Da Trentino inBlu al blog: “le parti comuni del condominio”

L'argomento trattato questa settimana a Trentino inBlu ha riguardato uno degli aspetti più rilevanti e complessi che riguardano "la vita del condominio": le parti comuni. 

L'argomento è sempre attuale, e già in questo blog è stato trattato, anche proponendo recenti interventi giurisprudenziali inerenti il tema. 

Come sappiamo nel condominio rivestono particolare importanza le parti comuni in quanto queste sono oggetto delle delibere dell’assemblea, delle competenze dell’amministratore, del regolamento condominiale.

Queste parti esistono separatamente dalla proprietà esclusiva di ciascun condomino, pertanto è importante individuarle correttamente in quanto la disciplina ad essi applicabile è ben definita del codice civile.

Determinante attenzione riveste l’analisi di quanto contenuto in particolare nell’ articolo 1117 c.c., che le individua. Per maggior chiarezza espositiva in questo contesto riteniamo opportuno citarlo integralmente.

Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, anch’essi aventi diritto al godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:

1. Tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e travi portanti, i tetti e lastrici solari, le scale, i portoni d’ingresso, i vestiboli gli anditi, i portici cortili e le facciate.
2. Le aree destinate a parcheggio nonché locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e sotto tetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune.
3. Le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, impianti idrici fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche via satellite o via cavo e dei relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.

Giova tuttavia precisare che l’elencazione di cui sopra non si deve assolutamente ritenere esaustiva, pertanto si possono considerare beni comuni anche altri beni che abbiano necessariamente natura o destinazione comune.

Si evidenzia tuttavia l’ultimo verso del primo comma dell’articolo 1117 “se non risulta il contrario dal titolo”, ciò comporta necessariamente che alcuni beni previsti dai commi successivi potrebbero comunque risultare non comuni a causa del titolo costitutivo, ricordando che comunque la corte di cassazione si è espressa più volte per definire quali siano i titoli che permettano la sottrazione del bene alla disciplina comune e tra questi riveste sicuramente particolare importanza il regolamento condominiale convenzionale (cass. 14 novembre 2002 n. 16.022, cass. 23 febbraio 1994 n. 1776).

Sono altresì da escludersi dal bene comune anche quei beni che abbiano obiettive caratteristiche strutturali tali da essere al servizio esclusivo di una sua parte dell’immobile, a vantaggio quindi di alcuni soli condomini, tale destinazione prevale all’attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario.

Naturalmente il diritto di partecipazione al bene comune e alle spese per la loro conservazione è regolato in proporzione alle quote millesimali.

Nessun condomino può rinunciare ai propri diritti sui beni comuni per sottrarsi alle spese per la loro conservazione (1118 c. 1 e due c.c.).