Acquisto di auto con leasing: ricordatevi di controllare quanti sono i precedenti proprietari del veicolo

Il provvedimento oggetto del nostro commento domenicale è finalizzato a dare un consiglio a chi acquista un veicolo usato, anche sottoforma di leasing finanziario.

Invero, con l'ordinanza del 14 dicembre 2023, la Suprema Corte ha offerto un chiarimento rilevante in tema di leasing finanziario, ribadendo un orientamento giurisprudenziale ormai consolidato ma ancora spesso frainteso nella prassi contrattuale e nei contenziosi tra consumatori, intermediari finanziari e fornitori.

    a.- Come funziona il contratto di leasing finanziario

Nel contrato di leasing finanziario, il consumatore conclude un accordo con il quale diviene utilizzatore del veicolo per un periodo di tempo, dietro il versamento di un canone periodico, con la possibilità, in seguito, di diventare proprietario dell'auto, dopo aver pagato una somma prestabilita. 

La Suprema Corte, con il provvedimento oggetto di segnalazione, ha confermato l'orientamento giurisprudenziale secondo il quale in questa fattispecie non siamo di fronte ad un contratto trilaterale (concessionario - società di leasing - consumatore/utilizzatore), bensì un insieme di due contratti bilaterali e distinti, ma funzionalmente collegati.

In particolare, abbiamo:

•  un contratto di leasing tra la società di leasing e il consumatore con il quale la prima concede il godimento del bene (utilizzo) dietro il pagamento di un canone periodico;
• Il contratto di compravendita tra la società finanziaria e la concessionaria.

Solo nel caso di acquisto finale del veicolo, vi sarà il trasferimento della proprietà verso il consumatore.

Vi ricordiamo che non è obbligatorio che sia la concessionaria a proporvi il contratto di leasing, attraverso un loro finanziatore di fiducia, potendo lo stesso consumatore rivolgersi ad altri operatori di mercato (anche la propria banca) e negoziare le condizioni contrattuali.

Come sottolineato dalla Cassazione, l'elemento centrale in questo rapporto contrattuale deve essere individuato nell'“adiectus solutionis causa” (cioè destinatario/consumatore dell’effetto utile dell’obbligazione, seppure estraneo al rapporto giuridico di compravendita).

Ne consegue che l'utilizzatore (il consumatore) sopporta il rischio del bene sin dalla consegna, pur non essendo formalmente parte del contratto di acquisto, e ciò giustifica una particolare attenzione in chiave di tutela del consumatore, specie per quanto riguarda vizi del bene, sua conformità e adeguatezza all’uso pattuito.

    b. Tutela del consumatore e trasparenza informativa

Nel caso di contratto di leasing avente ad oggetto un acquisto di un veicolo usato, assumer rilievo l’informazione precontrattuale, nonché della trasparenza sullo stato e sulla storia del bene oggetto della locazione.

Vi ricordiamo che vigono, anche in questo caso, le norme generali di correttezza e buona fede (artt. 1175 e 1375 c.c.) e la disciplina prevista in materia di pratiche commerciali scorrette (artt. 20-23 Codice del Consumo), nonché la normativa sul credito ai consumatori, ove applicabile (D.lgs. 141/2010 e ss.) (per alcuni suggerimenti per l'acquisto di un auto usata, clicca qui).

Uno degli aspetti più importanti, quando si parla di acquisto di veicolo usato, è la conoscenza dei precedenti utilizzatori dell'automobile, elemento che discrimina sotto il profilo del valore del bene.

Occorre premettere che non esiste un obbligo da parte del concessionario di comunicare il  numero di precedenti intestatari del veicolo (bene spesso oggetto di leasing), ma può rilevare ove taciuta dolosamente, ovvero quando il veicolo viene presentato - magari con slogan pubblicitario - vantandone come una specifica caratteristica del bene (es. definizione come “unico proprietario”, “pari al nuovo” ecc.).

Nel caso di non corrispondenza del messaggio pubblicitario con il reale stato del veicolo, tale condotta può essere oggetto di richiesta di risarcimento danni o riduzione del prezzo.

Ma il consumatore può autonomamente controllare quali sono i precedenti utilizzatori?

E' possibile ottenere una visura del veicolo oggetto di acquisto attraverso l'ACI al costo di euro 6.00, (attraverso il versamento via pagoPa) secondo le seguenti modalità:

• VISURENET servizio online accessibile dal sito ACI (clicca qui)
• ACI Space, l'APP per IOS e Android: costo € 6,00;
• Delegazioni ACI e Agenzie di pratiche auto in possesso dell'autorizzazione provinciale (L. 264/1991) oltre l'eventuale commissione richiesta dall'intermediario.

Il provvedimento della Cassazione focalizza la propria attenzione sul rapporto contrattuale che si crea con il leasing finanziario, ma ci consente anche di tornare a trattare le questioni relative all'acquisto, anche con il leasing finanziario, di un'automobile usata.

Con il leasing viene rafforzata la necessità di una maggiore responsabilizzazione informativa del concedente e del fornitore del bene, specie nei confronti del consumatore, che si trova ad assumere rischi tipici della proprietà (vizi, malfunzionamenti, svalutazione) senza averne i diritti pieni, almeno fino all’eventuale riscatto.

Di seguito, il provvedimento della Suprema Corte (visibile con browser Opera - VPN attivo)

Preliminare con dichiarazioni irregolari & validità della vendita immobiliare

La vendita di un immobile regolare è una vicenda tutt'altro che rara, in quanto ancora oggi vi sono una serie di fabbricati datati e non rispettosi delle norme previste in materia e che si sono susseguite nel tempo.

Usualmente queste irregolarità emergono alla data della firma dell'atto notarile, ma non di rado la questione può emergere anche con l'atto preliminare, ossia quello che non produce alcun effetto traslativo della proprietà, ma semplicemente obbliga le parti a concludere il definitivo in un secondo momento.

La recente ordinanza della Corte di Cassazione, consolidando dei principi stabiliti dalla Cassazione in Sezioni Unite con sentenza n. 8230/2019, ha voluto chiarire gli effetti sulla validità dell'atto preliminare nel caso di dichiarazioni difformi dalla realtà, con particolare riferimento all'attestazione di abitabilità dell'immobile.

 La questione che stiamo trattando riguarda la validità dell'atto notarile che contiene dichiarazioni difformi e i relativi effetti traslativi, ed in particolare l'errata indicazione degli estremi dei titoli abitativi.

In materia di vendita di immobile, in origine gli artt. 17 e 40 della Legge n. 45 del 1985 prevedevano la nullità degli atti  di vendita di un immobile,  sia in forma pubblica, sia in forma privata, nel caso di carenza degli  estremi  della concessione  ad edificare o della concessione in sanatoria.

Il principio normativo appena richiamato è stato sostanzialmente confermato con il Testo Unico dell'Edilizia, all'art. 36:" 1. Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.".

La questione emersa negli anni ha riguardato gli effetti nel caso in cui, come nella vicenda oggetto della sentenza segnalata qui sotto, non vi sia una totale inesistenza della concessione/permesso a costruire, ma nell'ipotesi in cui di difformità parziale.

Ed è il caso oggetto della sentenza di cui trattasi, ossia l'ipotesi in cui vi sia una concessione edilizia, ma che la stessa sia distinta dal reale stato dei luoghi.

La seconda questione a cui il Giudice di Legittimità ha dovuto dare risposta ha riguardato il contratto oggetto di impugnazione, ossia il preliminare, e la possibile invalidazione per violazione della norma imperativa.

Sul primo punto, la Suprema Corte ha ribadito i principi della sentenza n. 8230/2019, ossia che "In argomento, Cass., S.U., n. 8230/2019, ha affermato che "la nullità comminata dall'art. 46 del d.P.R. n. 380 del 2001 e dagli artt. 17 e 40 della I. n. 47 del 1985 va ricondotta nell'ambito del comma 3 dell'art 1418 c.c., di cui costituisce una specifica declinazione, e deve qualificarsi come nullità "testuale", con tale espressione dovendo intendersi, in stretta adesione al dato normativo, un'unica fattispecie di nullità che colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati nelle norme che la prevedono; volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell'immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell'immobile.".

Il secondo aspetto trattato nella sentenza è collegato all'effetto giuridico previsto, ossia alla nullità dell'atto, e se tale previsione riguardi il solo atto notarile, in quanto traslativo del diritto reale, od anche il contratto preliminare, ossia quello che prevede il mero obbligo alla firma dell'atto definitivo.

E la risposta della sentenza è chiara: "sanzione della nullità prevista dall'art. 40 della I. n. 47 del 1985 per i negozi relativi a immobili privi della necessaria concessione edificatoria trova applicazione ai soli contratti con effetti traslativi e non anche a quelli con efficacia obbligatoria, quale il preliminare di vendita, non soltanto in ragione del tenore letterale della norma, ma anche perché la dichiarazione di cui all'art. 40, comma 2, della medesima legge, in caso di immobili edificati anteriormente all'1 settembre 1967, o il rilascio della concessione in sanatoria possono intervenire successivamente al contratto preliminare".

In conclusione, il preliminare che sia irregolare, in quanto privi di indicazione della concessione edilizia o sanatoria dell'immobile, è comunque regolare.

Corte di Cassazione - Sez. II^ Civ. Ordinanza n. 7521/2022.

Appartamento venduto senza il parcheggio? il contratto può essere dichiarato nullo!

La vendita di un immobile può essere dichiarata nulla se non vengono rispettati i diritti dell'acquirente, e nel caso di specie, il venditore non riconosce il diritto al parcheggio.

La Corte di Cassazione, con il provvedimento che potete leggere di seguito, ha dichiarato la nullità del contratto di vendita di un appartamento alienato da un costruttore ad un consumatore, rilevando la nullità delle clausole dell'accordo ove il costruttore cedeva l'alloggio, ma non il posto auto.

E' necessario, al fine di una corretta ricostruzione della vicenda, che i giudici hanno dato applicazione alle norme applicabili prima della novità normativa introdotta con la legge n. 246/2005), norma che consente l'ammissibilità della vendita separata dello spazio adibito al parcheggio dall'alloggio.

Nel caso affrontato dalla Suprema Corte, i giudici hanno dato applicazione alla «legge Ponte» (legge n. 765/1967), la quale prevedeva che al trasferimento della proprietà dell'appartamento doveva corrispondere il riconoscimento del diritto reale d'uso dello spazio in favore del condomino.

Il mancato rispetto di tale limite invalida il contratto di vendita, per omesso rispetto del limite di legge, come potete leggere con il provvedimento che trovate qui di seguito.

Il provvedimento è interessante, però, anche sotto il profilo delle conseguenze, in quanto nel momento in cui il parcheggio riservato al proprietario venga destinato ad altro uso, l'acquirente non può sempre ottenere una tutela ripristinatoria dal venditore/costruttore, ovvero la riassegnazione del posteggio.

La restituzione del posto auto può essere prevista solo se tale porzione di spazio sia ancora esistente e non anche quando sia stato edificato un immobile in quell'area, come nel caso oggetto della decisione degli Ermellini: in tale casi, l'acquirente può chiedere solo il risarcimento del danno al venditore. 

Cassazione Civile - Sez. II^ Civ. - Ordinanza n. 1445/2022

Notaio: ruolo sociale e responsabilità. Quale tutela per il consumatore

La professione notarile necessita di uno strumento semplice per ridurre il gap informativo che sussiste verso gli utenti finali – i consumatori, soprattutto – che si avvicinano per la prima volta ad operazioni economiche rilevanti e comuni: casa, mutui, successioni e diritto di famiglia. 

Il ruolo e l’attività del notaio, spesso, sono oggetto di luoghi comuni molto diversi dalla fluida realtà di una professione che, come molte altre in Italia, si è trasformata e ha dovuto adattarsi alle mutate esigenze della società.

Riteniamo interessante, sotto questo profilo, analizzare l’attività svolta dal notaio, le garanzie offerte ai consumatori e la sua responsabilità nel caso di inadempimento dei propri obblighi.

Abbiamo suddiviso il nostro intervento in tre punti  che illustrano –nei nostri intenti – alcuni temi: “le garanzie notarili”, “i diritti dei cittadini” e “le responsabilità”.

Procura a vendere conferita a terzi - responsabile il notaio che non opera tutti i controlli necessari

Il notaio è professionalmente responsabile laddove conferisca a terzi la procura a vendere senza operare un controllo sul soggetto delegato. Questo il principio che emerge dalla recente ordinanza n. 7746/2020, con la quale la Corte di Cassazione ha annullato una sentenza di merito, rinviando la vicenda per la decisione più corretta.

Il Giudice di legittimità, infatti, ha valutato più correttamente la vicenda, alla base della quale vi era stata una truffa perpetrata da una donna che si era spacciata per venditrice attraverso l'esibizione di una procura speciale, così ingannando il compratore ed ottenendo da quest'ultimo una ingente somma a titolo di caparra confirmatoria. 

Nel caso di specie, come evidenziato dalla Cassazione, il notaio aveva perfezionato la procura sulla base della mera esibizione da parte della truffatrice della carta d'identità.

Documento ritenuto sufficiente dal professionista per accertare l'identità personale della parte, presupposto per conferire la procura per la vendita dell'immobile.

Secondo la Cassazione, non è sufficiente che il notaio ottenga la carta di identità o la tessera sanitaria per accertare l'identità e la buona fede del terzo delegato, ma deve, seguendo le regole di diligenza qualificata, prudenza e perizia professionale, conoscere la parte, valutando la reale identità e formandosi tale convincimento anche attraverso  presunzioni gravi, precise e concordanti.

Il notaio, per contro, deve motivare le ragioni per le quali ritiene che ha ritenuto legittimato il soggetto a cui ha conferito la delega, al fine di liberarsi dalla propria responsabilità professionale.

Corte di Cassazione - Sez. III^ Civ. - Ordinanza n. 7746/2020.

Attento notaio, devi fornire tutte le informazioni al consumatore

Il dovere del notaio verso il cliente/consumatore non si esaurisce con il solo obbligo di redazione dell'atto notarile e le successive incombenze di registrazione.

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3894/2019, ha voluto ribadire come sussiste a carico del professionista un ulteriore dovere informativo verso il cliente, volto ad illustrare rischi ed aspetti problematici eventualmente emersi e connessi alla finalità perseguita dalle parti.

Il caso sottoposto all'attenzione del giudice di legittimità prende le mosse dal recupero a tassazione da parte dell'Agenzia delle Entrate per importi non versati da un contribuente, a seguito di un atto di vendita di un terreno agricolo dichiarato come edificabile, ma indicato nella scrittura con un prezzo inferiore a quanto periziato.

L'Agenzia aveva accertato, quindi, una maggiore plusvalenza realizzata attraverso la vendita del bene, chiedendo il pagamento della relativa imposta, in quanto il valore era risultato superiore a quello stimato dal professionista.

La parte condannata al pagamento della maggiore imposta ha, quindi, deciso di convenire in giudizio il notaio, contestando a quest'ultimo di non averla informata in merito al rischio connesso alla possibile maggiore imposta dovuta nel caso di indicazione nell'atto di un importo inferiore a quello effettivo.

La Cassazione ha riconosciuto le giuste ragioni del consumatore, in quanto ha individuato uno specifico obbligo informativo del notaio nei confronti delle parti, volto a comunicare anche l'eventuale rischio di dover pagare maggiori imposte nel caso di indicazione nell'atto notarile di un valore del terreno inferiore a quello effettivo determinato con la perizia.

La violazione di tale dovere informativo (e di consiglio) comporta una responsabilità del professionista, chiamato a risarcire il danno sofferto dalla parte chiamata a pagare la maggiore imposta.

Il professionista, infatti, avrebbe dovuto adempire al proprio obbligo informativo e solo all'esito della informativa fornita alle parti, avrebbe potuto legittimamente ricevere e concludere l'atto.

Qui di seguito, la sentenza n. 3894/2019.

Il notaio deve garantire la validità della vendita dell'immobile

Questa domenica affrontiamo alcuni obblighi informativi e di controllo che gravano sul notaio e la sua responsabilità professionale nel caso di omissione dei propri doveri professionali.

Nel caso di specie, una società aveva avviato una causa civile verso un notaio, contestando a quest'ultimo una carenza di diligenza professionale nello svolgimento della propria attività, non avendo effettuato tutti gli accertamenti necessari in una compravendita conclusa tra la stessa società ed un terzo.

Nello specifico, come si legge dal provvedimento della Cassazione, il professionista non aveva effettuato in modo corretto tutte le visure catastali sull'immobile, non accertando se il soggetto venditore fosse effettivo proprietario dell'immobile. Tale circostanza era emersa in seguito, rendendo priva di validità la vendita.

La società acquirente si era rivolta al notaio chiedendo un risarcimento del danno, contestando a quest'ultimo di non aver adempiuto in modo corretto ai propri obblighi, ed in particolare non aver effettuato gli accertamenti del caso.

La vicenda, terminata avanti alla Corte di Cassazione, si è conclusa con l'accertamento della responsabilità professionale del notaio per non aver adempiuto in modo completo a tutti i propri obblighi professionali.

Occorre precisare che il notaio svolge una funzione di pubblico ufficiale nella redazione degli atti notarili (non solo di compravendita) e che viene posto a suo carico uno specifico obbligo di garantire il raggiungimento del fine perseguito dalle parti con l'atto e, tra le altre, controllare la sussistenza di tutti i presupposti per la redazione dello scritto.

Tra tali obblighi rientrano, appare banale evidenziarlo, anche le verifiche catastali ed ipotecarie necessarie per identificare giuridicamente e catastalmente l'immobile oggetto compravendita, come nel caso di specie.

I doveri del notaio traggono fondamento, oltreché dalla Legge notarile, anche dagli artt. 1175 c.c. (buona fede) e 1176 c.c. comma 2 (diligenza professionale) che impongono al professionista di agire sempre con trasparenza e buona fede, nel rispetto dei propri obblighi verso le parti.

Sul professionista grava, inoltre, un ulteriore obbligo informativo nei confronti delle parti, sicché nel caso in cui ravvisi delle problematiche è tenuto ad informare le parti, invitandole a sanare l'incongruenza ove possibile.

Nel caso di specie, la Corte di Cassazione ha individuato una specifica carenza nella condotta tenuta dal notaio, il quale non ha agito "con la dovuta diligenza richiesta", omettendo gli accertamenti idonei a garantire l'esito soddisfacente della compravendita.

Il professionista ha omesso, inoltre, di informare le parti dell'impossibilità di poter perfezionare l'atto a causa dell'anomalia riscontrata dal controllo dell'immobile (nel caso di specie, mancava una trascrizione idonea ad attribuire la proprietà del bene immobile  al dante causa).

Tali omissioni hanno configurato una specifica responsabilità professionale del notaio chiamato a risarcire il danno lamentato dalla società per il mancato trasferimento dell'immobile, secondo il provvedimento n. 21775/2019 della Corte di Cassazione che potete leggere di seguito.