Da Trentino inBlu radio al blog: "Casa dolce casa: controllare la rata del mutuo"

Nell'incontro di questa settimana a Trentino inBlu radio abbiamo continuato a trattare l'argomento mutuo casa, fornendo alcuni consigli pratici per chi si trova a dover stabilire/prevedere la rata del finanziamento acceso presso la banca.

(1) scelta della rata

Una prima questione riguarda la scelta della rata che periodicamente dobbiamo versare alla banca per rimborsare la somma ricevuta in finanziamento.

Occorre, sia nel caso in cui sia stato stipulato un contratto di mutuo a tasso fisso che nell'ipotesi di tasso variabile, essere particolarmente sicuri che l'importo della rata copra solo una parte del proprio reddito mensile.

Usualmente è il dipendente della banca a verificare e stabilire un tetto massimo di rata che può essere applicata nei vostri confronti, mediante la visione delle vostre dichiarazioni dei redditi degli anni precedenti al momento in cui chiedete di accendere un mutuo casa.

E' opportuno, però, che anche il singolo risparmiatore determini un valore di rata che è disposto a versare alla banca, al fine di avere una minima certezza di poter regolarmente adempiere all'obbligo contrattuale.

Si ritiene che il  reddito mensile devoluto al pagamento della rata del mutuo deve coprire, al massimo, il 30 – 35% delle proprie entrate del mutuatario.

E' evidente che l'accertamento di tale importo risulta più agevole nel caso di reddito da lavoro dipendente, o per coloro che percepiscono reddito da pensione, poiché l'importo percepito è costante e periodico.

Maggiori difficoltà possono sorgere per i liberi professionisti o per coloro che traggono reddito da rendite finanziarie, in quanto è più difficile determinare il reddito mensile.

(2) controllare la rata

Quando avviamo un contratto di finanziamento a tasso variabile, un ulteriore controllo che può risultare utile è quello relativo all'andamento della rata nel caso di mutuo con tasso variabile.

Il problema del “valore della rata” ed in particolare della possibile fluttuazione dell'importo che deve essere versato alla banca riguarda coloro, la grande maggioranza, che hanno deciso di intende scegliere il mutuo a tasso variabile.

Sono esclusi da questo tipo di questione i clienti che hanno deciso di accendere un mutuo a tasso fisso, i quali versano una rata periodica e costante sino alla estinzione del mutuo contratto.

Risulta importante, sotto questo punto di vista, chiarire immediatamente quali fluttuazioni può avere la propria rata e quindi operare un controllo periodico al fine di verificare il valore che può essere versato dal mutuatario in seguito all'incremento dei tassi, in primis l'Euribor.

Un interessante strumento che può esserci di aiuto è quello previsto dal sito web del sole24 che consente una analisi teorica dell'andamento della rata mensile del mutuo a tasso variabile, indicizzato a 3 mesi Euribor (vedi).

Abbiamo provato il simulatore di calcolo del Sole24, il quale considera quale parametro di calcolo i tassi massimi raggiunti nell'anno 2008.

Sono stati inseriti alcuni dati assolutamente teorici di seguito proposti:

• importo del mutuo pari a 135.000,00 (importo mediamente richiesto per l'acquisto di un immobile di piccole/medie dimensioni);
• durata mutuo 20 anni;
• spread applicato dalla banca 1,25%
• Euribor 3mesi 0,209%

Immessi correttamente i dati, abbiamo ottenuto il seguente risultato:

 

 

Il simulatore del Sole24 ore ci consente di ottenere una serie di dati, seppur teorici, quali:

• la rata che versiamo inizialmente (con un tasso variabile iniziale che poi muta periodicamente);

• l'importo teorico massimo che può raggiungere la rata, nonché l'incremento di rata;
• l'aumento in termine percentuale.
  
  

Occorre osservare che i dati immessi possono essere modificati a seconda delle condizioni offerte dalla banca e ci riferiamo, in particolar modo, allo spread e al tasso Euribor applicato.

Tale calcolo, assolutamente teorico, consente al risparmiatore di potersi fare una seppur minima idea in merito al costo del mutuo e al “valore della rata” nel tasso variabile.

Lo strumento segnalato permette, inoltre, di comprendere e valutare in modo più approfondito ed indipendente l'incremento della rata.

Tale dato è utile per valutare l'opportunità per il mutuatario di acquistare uno strumento di copertura assicurativa del mutuo (c.d. assicurazione del mutuo).