Multiproprietà: preliminare non adempiuto. Che succede?

Sono molti i casi, anche segnalati a questa associazione, di contratti preliminare per l'acquisto di un diritto reale parziale - multiproprietà - rimasti disattesi e non adempiuti da parte della società promittente venditrice.

La particolarità di queste vicende è che, nonostante al preliminare non sia succeduto il contratto definitivo di trasferimento della porzione di bene immobile, le famose settimane, il promissario acquirente entra nel possesso del bene, potendo godere della settimana, ma in particolar modo dovendo pagare le spese di gestione annuali.

Viene a crearsi, in questi casi, una netta distinzione tra la situazione giuridica (obbligo inadempiuto alla conclusione del rogito notarile - mancanza di proprietà piena da parte del consumatore) e la situazione reale (godimento del diritto vacanza - obbligo al pagamento delle spese di gestione annuali).

A ciò si deve aggiungere che il promissario acquirente paga la somma prevista per l'acquisto del diritto reale all'atto della conclusione del preliminare, anche in assenza del successivo atto traslativo dei millesimi di proprietà.

Non di rado, inoltre, il promissario acquirente non viene convocato alle assemblee previste tra i multiproprietari, in quanto non legittimato a partecipare e votare le decisioni assunte in quella sede. 

Come uscire da questo inghippo? il Tribunale di Roma ci offre una buona descrizione della vicenda, chiarendo i vari punti che contraddistinguono questi rapporti e la necessità da parte del consumatore di invitare alla conclusione del definitivo e, in seguito, chiedere la restituzione della somma versata con il preliminare.

Il giudice romano chiarisce, richiamando l'orientamento costante della Cassazione, che il creditore che intenda contestare la risoluzione del contratto preliminare, deve fornire prova dell'esistenza del rapporto da cui nasce il suo diritto (quello alla conclusione del definitivo), mentre può limitarsi ad allegare (affermare) che la controparte (il promittente venditore) non abbia adempiuto all'obbligo assunto con la firma del contratto.

Sarà quest'ultimo a dover dimostrare di aver adempiuto all'obbligo contrattuale e, nel caso di specie, aver invitato il promissario acquirente al rogito notarile.

Il promissario acquirente deve limitarsi a chiedere alla controparte di concludere, entro un congruo termine, il contratto definitivo, ossia il rogito notarile con il passaggio della proprietà in favore del consumatore.

Nel caso in cui questo termine non sia rispettato, il preliminare verrà considerato come inadempiuto e il promissario acquirente avrà il diritto alla restituzione della somma versata alla controparte con il preliminare.

E' chiaro, sul punto, il Tribunale di Roma laddove osserva che: " Per costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, infatti, in tema di contratti a prestazioni corrispettive, la diffida ad adempiere ha lo scopo di realizzare, pur in mancanza di una clausola risolutiva espressa, gli effetti che a detta clausola si ricollegano e, cioè, la rapida risoluzione del rapporto mediante la fissazione di un termine essenziale nell'interesse della parte adempiente, cui è rimessa la valutazione di farne valere la decorrenza e che può rinunciare ad avvalersi della risoluzione già verificatasi; tale diffida è stabilita nell'interesse della parte adempiente e costituisce non un obbligo ma una facoltà che si esprime a priori nella libertà di scegliere questo mezzo di risoluzione del contratto a preferenza di altri e a posteriori nella possibilità di rinunciare agli effetti risolutori già prodotti, il che rientra nell'ambito delle facoltà connesse all'esercizio dell'autonomia privata al pari della rinuncia al potere di ricorrere al congegno risolutorio di cui all'art. 1454 c.c. (cfr. Cass. Civ. n.  23315 dell'8/11/2007).". 

Il giudice romano puntualizza che: "Va comunque aggiunto che l'intimazione da parte del creditore della diffida ad adempiere, di cui all'art.  1454 c.c., e l'inutile decorso del termine fissato per l'adempimento non eliminano la necessità, ai sensi dell'art. 1455 c.c., dell'accertamento giudiziale della gravità dell'inadempimento in relazione alla situazione verificatasi alla scadenza del termine ed al permanere dell'interesse della parte all'esatto e tempestivo adempimento (v. Cass. Civ., Sez. II, 04/09/2014, n. 18696; nello stesso senso Cass. Civ., Sez. II, 18/04/2007, n. 9314).".

La diffida ha il compito di rendere inadempiuto il preliminare non eseguito, mentre il provvedimento del giudice ha l'ulteriore fine di legittimare il promissario acquirente ad ottenere la restituzione della somma versata in sede di preliminare. 

Di seguito, Tribunale di Roma - sentenza n. 3266/2023 del 27 febbraio 2023

Diffida ad adempiere con termine inferiore a 15 giorni. Quali effetti?

In questo blog è stato affrontato, in più circostanze, il tema della diffida ad adempiere, ossia quel particolare tipo di lettera con il quale una parte inviata l'altra ad eseguire gli obblighi contrattuali assunti entro un determinato termine, quantomeno di 15 giorni come previsto ex art. 1454 c.c.. Nel caso di omesso adempimento di tali doveri, la legge prevede la risoluzione del contratto con lo scioglimento di ogni dovere tra le parti.

Ma cosa succede se il termine indicato nella diffida è inferiore a quello previsto dalla legge? la diffida è ancora valida?

- Artt. 1454 - 1455 c.c.: diffida ad adempiere ed importanza dell'inadempimento

Come anticipato, l'art. 1454 c.c. dispone che: "Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine, con dichiarazione che, decorso inutilmente  detto  termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto. 

Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o  salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore. 

Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto.".

La norma introduce un chiaro obbligo per la parte che ha visto non adempiuto l'obbligo gravante sulla controparte, ossia lo invita a dare esecuzione al contratto in un determinato termine, non inferiore a quindici giorni.

Il mancato avvio dell'esecuzione degli obblighi assunti comporta l'immediata risoluzione del contratto, con diritto della parte rimasta danneggiata dall'inadempimento di poter chiedere la restituzione della prestazione già eseguita, oltre al risarcimento del danno.

Ma quanto deve essere grave l'inadempimento? la risposta la troviamo al successivo art. 1455 c.c.: "Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.".

E di tutta evidenza, che la risoluzione può essere riconosciuta solo nel caso in cui l'inadempimento abbia ad oggetto un obbligo contrattuale rilavante preteso dalla parte, e non laddove riguardi aspetti secondari (di scarsa importanza).

Il Legislatore vuole evitare, con tale norma, che una parte tragga illegittimo vantaggio dalla lettera di diffida per liberarsi da un contratto, anche nel caso in cui non vi sia un vero e grave inadempimento della controparte.

Cosa succede, però, se il termine indicato nella lettera di diffida è inferiore a 15 giorni, così come stabilito dal citato art. 1454 c.c.? 

- Corte di Cassazione - Sez. I^ Civ. - sentenza n. 8943/2020: diffida contermine inferiore a 15 giorni - inefficacia

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 8943/2020, ha voluto ribadire la tesi già sviluppata nella giurisprudenza di legittimità, secondo la quale se il termine è inferiore a quindici giorni previsti ex art. 1454 c.c., comma 2, la diffida è inefficace con conseguente carenza del presupposto per la dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento.

"Ciò posto, l'art. 1454 c.c., prevede, al comma 2, che il termine assegnato con la diffida ad adempiere non possa essere inferiore a quindici giorni, "salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore". Al di fuori di queste ipotesi, la fissazione di un termine inferiore determina l'inidoneità della diffida alla produzione di effetti estintivi nei riguardi del rapporto costituito tra le parti (Cass. 30 gennaio 1985, n. 542; nel senso che l'assegnazione del termine inferiore produca tale risultato, cfr. pure Cass. 5aprile 1982, n. 2089).".

La Corte specifica che il termine indicato in diffida può essere inferiore, laddove sia stabilito convenzionalmente tra le parti, oppure sia dovuto al particolare tipo di obbligazione pretesa per la natura del contratto o gli usi nella materia oggetto di accordo.

Al di là di questi casi specifici e oggetto di prova, il termine di diffida che deve essere indicato nella lettera con la quale si invita l'altra parte a dare esecuzione al contratto deve essere di 15 giorni: diversamente, nessun effetto potrà essere invocato dalla lettera.

Corte di Cassazione - Sez. I^ Civ. - sentenza n. 8943/2020