Da Trentino inBlu al blog: “la rettifica delle tabelle millesimali”

Nel corso puntata precedente abbiamo analizzato le modalità di formazione delle tabelle millesimali, che sono indispensabili per determinare ciò che ciascuno deve versare per il mantenimento del bene comune.

L’obbligatorietà della presenza delle tabelle millesimali nel condominio è disciplinata dall’articolo 68 del delle disposizioni preliminare del codice civile ove è precisato che “il valore proporzionale di ciascuna proprietà immobiliare espresse millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone di locazione, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”.

Per quanto riguarda l’oggetto della puntata odierna in merito alla modificabilità delle tabelle millesimali, ha inciso profondamente la recentissima riforma che ha riformulato l’articolo 69 delle disposizioni preliminari del codice civile- Tale disposizione afferma: “I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono essere rettificati o modificati all’unanimità".

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 secondo comma, del codice, nei seguenti casi:

1. quando risulta che sono conseguenza di un errore
2. quando, delle mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, l’incremento di superfici o di incremento o diminuzione dell’unità immobiliare, alterato per più di un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso relativo costo sostenuto da chi ha avuto luogo la variazione

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. 

Questi è tenuto a darne senza indugio notizia l’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica una revisione del tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazioni dei criteri legali o convenzionali.

Da ciò si deduce immediatamente che generalmente alla modifica del tabelle millesimali serve l’unanimità dei condomini ad eccezione dei casi previsti dal numero uno e due di suddetto articolo.

In questo caso sarà sufficiente che le deliberazioni siano provate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Da precisare tuttavia, che l’errore di cui parla il citato articolo, non deve essere o non può essere vizio o errore nel momento del consenso nella redazione delle tabelle millesimali ma deve esserci un’obiettiva differenza (verificabile) tra le singole unità immobiliari e il valore millesimale ad esse attribuito siano essi errori essenziali, errori di fatto, errori di diritto.

Tra gli errori più comuni che possiamo trovare vi sono:

- Errori che attendono alla determinazione di elementi necessarie per il calcolo dei valori dei singoli appartamenti (altezza, ubicazione, estensione).

- Errori di fatto (errore di calcolo nell’effettuazione di operazioni matematiche, errori nella misurazione del superfici o cubatura, errori misurazioni planimetrie, errori nella destinazione diversa da quella reale, errori nell’attribuzione dei servizi).

- Errori di diritto, relativi a da una errata interpretazione delle disposizioni legislative e giurisprudenziale.

Da tutto ciò rimangono escluse possibili censure e valutazioni soggettive del tecnico incaricato della redazione delle tabelle stesse.