L'incontro radiofonico di venerdì 26 ottobre 2012 è stato focalizzato nella trattazione del contratto di compravendita avente ad oggetto le problematiche collegate all'acquisto di un immobile ancora non ultimato ("da costruire").
In materia, dobbiamo richiamare la disciplina di cui al decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, la quale pone a carico del venditore di questa tipologia di immobili l'obbligo di fornire apposita garanzia fideiussoria in favore dell'acquirente al fine di garantirlo dall'eventuale interruzione dei lavori di costruzioni.
L'art 2. del decreto legislativo n. 122/2005 prevede che in questa tipologia di contratti il venditore sia obbligato al momento della stipula del contratto (che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di un diritto reale di godimento su un immobile da costruire) a rilasciare una garanzia di tipo fideiussorio a pena di nullità del contratto.
Tale nullità può essere però fatta valere solo dall'acquirente.
L'importo di tale fideiussione deve corrispondere alle somme ed al valore di ogni altro eventuale corrispettivo riscosso dal costruttore, secondo le modalità e i termini del contratto stesso. In pratica deve comprendere sia le somme versate sia quelle da versare.
Naturalmente nel caso di variazione dei costi con conseguenti ulteriori pagamenti che debbano verificarsi prima della consegna dell'immobile, anche questi dovranno essere coperti dalla fideiussione.
Si ricorda infine che il notaio che procederà alla redazione dell'atto finale dovrà controllare che la fideiussione richiesta sia stata rilasciata.
"h) l'eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull'immobile con la specificazione del relativo ammontare, del soggetto a cui favore risultano e del titolo dal quale derivano, nonché la pattuizione espressa degli obblighi del costruttore ad esse connessi e, in particolare, se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita;
i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
l) l'eventuale indicazione dell'esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.
Il numero due di detto articolo precisa che agli stessi contratti devono essere allegati:
a) il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzarsi, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonche' l'elenco delle rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
b) gli elaborati del progetto in base al quale e' stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire o l'ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.".
Questo complesso articolato è posto, come abbiamo già detto, principalmente a tutela del cd contraente debole, cioè dell'acquirente. In questa logica si deve leggere anche il contenuto dell'art. 4 della stessa legge che prevede che, al momento del trasferimento della proprietà (in pratica al momento del rogito) il costruttore e obbligato:
"a contrarre ed a consegnare all'acquirente all'atto del trasferimento della proprietà una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell'acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all'immobile, compresi i danni ai terzi, cui sia tenuto ai sensi dell'articolo 1669 del codice civile, derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.".
Concretamente tale assicurazione produce i suoi effetti nel momento in cui cessano gli effetti della fideiussione bancaria rilasciata al momento della sottoscrizione del preliminare.
Importante rilevare che l'onere di controllo dell'esistenza di detta assicurazione spetta alla parte acquirente e non al notaio rogitante.
Qui l'incontro radiofonico di venerdì 26 ottobre 2012.
Nessun commento:
Posta un commento