Royal Park Albatros - nulla la vendita del certificato

Il Tribunale di Firenze "segna" un nuovo punto in favore dei consumatori, dichiarando la nullità del contratto di acquisto del certificato presso il famoso resort Royal Park Albatros.

E' noto che il club è tra quelli controllati dal colosso delle vacanze MGM (M.G. Muthu Group) ed è oggetto di una recente operazione di acquisizione entro Atlas Club (vedi).

I certificati di del Club sono stati, negli anni, venduti dalla società spagnola Explotacion Hotelera, in particolare attraverso i promotori che hanno proposto l'acquisto del titolo anche ai turisti italiani che soggiornavano a Santa Cruz di Tenerife.

Ciò è accaduto nel caso di specie ove il consumatore era stato avvicinato durante al proprio soggiorno alle isole Canarie da un promotore della società, il quale lo aveva invitato ad un incontro per presentare una forma alternativa di vacanza senza alcun impegno.

Il giorno dell'incontro, il consumatore è stato convinto dai dipendenti della società alla firma del generico  contratto con il quale è stato associato a Royal Park Albatros.

> Il Tribunale di Firenze - il contratto è generico: si alla cancellazione!
Il giudice fiorentino, chiamato a decidere se il contratto di Hotelera possa essere considerato valido, ha ritenuto estremamente indeterminato l'oggetto del contratto, ed impossibile per l'acquirente di poter comprendere quale tipologia di bene avrebbe acquistato.

Il Tribunale ha evidenziato, in particolare, che "nulla è specificato riguardo a cosa comporti in termini di diritti ed obblighi l'acquisto della quota associativa del RPAC", e che conseguentemente non era possibile nemmeno comprendere quale tipologia di diritti e di obblighi (vedasi le spese di gestione) il consumatore avrebbe dovuto pagare negli anni.

Importanti sono, invece, le conclusioni raggiunte dal Tribunale di Firenze a seguito della dichiarata nullità del contratto, in quanto il giudice ha stabilito che "il signor xxxxx non è tenuto al pagamento delle spese di gestione per il RPAC e che la convenuta deve cancellare il nominativo del xxxxxxx dal registro dei titolari di associazione riguardo al RPAC".

Qui di seguito, il certificato di Royal Park  Albatros Club (RPAC) di fatto spazzato via dal Tribunale di Firenze.

Il resort vi propone di riprendersi il diritto vacanza? vediamoci chiaro

Nelle ultime settimane sono giunte alla nostra casella di posta elettronica(multiproprieta@consumatoreinformato.it) numerose segnalazioni da parte di titolari di certificati di iscrizione a circuiti vacanza, o possessori di diritti di godimento turnario, i quali ci hanno reso noto di essere stati contattati dalle società di gestione del resort con il fine di riottenere il diritto vacanza a titolo gratuito.

A quanto pare, coloro che sono stati contattati dalle società versano in una situazione critica, non avendo pagato le spese di gestione per alcune annualità, sicché si sono visti "congelare" il proprio diritto di godimento da parte della società proprietaria del/dei resort.

Quest'ultima, dopo aver minacciato lo sfortunato possessore del diritto vacanza in merito alla possibilità di essere oggetto di una azione esecutiva per il recupero coattivo del credito, sottopone al consumatore questa singolare proposta:

"comprendiamo la tua particolare posizione debitoria nei nostri confronti e quindi ti proponiamo di riprenderci gratuitamente il tuo diritto vacanza, a patto che tu provveda al pagamento delle spese di gestione arretrate".

Come comportarsi in queste circostanze? questa strada può essere percorsa?

Vi forniamo alcuni suggerimenti che potrebbero esservi di aiuto:

In primo luogo, devi essere sicuro della provenienza della proposta, che in termini più semplici vuol dire: la società che ti chiede di riprendersi il diritto vacanza è quella che "controlla il resort" o comunque ha un diritto ad ottenere il vostro certificato?

Alcuni Club, come molti di voi sanno, subordinano il cambio del soggetto titolare di un certificato vacanza ad una accettazione da parte del loro organo di controllo, oppure acconsentono alla trasmissione del diritto vacanza solo se passa da una persona fisica ad un'altra.

Questo primo passaggio è importante al fine di evitare di pagare inutili spese e poi trovarsi ancora possessori del medesimo diritto vacanza.

Nel caso di proposte avanzate da soggetti terzi, ovverosia esterni rispetto al resort, potrebbe risultare utile ottenere alcuni dati societari al fine di accertarsi in merito all'effettiva esistenza del soggetto giuridico proponente e del potenziale acquirente (persona fisica).

<<le parole volano, gli scritti rimangono>>.... e quindi, le proposte telefoniche non hanno alcun valore!

Chi si trova a leggere questo post ha avuto modo di affrontare una proposta di acquisto di un diritto di multiproprietà, o prodotti vacanza simili, e quindi ben sa quale differenza intercorre tra le promesse ricevute a voce, e quello che risulta dal contratto sottoscritto in seguito.

E quindi, se avete ricevuto una delusione la prima volta, vedete di non caderci ancora e chiedete alla società che vi propone di acquisire il vostro diritto vacanza, o almeno così manifesta la propria intenzione via telefono, di confermare tale volontà anche per iscritto, magari con lettera raccomandata inviata alla vostra residenza.

Tale ulteriore prova dimostra, da un lato, la reale intenzione della proponente, e dall'altra vi consente di avere un documento dal quale deve risultare in modo incontestabile la volontà da parte della proponente di riprendersi il diritto vacanza.

Fatevi consegnare il modulo contrattuale e chiedete di poterlo leggere, magari confrontandovi con un legale o con qualcuno esperto in materia, e solo dopo aver compreso e valutato la bontà della proposta, procedete con la sottoscrizione.

Il vecchio adagio è sempre valido: la fretta è cattiva consigliera!

La maggior parte delle proposte di cessione a titolo gratuito del certificato di associazione subordinano la trasmissione del diritto vacanza al pagamento delle spese di gestione pregresse da parte del venditore, ossia voi.

Orbene, questo adempimento deve essere subordinato al ricevimento di una proposta scritta e firmata, in quanto il versamento dei denari deve avvenire da parte vostra solo in seguito ad una garanzia di soluzione definitiva della vostra posizione, con cancellazione dal registro dei titolari del diritto vacanza presso la società titolare del resort.

Alla conclusione di tutta questa vicenda dovete ricevere dal resort, o dalla società che gestisce il resort, una comunicazione di avvenuto trasferimento del vostro diritto vacanza, con conseguente venir meno degli obblighi contrattuali nati con il contratto sottoscritto al momento dell'acquisto del certificato: la lettera liberatoria.

Vi conviene stabilire sin da subito che questa lettera deve pervenire al vostro domicilio prima possibile, al fine di evitare spiacevoli sorprese. Questa garanzia può essere pattuita nel contratto, tanto da obbligare il soggetto acquirente (presumibilmente la stessa società che gestisce il resort) ad inviarvi questa comunicazione quanto prima.

Al di là di tutti i piccoli, e speriamo utili, consigli che vi abbiamo proposto con questo nostro intervento (e se avete qualche suggerimento o esperienza, utilizzate pure questo blog per condividere con noi), riteniamo che l'aspetto più rilevante da tenere in considerazione è la buona fede contrattuale.

Cosa vuol dire in parole molto semplici? cercate sempre di valutare con accuratezza cosa vi viene proposto, e come si comporta la controparte. Non esitate a chiedere, puntualizzare, ed eventualmente prendetevi un periodo di rilessione prima di assumere la decisione finale.

Diffidate di chi vi chiede di decidere entro un determinato termine, decorso il quale la gentile offerta viene ritirata dalla società che gestisce il resort o il club: non state pagando le tasse e, molto semplicemente, state regalando ciò che avevate acquistato versando un importo a volte molto elevato.

Resort La Dorada - anche il giudice spagnolo condanna la vendita del diritto di godimento turnario

La pratica commerciale con la quale vengono venduti diritti di godimento turnario o certificati di iscrizione a club vacanza, con la possibilità di utilizzare le strutture vacanziere messe a disposizione dal soggetto commerciale, rientra nel fenomeno denominato "timeshare" e riguarda molti consumatori europei.

E se in Italia queste vendite hanno trovato terreno fertile, la Spagna è probabilmente il paese leader europeo di questo tipo di vendite e dove è possibile trovare più località con appartamenti/resort venduti in multiproprietà o attraverso un apposito contrato de aprovechamiento por turnos de inmuebles turisticos.

Le modalità di vendita delle multiproprietà e degli altri diritti vacanza sono le medesime utilizzate nel nostro paese, con il rituale invito telefonico, la conferenza offerta, il successivo incontro presso l'abitazione del consumatore e la firma del contratto, magari con annesso finanziamento.

Ricordiamo che le regole di vendita di questi prodotti vacanza applicate nel territorio spagnolo sono le medesime previste in Italia, in quanto entrambi i paesi devono sottostare alle direttive comunitarie approvate negli ultimi anni.

Ed anche in Spagna, come in Italia, si sono ripetuti gli interventi dei giudici che hanno condannato le pratiche di vendita utilizzate dalle società che hanno offerto i certificati di iscrizione ai club o il diritto di godimento turnario.

Riteniamo interessante analizzare la recente sentenza del Tribunale di Barcellona, il quale ha affrontato una vicenda simile a quella vissuta da molti consumatori italiani, ove un promotore aveva venduto a sprovveduti consumatori un diritto di godimento turnario, con allegato contratto di finanziamento.

Nel caso affrontato dal Tribunale di Barcellona, due consumatori erano stati avvicinati da promotori di una società di vendita di derecho de aprovechamiento por turnos, i quali erano riusciti a convincerli ad acquistare una settimana vacanza presso il club "La Dorada".

Ed ai consumatori, che non disponevano dell'intera somma nell'immediatezza, veniva fatto sottoscrivere un contratto di finanziamento, con il quale potevano diventare titolari del diritto vacanza.

Il giudice spagnolo, ribaltando la sentenza di primo grado, ha ritenuto sussistere le contestazioni sollevate dai consumatori, accertando una grave carenza informativa contenuta nel contratto di acquisto sottoposto ai consumatori dalla società di vendita, il quale contiene informazioni poco chiare e precise in merito ai diritti acquisiti .

L'omissione dell'adempimento dell'obbligo informativo comporta, come in Italia, la nullità del contratto di vendita, con conseguente scioglimento di ogni vincolo tra gli acquirenti e il resort, con obbligo da parte di quest'ultimo di cancellare il nominativo dei consumatori dal registro del club.

Il Tribunale di Barcellona affronta, inoltre, la questione relativa al contratto di finanziamento collegato al contratto di vendita del diritto di godimento turnario, riconoscendo il carattere accessorio del secondo accordo rispetto a quello sottoscritto per l'acquisto del diritto vacanza presso La Dorada.

L'organo giudicante, riconosciuta l'esistenza del vincolo/collegamento tra i due contratti, ha ritenuto di estendere gli effetti della nullità del contratto di vendita del diritto turnario anche al finanziamento, con conseguente obbligo da parte della finanziaria di restituire la somma di denaro rimborsata dal consumatore.

Il giudice spagnolo, applicando le norme nazionali e quelle europee, è giunto alle stesse conclusioni raggiunte dal giudice italiano in vicende del tutto simili, a dimostrazione che la pratica commerciale è stata (ed è tuttora) la medesima, e gli interventi giurisprudenziali sono del tutto speculari.

Di seguito, la sentenza del Tribunale di Barcellona in lingua originale.

Il giudice dichiara la nullità del certificato di associazione del resort “Marbesa Club Coronado”

Il certificato di associazione attribuiva ai consumatori il diritto di poter utilizzare un appartamento bilocale per una settimana l’anno, prevedendo l’obbligo di pagare delle spese condominiali.

Le spese di gestione non erano state specificate nel contratto e il promotore della società che vendeva questi diritti vacanza, l’allora Summertime, sosteneva che “tranquilli, le spese di gestione che pagate ogni anno sono minime. Comprare questo diritto vacanza è un vero affare. Un investimento.”. 

Invece che un affare per gli acquirenti la multiproprietà si è rivelata un vero e proprio problema, perché non sono mai riusciti ad andare al resort e sono stati costretti per anni a pagare le spese condominiali alla società di gestione, la Heritage resorts.

Abbiamo già raccontato storie simili, anche perché molte persone si sono avvicinate alla nostra Associazione raccontandoci la loro vicenda e mostrandoci le richieste di pagamento di esose spese di gestione annuali provenienti da resorts spagnoli.

Queste spese, in molti casi, sono prive di giustificazione e si fondano su contratti di vendita di multiproprietà o diritti similari non sempre regolari e rispettosi della normativa di settore. 

Tale conclusione è stata confermata dal Tribunale di Biella, il quale di recente ha dichiarato la nullità del contratto con cui due consumatori biellesi avevano acquistato un certificato di associazione in uno dei famosi resort spagnoli: il Marbesa Club Coronado.

Il giudice ha dichiarato invalido il contratto di acquisto del diritto vacanza, premettendo che “Le condizioni del contratto prevedono che il certificato di associazione “attribuisce al titolare il diritto omissis di occupare, godere ed utilizzare, in via piena ed esclusiva, un appartamento Bilocale – 4 posti letto di superficie pari a circa 50 mq., descritto nel Certificato di Associazione medesimo, in periodi settimanali di ‘fascia rossa’ – cioè in periodi di alta stagione che vanno dalla settimana n. 9 alla settimana n. 47 dell’anno solare – da comunicare alla Società di Gestione”

Il Tribunale di Biella ha osservato, di seguito, che “Dal contenuto del contratto, come sopra riportato, non è possibile ricavare in quale settimana dell’anno gli acquirenti siano legittimati a godere dell’immobile, né emergono le precise modalità con le quali gli attori possono scegliere il periodo di godimento; in particolare, non è precisato se la comunicazione alla società di gestione della settimana prescelta sia di per sé sufficiente ad attribuire il diritto di godere dell’immobile durante tale settimana, oppure se sia necessaria una autorizzazione o una manifestazione di consenso da parte della società di gestione. Inoltre, l’appartamento oggetto del contratto non risulta in alcun modo specificato, non essendo stata indicata la precisa ubicazione dell’immobile, con conseguente impossibilità di individuare il concreto appartamento oggetto del diritto di godimento.”.

In effetti, il contratto sottoscritto dai consumatori biellesi era pieno di lacune, tant’è che risultava del tutto impossibile determinare in modo preciso il diritto acquisto.

Il Tribunale di Biella ha concluso osservando che “la mancanza degli elementi appena menzionati si traduce in un difetto di determinatezza e determinabilità dell’oggetto del contratto, in violazione del disposto di cui all’art. 1346 c.c.”, disponendo di fatto che i consumatori non devono più pagare le spese di gestione alla Heritage Resorts Marbesa Club.

Il risultato ottenuto è particolarmente importante perché la sentenza è stata pronunciata direttamente contro la società spagnola titolare del certificato di associazione venduto mediante società italiane.

La condanna del resort consente ai consumatori della Provincia di Biella che hanno agito in giudizio di poter dormire sonni tranquilli in quanto non dovranno più “sborsare” alcun euro per le spese di gestione.