Il condominio e gli assenti: delibera dell'assemblea comunicata se ricevuta all'indirizzo

Questa domenica torniamo a trattare i rapporti condominiali ed in particolare quali siano le conseguenze nel caso in cui il condomino non sia regolarmente convocato all'assemblea condominiale ove siano decise delle spese per le parti comuni, con conseguente ripartizione tra i condomini.  

Nel caso di convocazione del condomino via posta elettronica, la successiva assemblea è regolare anche nel caso di sua assenza? e la conseguente delibera vincola anche il condomino assente? e cosa può fare il condomino rimasto assente e non regolarmente convocato?

Il Tribunale di Milano si è trovato, di recente, a dover affrontare la questione, chiarendo i limiti dell'assemblea condominiale nel caso di omessa convocazione dei condomini.

1. Il contesto: le attribuzioni dell'assemblea dei condomini (art. 1135 cod. civ.).

Tocchiamo un argomento che interessa ai condomini che non hanno partecipato all'ultima assemblea di condominio e ricevuto informazioni su come si è svolta, se non per bocca degli altri condomini o dell'amministratore. Nelle situazioni più problematiche, può darsi che l'amministratore non voglia trasmettere il verbale, se non dopo molto tempo e ripetute telefonate ed insistenze.

Si pone, dunque, la seguente domanda: da quando decorre il termine di trenta giorni per impugnare la decisione dell'assemblea di condominio? 

Ricordiamo, ora, che l'assemblea dei condomini è uno degli organi più rilevanti ed incisivi nella gestione pratica degli interessi di ciascun condomino, deliberante nelle materie di cui all'art. 1335 cod. civ. od altre materie destinate dalla legge. 

L'organo assembleare, dunque, è il luogo di rappresentanza e formazione della volontà dei condomini, sicché le deliberazioni assembleari prese nell'alveo delle attribuzioni sopra riassunte e con la procedura indicata dall'art. 1336 cod. civ. sono obbligatorie (vincolanti) per tutti i condomini. 

2. Il problema: le deliberazioni dell'assemblea e la loro comunicazione agli assenti - quando decorre il termine per l'impugnazione (art. 1137, co. 2°, cod. civ.).
Ovviamente, viene lasciata una "valvola di sfogo": vale a dire, un termine per i condomini assenti per l'impugnazione della delibera davanti al giudice. L'art. 1337, 2° comma, cod. civ.,  infatti, stabilisce che "(...) ogni condomino assente, dissenziente od astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendo l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla comunicazione della deliberazione per gli assenti". 

A questo punto, occorre chiarire in che modo si perfeziona la comunicazione della deliberazione.  In termini pratici, due sono le alternative percorribili: 

(1) privilegiare la stabilità a discapito della rappresentatività e, in tal senso, accontentarsi di una comunicazione informale della delibera agli assenti (ad es. a voce, tramite gli altri condomini etc.); 

(2) privilegiare la rappresentatività, la conoscibilità e l'ufficialità della delibera e, in tal senso, richiedere al condominio un onere di comunicazione formale. 

3. La soluzione: il punto della giurisprudenza di merito e di legittimità (Tribunale di Milano, sentenza del 28 novembre 2017)

Alla luce dei ragionamenti svolti fino ad ora, vediamo come si colloca la giurisprudenza.

A tale riguardo, la Cassazione, in un orientamento sancito nella sentenza n. 16081 del 2 agosto 2016, ha avuto modo di chiarire che la comunicazione deve avvenire presso l'indirizzo del condominio assente, perché solo in questo modo si presume che egli abbia veramente conosciuto il contenuto del verbale assembleare. L'argomentazione formalistica seguita dalla Corte di Cassazione, evidentemente tesa a favorire la seconda alternativa, è di facile lettura: la delibera assembleare è equiparata ad una dichiarazione diretta ad una determinata persona e, ai sensi dell'art. 1335 cod. civ., si presume da questi conosciuta soltanto quando giunge al suo indirizzo. 

Parallelamente, al condomino non è richiesto di doversi attivarsi per conoscere l'andamento delle deliberazioni. 

Questo principio è confermato da autorevoli corti di merito: ad ultimo, il Tribunale di Milano, nella sentenza n. 5021 pubblicata il 28 novembre 2017, ha ripreso l'argomento della Cassazione.

Il giudice meneghino, nell'accogliere un'impugnazione di delibera, premette come "in materia di delibere condominiali la convocazione di tutti i condomini è il mezzo attraverso il quale i partecipanti al condominio vengono invitati alla riunione e sono posti nella condizione di dare il loro apporto informato e consapevole alla formazione della volontà dell'ente condominiale, in vista di interessi comuni."

Ancora, viene affermato che non sussiste un vero e proprio dovere da parte del condomino di attivarsi per seguire e aggiornarsi sulle deliberazioni dell'assemblea quanto, piuttosto, un onere di informazione da parte del condominio, tramite comunicazione formale della gestione condominiale. 

4.  Dal lato degli amministratori di condominio: implicazioni pratiche.
Dai fatti riportati nella pronuncia, emerge, a tratti, una gestione condominiale poco trasparente e malaccorta: la comunicazione formale costituisce, infatti, ha costituito la extrema ratio in un condominio dai rapporti deteriorati. 

In un contesto ottimale, l'amministrazione condominiale intesse relazioni informali ed improntate alla collaborazione sia con i condomini  che con i consiglieri (specialmente nei condomini meno affollati).  

Inoltre, in assolvimento agli obblighi di deontologia il professionista può (e dovrebbe) aggiornarsi e sensibilizzare il condominio sulle cautele e le misure di prevenzione da attuare contro i potenziali "rischi" aggiunti dall'abbondante (e spesso ondivaga) giurisprudenza in materia condominiale. 

Infatti, il caso di specie prende le mosse da un tema assai ricorrente (ed ostico) nelle gestioni condominiali: vale a dire, le convocazioni straordinarie per deliberare i lavori di rifacimento di balconi e facciate. L'assemblea straordinaria è andata pressoché deserta, avendo prevedibilmente incontrato la sommessa opposizione di larga parte del condominio. 
Delle due l'una: o la gestione condominiale non ha seguito i criteri sopra enunciati oppure il condominio ha agito in modo temerario (ma tale condotta sarebbe abusiva del processo civile ed è assai scoraggiata). 

In definitiva, è auspicabile che l'amministrazione di condominio avvenga secondo criteri generali (ma non banali) di cooperazione. 

5.  Considerazioni finali e conclusione.
Come esposto sopra, si pone l'alternativa tra la comunicazione informale o quella "formale", all'indirizzo del condomino assente.

Ora, il termine di per sé breve (30 giorni) di impugnazione della decisione assembleare assolve all'interesse della stabilità ed efficienza nella formazioni delle decisioni assembleari.  

In coerenza con tale finalità, si ritiene che l'onere di comunicazione all'indirizzo degli assenti serva, appunto, a prevenire "rimessioni in termini" nelle aule di giustizia, oltreché impugnazioni pretestuose da parte dei condomini, anche a molta distanza di tempo. 


Di seguito, il testo della sentenza. 

Tribunale Di Milano - Sez. XIII Civile - Sentenza del 28 Novembre 2017 by Consumatore Informato on Scribd