Da Trentino inBlu al blog "condominio: le spese di notevole entita'"

Tra le spese straordinarie meritano particolare attenzione quelle che riguardano la ricostruzione dell’edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità.

Sono opere di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare e integrare i servizi igienico sanitari tecnologici. 

Costituiscono quindi opere di manutenzione straordinaria quelle che sono determinate dalla necessità che la cosa comune conservi la normale efficienza così da assolvere la funzione a cui è destinata.

Spesso la manutenzione straordinaria è collegata anche a fattori eccezionali conseguenti ad eventi improvvisi, imprevedibili, accidentali o a cause di forza maggiore.

Anche in questo caso non è sempre facile la loro individuazione, e nei casi dubbi può essere sempre demandato al giudice valutare quanto si sia in presenza di una spesa straordinaria di notevole entità, o quando si sia invece in presenza di un innovazione vera e propria.

La manutenzione si caratterizza per la natura intrinseca dell’intervento finalizzato al ripristino della cosa comune, mentre le innovazioni non sono necessarie e sono volte invece al miglioramento o all’utilizzo più comodo o maggiormente redditizio delle cose comuni.

Ai fini della approvazione delle spese straordinarie di notevole entità, è importante vedere quanto ci dice il codice, in particolare al quarto comma dell’articolo 1136 c.c., secondo il quale le delibere assembleari che approvano tali spese devono essere sempre adottate con una maggioranza qualificata, cioè con un numero di voti validi che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Ciò deve avvenire sia in prima che in seconda convocazione.

Qualora l’opera fosse straordinaria ma non di notevole entità, nella prima convocazione è necessaria la presenza di almeno 500 millesimi il voto favorevole della metà +1 degli intervenuti, mentre in seconda convocazione è sufficiente la presenza di 334 millesimi e il voto favorevole della metà +1 degli intervenuti

Possiamo considerare opere straordinarie di notevole entità:

Interventi per migliorare la sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti.

Opere di interventi per eliminare le barriere architettoniche purché tali interventi non alterino il decoro architettonico dell’edificio e non rendano inservibili alcuni parti all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

Opere e interventi per il contenimento del consumo energetico degli edifici.

La realizzazione di parcheggi condominiali destinati a servizio dell’unità immobiliari dell’edificio.

Opere per produrre energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione fonti eoliche solari o comunque rinnovabili.

Opere necessarie per la ricostruzione dell’edificio in seguito perimento inferiore ai tre quarti.

Nel caso in cui il perimento fosse totale o superiore al valore di tre quarti è necessaria sempre in sia in prima che in seconda convocazione la presenza di 1000 millesimi il voto totale dei condomini.