuzione del rapporto contrattuale, il consumatore sia obbligato a corrispondere alla società di consulenza l'intero compenso pattuito. La clausola non prevede dunque alcuna modulazione o gradualità dell'ammontare della multa penitenziale, in funzione dell'attività fino a quel momento concretamente svolta dalla società professionista. 

In forza di una simile previsione contrattuale, pertanto, pur a fronte di prestazioni assai limitate o ridotte (o addirittura di nessuna prestazione) da parte del professionista, quest'ultimo ha comunque diritto all'intero compenso pattuito per il solo fatto del recesso esercitato dal consumatore. 

Ebbene in tal caso, secondo l'insegnamento della Suprema Corte sopra citato, il controllo del giudice impedisce tale automatismo, che si tradurrebbe altrimenti in uno squilibrio eccessivo delle prestazioni contrattuali a svantaggio della parte debole del contratto.".

Nel caso di specie, infatti, l'agenzia aveva svolto una limitata attività nei due mesi successivi al conferimento del mandato, e non ha dato prova di aver svolto dell'attività tale, con una organizzazione volta al raggiungimento degli obiettivi perseguiti con la conclusione dell'accordo tra le parti.

Il Giudice, quindi, non ritiene giustificata la condizione contrattuale, considerandola vessatoria nella misura in cui crea una carenza di equilibrio contrattuale tra le parti, non superata da alcuna trattativa personalizzata.

Il Tribunale di Bolzano conclude dichiarando la nullità della clausola contrattuale, con ordine di restituzione delle cambiali sequestrate in favore del consumatore.

Qui la sentenza del Tribunale di Bolzano.

Recesso dalla mediazione immobiliare e compenso - quando può essere vessatoria la clausola firmata dal consumatore

Questa domenica torniamo a trattare la vicenda clausole vessatorie, argomento molto caro a questo blog e trattato di recente anche dalla Suprema Corte di Cassazione in un caso di intermediazione nella vendita di un immobile.

- contratto di mediazione (mandato di vendita immobile) - mancata esecuzione

La vicenda affrontata dai giudici di legittimità ha ad oggetto un contratto sottoscritto dai consumatori, con il quale veniva dato mandato ad un'agenzia per la vendita di un immobile a Roma.

Il contratto prevedeva, alla clausola 4.3., che nel caso di recesso anticipato dal contratto, i consumatori avrebbero dovuto versare alla società intermediaria una percentuale pari all'1% del valore dell'immobile.

I consumatori, ritenendo la stima dell'immobile operata dall'agenzia non congrua rispetto al valore determinato, decidevano di recedere immediatamente dal contratto, dando comunicazione all'agenzia.

Quest'ultima, pur accettando il recesso ricevuto dai consumatori, pretendeva il pagamento della propria percentuale (1%), pur non avendo svolto alcuna attività in favore dei clienti.

La vicenda finiva davanti al giudice e, infine, alla Cassazione.

- art. 33 Codice del Consumo - clausola vessatoria 

La Corte richiama l'art. 33 del Codice del Consumo, norma che introduce i casi di vessatorietà delle clausole concluse nei contratti tra professionista e consumatore.

Il secondo comma prevede una serie di ipotesi ove la clausola si presume come vessatoria, tra le quali rientra anche il caso di cui alla lettera (e) in cui il contrattato consente "[...] al professionista di trattenere una somma di denaro versata dal consumatore se quest'ultimo non conclude il contratto o recede da esso, senza prevedere il diritto del consumatore di esigere dal professionista il doppio della somma corrisposta se è quest'ultimo a non concludere il contratto oppure a recedere".

Nel concreto caso, la clausola contrattuale prevedeva un riconoscimento automatico della provvigione in favore dell'agenzia, a prescindere dall'attività svolta da quest'ultima, per la sola sottoscrizione del contratto. Ed in effetti, il professionista non aveva svolto alcuna attività particolare in favore dei consumatori, avendo questi ultimi comunicato il recesso dal contratto dopo pochi giorni.

Sul punto, la Cassazione censura la decisione assunta dal giudice di merito, il quale ha ritenuto non vessatoria la clausola contrattuale per il solo fatto di averla pattuita in modo specifico tra le parti: "La clausola contrattuale, che riconosce il diritto al compenso in via automatica, se svincolata dall’effettivo svolgimento dell’attività di ricerca dei terzi interessati all’affare e delle attività ad esse propedeutiche, conduce al risultato di costituire, a favore dell’agente immobiliare una rendita di posizione, andando ad incidere negativamente sull’equilibrio contrattuale nel rapporto tra professionista e consumatore espressamente previsto dall’art. 33 del Codice del Consumo.".

Il giudice deve, a detta della Cassazione, operare una effettiva indagine rispetto alla condotta tenuta dalle parti, ed in particolare se quella clausola abbia un effettivo carattere vessatorio: "La valutazione in concreto dell’attività svolta impedisce che il diritto alla provvigione da parte del mediatore possa essere svincolato dallo svolgimento di qualsiasi controprestazione, determinando inevitabilmente non tanto uno squilibrio nella prestazioni ma addirittura l’assenza della prestazione.

Il sindacato sull’equilibrio contrattuale, che costituisce uno dei cardini dell’operazione ermeneutica in materia di contratto concluso con il consumatore risulta del tutto omessa, indagine che, invece avrebbe dovuto essere svolta, secondo l’orientamento di questa Corte espresso da Cassazione Sez. III del 3.11.2010 n. 23357.".

Nel caso di specie, tale clausola era svincolata dall'attività svolta dal professionista, entrando in vigore con la sola conclusione del contratto, prevedendo comunque il riconoscimento della commissione in favore dell'agenzia in assenza di svolgimento di qualsivoglia attività.

La valutazione del giudice deve, inoltre, riguardare anche l'entità dell'importo oggetto di compenso in favore del professionista sia legittimo o meno, in ragione dell'esercizio da parte del contraente debole (il consumatore) del proprio diritto potestativo di recesso.

In conclusione, la clausola del contratto di mediazione immobiliare che preveda in favore del mediatore una provvigione eccessiva nel caso di esercizio del diritto di recesso è abusiva/vessatoria.

Corte di Cassazione - sentenza n. 19565/2020.

Condominio: spese straordinarie prima dell'acquisto. Devo pagare?

Acquisto un appartamento e scopro, poco dopo, che devo pagare delle spese straordinarie deliberate anni prima e votate anche dal venditore: devo pagare?

Questo il quesito proposto da una lettrice modenese e che vi riproponiamo, con successiva nostra risposta, qui di seguito.

"Buongiorno, scrivo alla vostra associazione per chiedervi una informazione.

La scorsa estate ho acquistato un appartamento in quartiere Portile, a Modena dove attualmente vivo assieme al mio compagno.

Ho comprato la casa attraverso una agenzia e il mediatore mi ha informato dei vari costi condominiali, senza però evidenziarmi della presenza di spese straordinarie previste dall'assemblea.

Successivamente, in particolare all'assemblea condominiale a cui ho partecipato, sono venuta a conoscenza che erano state deliberate in precedenza (anno 2015) alcune spese condominiali straordinarie riguardanti le parti comuni e che una parte di queste spese (il riparto finale) sarebbero dovute essere pagate dalla sottoscritta, nuova proprietaria dell'alloggio. 

L'amministratore mi ha "ordinato" di pagare, suggerendomi di andare successivamente a rivalermi sul venditore.

Vi chiedo: posso non pagare ed obbligare l'amministratore ad andare a chiedere i soldi al venditore? e poi, l'agenzia non mi avrebbe dovuto informare che erano state deliberate delle spese straordinarie e che sarebbe stato possibile un mio obbligo di pagamento?

Attendo vostro aiuto. grazie.

M...... di Modena".

L'agenzia immobiliare nell'acquisto dell'immobile - quali doveri informativi?

Questa settimana abbiamo deciso di trattare l'argomento "mediazione immobiliare", proponendo, però, una particolare lettura dei doveri del mediatore e, in particolare, della fiducia riposta dall'acquirente rispetto alle informazioni ricevute dall'agente immobiliare, senza avviare un proprio controllo autonomo rispetto alle caratteristiche e dati della casa. 

Come si suole dire: fidarsi è bene, ma non fidarsi è meglio.

È frequente, infatti, che il consumatore si rivolge all'agente immobiliare confidando sulla affidabilità e professionalità del suo servizio (e ne ha ben donde) e alla fine si avvede di gravi carenze di informazioni sull'immobile acquistato. Spesso poco prima dell'appuntamento per il rogito, coi lavori di ristrutturazione già pianificati (ed acconti versati alla ditta), il malcapitato acquirente scorge vizi, difformità catastali che lo indurrebbero a ritirarsi dall'affare. 

Ciò detto, il consumatore può rinviare per troppo tempo una causa contro il mediatore, anche dopo avere preso possesso dell'immobile?

Questo è il caso della recente sentenza della prima sezione del Tribunale di Monza, del 4 maggio 2017, che vedremo meglio di seguito.

La questione: nel caso di specie la condotta contestata all'agenzia immobiliare (e al mediatore) è stata quella di aver taciuto che l'alloggio acquistato presentava dei vizi: tra questi, il fatto che l'immobile era di edilizia convenzionata e che i dati catastali non erano aggiornati. Tuttavia, e questo è il punto su cui attirare l'attenzione, gli acquirenti non solo hanno portato avanti il preliminare ed hanno sottoscritto il successivo rogito, ma hanno preso possesso dell'immobile ed avviato i lavori di ristrutturazione. 

Gli acquirenti, dunque, hanno citato il mediatore per vedere risolto il contratto di mediazione, chiedendo la condanna al risarcimento del danno per non aver fornito loro tutti i dati relativi alla casa oggetto di mediazione. 

La pronuncia: quest'ultima circostanza non è sfuggita al Tribunale, il quale ha prima esaminato in cosa consiste la responsabilità del mediatore e, subito dopo, l'ha esclusa. 

In particolare, l'art. 1759 c.c. stabilisce che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note in relazione alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

Tuttavia, occorre capire quali sono le circostanze che influiscono in modo determinante.

E, sotto questo profilo, il giudice monzese ha affermato chiaramente che la comunicazione della circostanza (fatto - dato dell'immobile) da parte del mediatore rileva, in punto responsabilità, solo se questa possa influire in modo decisivo sulla conclusione del contratto: vale a dire che gli acquirenti, ad avere saputo prima, non avrebbero concluso il contratto (o lo avrebbero concluso a diverse condizioni).

 

Ebbene, nel caso non solo gli acquirenti hanno sottoscritto il rogito, ma hanno portato lo stesso avanti i lavori di ristrutturazione, quasi a "ratificare" l'operato del mediatore immobiliare, in fondo non così essenziale per loro. 

Tale circostanza ha escluso, a parere del giudice brianzolo, ogni responsabilità del mediatore, non sussistendo i presupposti per inquadrare un suo obbligo al risarcimento del danno sofferto dagli acquirenti.

Accorgimenti: sebbene per sommi capi, abbiamo già trattato il profilo del mediatore immobiliare (v. link): tra i doveri a cui è tenuto, inequivocabilmente, deve esibire all'acquirente:
1. la planimetria della casa;
2. il certificato di conformità e di destinazione urbanistica;
3. il certificato energetico (comunicando al venditore la classe energetica dell'immobile);
4 la copia conforme dell'eventuale condono;
5. l'estratto spese condominiali ed ogni altro documento inerente lo stabile.

E' importante rilevare (e segnalare con lettera raccomandata) quanto prima i vizi e le difformità rispetto a quanto dichiarato dal mediatore e, soprattutto, non dare luogo, almeno subito, alla conclusione del rogito; meglio, infatti, è accertare quali sono le dichiarazioni del mediatore e se collimano con la realtà fattuale. 

Di seguito trovi in lettura la sentenza del Tribunale di Monza. 

La mediazione entra nei contratti di energia e gas dal 1° gennaio 2017

Fonte: comunicato 6 maggio 2016

Dal gennaio 2017, dopo il reclamo all'operatore, il tentativo di conciliazione presso il Servizio dell'Autorità per le controversie dei clienti di energia elettrica e gas nei confronti delle imprese  - che saranno obbligate a prendervi parte - diventa il principale luogo di risoluzione delle problematiche tra le parti. In caso di insuccesso del tentativo di conciliazione questo diviene condizione indispensabile per eventualmente rivolgersi al giudice. L'obbligo di attivare la conciliazione sarà operativo progressivamente  anche  per gli altri settori regolati.

Sono le novità contenute nel Testo Integrato Conciliazione (TICO), approvato dall'Autorità per l'energia, con cui si adotta una disciplina organica delle procedure di risoluzione extragiudiziale delle controversie, riformando l'attuale regime che permette di scegliere tra il Servizio Conciliazione o i reclami di secondo livello allo Sportello per il consumatore. Viene così attuato quanto previsto dalla legge istitutiva dell'Autorità e dal Codice del consumo.

Da oggi, il consumatore può trovare una soluzione senza l'avvocato!

La grande novità che dovrebbe caratterizzare i prossimi mesi in materia di soluzione stragiudiziale delle controversie tra consumatore e società commerciale (o professionista) è l'entrata in vigore, da oggi, del decreto legislativo del 6 agosto 2015, n. 130, con il quale viene data attuazione nel nostro Paese alla Direttiva n. 2009/22/CE, seguita alla proposta avanzata dalla Commissione Europea nel 2011 (vedi).

La norma comunitaria "sconvolge" il già precario scenario creatosi in Italia, ove le procedure di ADR che si sono sviluppate, mediazione civile obbligatoria ex D. Lgs. n. 28/2010, e negoziazione assistita legge 162/2014, non hanno portato a grandi risultati, come di recente certificato dalle statistiche pubblicate dal Ministero della Giustizia.

Quali sono gli aspetti rilevanti del D.Lgs. n. 130/2015?

(a) ambito di applicazione

La norma è chiara nel "circoscrivere" lo spazio di attuazione del D. Lgs. n. 130/2015, prevedendo la sua applicazione alla "controversia relativa ad obbligazioni contrattuali derivanti da un contratto di vendita o di servizi, nell'ambito della quale il consumatore, quando ordina i beni o i servizi, risiede nello stesso Stato membro dell'Unione europea in cui è stabilito il professionista".

Le nuove regole riguardano, in buona sostanza, le controversie che nascono tra consumatore e professionista per obbligazioni contrattuali derivanti da contratti di vendita o servizi, nonché le procedure di soluzione paritetica previste in ambito nazionale (ad esempio, per i servizi telefonici, quella prevista presso il CORECOM).

(b)  soggetti abilitati alla soluzione alternativa delle controversie

La soluzione delle liti tra consumatore e professionista dovranno essere risolti da organismi istituiti presso il Ministero della Giustizia ed abilitati a questo tipo di tematiche. E quindi, dovrebbero essere previste norme attuative che definiranno l'iter per l'iscrizione degli organismi ADR, con la verifica dei requisiti di stabilità, efficienza, imparzialità.

(c) procedura rapida (entro 90 gg.) e senza la presenza del legale

La grande novità delle norme che entrano in vigore da oggi è che la procedura di soluzione alternativa della controversia prevede un termine estremamente rapido per la sua conclusione,novanta giorni, ed esclude l'obbligo della presenza di un legale.

Il decreto, in contrasto con i recenti legislativi intervenuti in materia, dispone che le parti potranno partecipare alla procedura ADR senza obbligo di assistenza legale, e che all'avvio del primo incontro di mediazione, il mediatore dovrà informare tutti i partecipanti dell'assenza di alcun obbligo di assistenza da parte di un avvocato o consulente.

(d) limitazione dei costi di procedura ADR

Il D. Lgs. n. 130/2015 pare prevedere, infine, il principio di "non onerosità" del servizio di procedura ADR, cercando di limitare i costi che devono essere sostenuti dalle parti per la fase di incontro e soluzione di queste controversie.

Il punto non è secondario, poiché il successo della procedura ADR introdotta per questi rapporti è collegato anche agli eventuali costi posti a carico delle parti per poter avviare, o comunque partecipare, a questi incontri.

Di seguito, il decreto ADR. 

Nuovo incentivo fiscale per le ADR

Nuovo intervento legislativo volto a favorire la soluzione alternativa delle controversie, attraverso procedimenti di mediazione o negoziazione assistita, prevedendo incentivi fiscali per coloro che sostengono dei costi per la procedura di mediazione o arbitrato.

L'art. 21 bis, attuando il decreto legge di giugno con il quale erano state introdotte misure per la giustizia civile, finalizzate ad incentivare la soluzione stragiudiziale delle controversie ha previsto un beneficio fiscale, sotto forma di credito di imposta, pari a 250 euro per i compensi corrisposti agli avvocati abilitati.

Tale norma vale sia per la procedura di negoziazione assistita, sia per la mediazione civile. ovvero procedure che vedono come protagonisti i legali.

Siamo lieti di tale misura fiscale, volta a favorire queste procedure alternative, anche se l'incentivo è limitato nell'importo, e tutt'altro che disciplinato in merito alle modalità di richiesta.

Esiste il rischio, a nostro parere, che tale intervento legislativo risulti, ancora una volta, vuoto dal punto di vista della sua utilità pratica verso i destinatari, ma pieno sotto il profilo del valore politico.

Qui di seguito, la norma richiamata.

Mediazione civile–i costi di mediazione dovuti solo all’esito del procedimento

La recente sentenza pronunciata dal Tar del Lazio pare aver definito la contestata questione relativa ai costi iniziali per l’avvio della procedura di mediazione obbligatoria ex D. Lgs. n. 28/2010.

Il tribunale amministrativo, con la sentenza che potete leggere di seguito, ha dichiarato la illegittimità dell’art. 16, comma 2 del decreto ministeriale n. 180/2010, nella parte in cui prevede che all’avvio della procedura di mediazione, ciascuna parte è tenuta a versare euro 40,00, o 80,00, per le spese di instaurazione del procedimento. Tale importo era destinato a coprire tutti i costi di segreteria ed amministrazione, e quindi appariva, ed appare tuttora a parere di chi scrive, un giusto rimborso dei costi iniziali sostenuti dall’organismo di mediazione.

A seguito della sentenza n. 1351 del 23 gennaio 2015, le parti non dovrebbero versare alcun importo per l’avvio del procedimento, in caso di mancato accordo all’esito del primo incontro.

Si ritiene che tale nuovo intervento giurisprudenziale potrebbe rappresentare un ulteriore colpo teso ad indebolire il procedimento di mediazione civile, tenuto conto che gli organismi di mediazione potrebbero essere costretti ad offrire gratuitamente servizio di mediazione civile.

Con lo stesso provvedimento, inoltre, è stato altresì dichiarato illegittimo l’art. 4, comma 3, lett. b) del citato DM n. 180/2010, nella parte in cui obbligava gli avvocati a seguire i corsi di aggiornamento biennale, sicché tale vincolo permane solo per i mediatori non iscritti ad un ordine degli avvocati, mentre per quest’ultima categoria vi è iscrizione e permanenza di diritto nell’albo nazionale dei mediatori istituito presso il Ministero di Grazia e Giustizia.

Qui la sentenza.