Da Trentino inBlu al blog “le innovazioni gravose e voluttuarie”

In merito a quanto analizzato, è molto importante vedere il rapporto dell’innovazione con la modificazione della destinazione d’uso e la manutenzione della cosa comune.

In merito alle Innovazioni la Corte di cassazione ha stabilito che devono intendersi come tali solo quegli interventi che determinano l’alterazione dell’entità materiale, un mutamento della destinazione originaria, e cioè che in seguito all'attività delle opere eseguite le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. Tuttavia ad oggi anche in questo contesto è intervenuto il nuovo articolo 1117 ter, che disciplina il cambio di destinazione d’uso in cui si dispone “l’assemblea con un numero di voti che rappresenti quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni”.

Del suo rapporto con la manutenzione (in particolare la manutenzione straordinaria) abbiamo già parlato in quanto questa si caratterizza da una intrinseca necessità degli interventi, mentre per le innovazioni sono interventi non sono necessari ma, volti al miglioramento, all’utilizzo più comodo e maggiormente redditizio delle cose comuni.

L’ultimo comma dell’art. 1120 disciplina infine le innovazioni che sono vietate e sono:

• innovazioni che possono arrecare pregiudizio alla stabilità o la sicurezza fabbricato.

In questo caso le innovazioni sono assolutamente vietate in quanto si considera la sicurezza e la stabilità dell’edificio prevalente rispetto tutti gli interessi dei condomini. Tale disposizione non potrebbe essere derogata nemmeno in presenza degli l’unanimità dei condomini.

• innovazioni che ne alterano il decoro architettonico

Per giurisprudenza costante in questo caso possono essere adottate alcune innovazioni (salvo che edificio non abbia una particolare tutela) purché dotate all’unanimità dell’assemblea.

• innovazioni che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso al godimento anche di un solo condomino (es. tavolini bar-restringimento carreggiata con impossibilità di accesso di alcuni tipi di vetture, costruzione autorimesse sottosuolo nel cortile comune)

Anche in questo caso la giurisprudenza ammette le innovazioni purché approvate all'unanimità.

Vi sono infine le innovazioni gravose e voluttuarie disciplinate dall'articolo 1121 c.c.: “Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell’edificio, e consiste in opere, impianti, manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo alla spesa".

Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che la ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.

Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera.

Sin da subito è importante precisare che la gravosità dell’innovazione non è una valutazione che va riferita alla condizione finanziaria del condomino, ma alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio.

Anche in questo caso, come già precedentemente visto, manca purtroppo una definizione normativa di gravosità e pertanto il tutto è lasciato alla discrezionalità del giudice.

Sono invece considerate innovazione voluttuarie quelle innovazioni dirette sempre a rendere più comodo l’uso del bene, e quindi adeguate all’edificio in cui si trovano, ma che non siano le innovazioni bizzarre o capricciose. Per parte della giurisprudenza le innovazioni voluttuarie sono quelle prive di qualsiasi utilità.

Il condomino che non voglia concorrere spese deliberate dall’assemblea deve manifestare già in assemblea il proprio dissenso o comunque impugnare la delibera assembleare nei termini previsti per l’impugnazione.

Naturalmente il condomino che in seguito intenda usufruire dell’opera, oltre a concorrere alle spese di manutenzione dovrà anche rimborsare quelle di esecuzione.