Comprare casa è una delle decisioni economiche più importanti nella vita. Proprio per questo non basta visitare l'immobile, controllare che sia di proprio gradimento e verificare che il prezzo sia quello desiderato.
Prima di impegnarsi nell'acquisto occorre accertare che la casa reale corrisponda alla casa descritta nei documenti.
Una parete spostata, una stanza ricavata dividendo un ambiente, un balcone chiuso, una veranda, un ampliamento o una diversa distribuzione interna possono sembrare modifiche di poco conto. Ma non sempre lo sono.
E soprattutto: Catasto e Comune non sono la stessa cosa.
E' evidente che in questo caso, il compratore deve affidarsi ad un suo professionista di fiducia (non fatevi seguire dal geometra dell'agenzia immobiliare) per il controllo di tutti gli aspetti relativi all'immobile.
1) La prima verifica: la casa corrisponde alla planimetria catastale?
Il primo controllo riguarda la planimetria catastale.
Bisogna confrontarla con lo stato effettivo dell'abitazione: posizione delle pareti, porte, finestre, locali, bagni e altri elementi rappresentati nella planimetria.
Se ciò che si vede entrando in casa non corrisponde a ciò che risulta dalla planimetria, è necessario comprendere (1) quali siano le differenze e (2) perché vi sono queste distinzioni.
Non tutte le difformità hanno la stessa gravità e non tutte comportano necessariamente l'impossibilità di vendere l'immobile. Ma ricordatevi che non spetta all'acquirente stabilire da solo se una modifica sia irrilevante, regolarizzabile o abusiva.
Come anticipato, è il momento di coinvolgere un tecnico.
2) Attenzione: conformità catastale e regolarità urbanistica sono due cose diverse
Questo è probabilmente il controllo più importante ed è quello relativo al Catasto.
Quest'ultimo ha una funzione essenzialmente fiscale e la presenza di una planimetria aggiornata non dimostra, da sola, che tutte le opere realizzate nell'immobile siano state autorizzate dal Comune.
Può, quindi, accadere che una modifica sia rappresentata correttamente al Catasto ma non trovi corrispondenza nei titoli edilizi presenti presso gli uffici dell'amministrazione comunale.
Per questo, oltre alla documentazione catastale, occorre verificare la situazione urbanistico-edilizia dell'immobile e ricostruire il suo stato legittimo, attraverso i titoli edilizi e la documentazione comunale disponibile.
È una verifica diversa da quella catastale e può richiedere l'intervento di un geometra, architetto o ingegnere.
3) E se il problema riguarda la struttura della casa?
Qui la questione può diventare ancora più delicata. Una difformità non riguarda necessariamente soltanto la distribuzione interna degli ambienti.
Possono emergere problemi relativi a opere strutturali, modifiche che interessano muri portanti, ampliamenti, sopraelevazioni o interventi che avrebbero richiesto specifici adempimenti sotto il profilo edilizio e, quando necessario, strutturale o sismico.
In questi casi, non è sufficiente una semplice verifica catastale e la aa domanda da porsi non è soltanto "la modifica è indicata in Catasto?", ma anche: "L'opera è stata realizzata legittimamente e nel rispetto delle norme applicabili?"
Una risposta affidabile può arrivare soltanto da un professionista competente dopo l'esame della documentazione e, se necessario, dello stato dei luoghi.
4) Non aspettare il rogito per scoprire il problema
Uno degli errori più frequenti è pensare che tutti i controlli saranno fatti dal notaio il giorno della compravendita.
Scordatevelo!
Il notaio svolge i controlli giuridici che rientrano nella sua funzione, ma la verifica tecnica della corrispondenza tra immobile, planimetria, titoli edilizi e stato di fatto richiede una specifica competenza tecnica.
Per questo è prudente effettuare le verifiche prima di firmare documenti che impegnano all'acquisto.
Una relazione tecnica urbanistico-catastale può consentire di individuare preventivamente le difformità e di capire se siano regolarizzabili, quali costi comportino e quanto tempo possa essere necessario.
5) E se la difformità viene scoperta dopo la proposta?
La situazione diventa più delicata perché l'acquirente potrebbe avere già assunto obblighi contrattuali.
Per questo, quando la documentazione non è completa o esistono dubbi sulla regolarità dell'immobile, è opportuno evitare formule generiche come:
"la casa è in regola" senza che tale affermazione sia stata verificata.
Se la compravendita deve comunque procedere mentre è in corso una regolarizzazione, gli impegni devono essere messi per iscritto.
Occorre indicare almeno:
- quale difformità è stata riscontrata;
- quale pratica deve essere presentata;
- chi deve occuparsi della regolarizzazione;
- chi sostiene i costi;
- entro quale termine deve essere completata;
- quali conseguenze si producono se la regolarizzazione non viene ottenuta.
In molti casi la soluzione più prudente è rinviare il rogito fino alla conclusione delle verifiche e degli adempimenti necessari.
6) La conformità catastale richiesta per il rogito
La legge prevede specifici adempimenti per gli atti di trasferimento degli immobili.
L'art. 29, comma 1-bis, della legge n. 52/1985 stabilisce, tra l'altro, che gli atti relativi a unità immobiliari urbane devono contenere l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione di conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, che può essere sostituita da un'attestazione di un tecnico abilitato. Il notaio deve inoltre verificare la corrispondenza degli intestatari catastali con i registri immobiliari.
Ma attenzione: questa disciplina non significa che la conformità catastale equivalga alla regolarità urbanistica ed edilizia.
Sono controlli diversi e vanno tenuti distinti.
Anche il Testo unico dell'edilizia contiene specifiche disposizioni sulla documentazione urbanistico-edilizia necessaria per gli atti relativi agli immobili.
7) Chi deve pagare per regolarizzare l'immobile?
In linea generale, il problema nasce nella sfera del venditore, ma ciò non significa che l'acquirente debba semplicemente fidarsi della promessa di una futura regolarizzazione.
Se si decide di procedere comunque, è fondamentale disciplinare contrattualmente la situazione.
Meglio evitare accordi del tipo: "Non si preoccupi, sistemeremo tutto dopo il rogito.".
Una frase del genere non protegge adeguatamente l'acquirente.
Prima di assumere un impegno economico è invece opportuno sapere che cosa deve essere regolarizzato, se è effettivamente regolarizzabile, quanto costa e chi se ne assume il rischio.
E quindi non fermiamoci alla domanda: "Mi piace?" Bisogna chiedersi anche:
"È regolare? I documenti corrispondono alla realtà? Ci sono opere che devono essere sanate? Quanto mi costerà eventualmente regolarizzarle?"
Il costo di una verifica professionale è normalmente molto più contenuto rispetto al rischio di scoprire dopo l'acquisto una difformità che richiede denaro, tempo e contenzioso.
Per assistenza e tutela puoi scrivere a sos@consumatoreinformato.it
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