Da Trentino inBlu al blog: “Casa dolce casa: la copertura assicurativa del mutuo”

Il venerdì radiofonico a Trentino inBlu è stato dedicato all'argomento mutuo prima casa ed in particolare all'opportunità di prevedere una copertura contro i rischi che possono riguardare coloro che hanno deciso di accendere un mutuo a tasso variabile.

Occorre premettere che quando viene sottoscritto un mutuo a tasso variabile, il saggio di interessi previsto dalla banca è composto da due componenti:

1. L'EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate) che altro non è che un tasso interbancario definito a livello europeo e che viene usualmente utilizzato quale riferimento per i mutui a tasso variabile.
2. Spread bancario: è la percentuale che la banca si riconosce per il prestito offerto al cliente ed è pari ad un valore percentuale (fisso) che viene calcolato sul tasso EURIBOR.

Il tasso pattuito tra le parti può, come esposto in precedenza, avere degli scostamenti positivi o negativi, ossia favorevoli o meno al cliente, sicché la rata mensile versata all'istituto di credito non è sempre la medesima.

La fluttuazione dipende dall'incremento/decremento del tasso Euribor.

In particolare, possono verificarsi due ipotesi:

(a) Tasso Euribor si riduce verso lo 0%

Nel caso di discesa del tasso Euribor, gli interessi che il mutuatario deve alla banca tendono ad abbassarsi sino a raggiungere i livelli vicini allo “0”. In tale ipotesi, il correntista arriva a corrispondere all'istituto di credito solo lo spread bancario, con notevoli vantaggi.

Molto spesso, però, la banca si tutela introducendo una apposita clausola denominata “floor”, con la quale prevede il blocco del tasso di interesse applicato al cliente nel caso in cui l'Euribor scenda sotto un determinato livello: raggiunto il livello minimo (floor), il mutuatario continua a versare quella determinata rata mensile anche se l'Euribor segna ulteriori discese.

Il mutuo, quindi, si trasforma da tasso variabile in tasso fisso, ma a vantaggio della banca.

(b) Tasso Euribor si alza – la copertura assicurativa CAP (tasso variabile con tetto massimo)

Cosa succede quando invece il tasso Euribor tende ad alzarsi?

E' evidente che si verifica l'effetto opposto, in quanto si ha un incremento degli interessi dovuti dal cliente alla banca e Il numero delle rate “effettivamente” pagate dal mutuatario aumentano esponenzialmente all'incremento del tasso Euribor.

In altri termini, il mutuo "costa" di più al cliente, in quanto è tenuto a versare maggiori interessi all'istituto di credito.

Un prodotto assicurativo che viene proposto in questi casi è il cosiddetto “cap” (capped rate) che consiste in una copertura assicurativa ove superato un determinato livello di interessi, parte dell'importo della rata viene coperto da un ente finanziario.

Un mutuo con il cap è un prodotto bancario misto e trattasi di un contratto di mutuo accompagnato da un ulteriore contratto di assicurazione finanziaria (un derivato finanziario per la copertura dei rischi), ove il cliente versa la rata sino ad un determinato importo X.

Quando la rata da versare è X+1, il mutuatario continua a versare X, mentre l'importo residuo della rata “+1” viene pagato dalla banca o finanziaria, così come previsto dal contratto di cap.

La copertura assicurativa ha un suo costo che viene versato immediatamente dal mutuatario che intenda avvalersi di tale strumento finanziario.

Coloro che intendono giovarsi di tale strumento finanziario derivato devono preliminarmente  verificare l'opportunità di tale acquisto, in quanto si può correre il rischio di pagare un prodotto finanziario che mai verrà utilizzato.

In generale, la scelta della copertura assicurativa può incidere anche sul mutuo, in quanto una banca può prevedere un mutuo con un interesse complessivo più basso, ma non prevedere alcun contratto cap o prevederlo con un costo elevato tale da “annullare” i vantaggi accumulati con il saggio di interesse più basso.

Optare verso un “mutuo con cap”, infatti, comporta anche l'applicazione nei confronti del mutuatario di uno spread più elevato di quello applicato ai normali mutui a tasso variabile.

Il mutuatario, quindi, oltre a pagare l'assicurazione del mutuo, versa maggiori interessi a causa dello spread applicato nei propri confronti, senza magari mai utilizzare la copertura assicurativa.

Per coloro che scelgono di non assicurare il mutuo a tasso variabile, esiste la possibilità, nel caso di incremento degli interessi, di rinegoziare il proprio mutuo con la banca, o rivolgersi ad altri istituti di credito per verificare l'opportunità di cambiare banca, mediante la cd procedura di “portabilità del mutuo” (vedi).

In questi casi, vi consigliamo di prendere visione delle condizioni che gli altri istituti di credito vi propongono ed eventuali costi occulti che vi possono essere applicati.

(c) Mutui a tasso misto (variabile + fisso)

Negli ultimi anni, le banche hanno cominciato ad offrire mutui con tasso misto, ove il contratto prevede un mutuo con tasso variabile Euribor, concedendo la possibilità al mutuatario di passare, dopo alcuni anni, al tasso fisso (la cd finestra).

Alla luce della congiuntura economica attuale, tale scelta consente al cliente di potersi giovare degli effetti positivi dell'Euribor decisamente basso e, in un prossimo futuro, decidere se rimanere entro questo rapporto, ovvero passare al tasso fisso.

Anche per tale scelta, il risparmiatore deve valutare attentamente l'opportunità di conservare una possibilità di cambio dal tasso variabile a quello fisso.

Qui un estratto della trasmissione.