Bonus 110% - quale maggioranza per l'approvazione del progetto

La vicenda bonus 110% sta riguardano molti condomini chiamati a dover decidere se adire alle proposte di ristrutturazioni avanzate dai vari amministratori di condominio.

Abbiamo ricevuto, all'indirizzo sos@consumatoreinformato.it, una mail di chiarimento da parte di un consumatore e riteniamo di estendere anche ai lettori del blog sia il quesito che la nostra risposta. 

Buona lettura.

"Spett.le Associazione,

vi scrivo per porvi il mio problema e chiedere una vostra valutazione.

Sono condominio in un condominio in via.......a Milano e la prossima settimana l'amministratore presenterà un progetto di opere di ristrutturazione del condominio, approfittando del bonus 110%.

Vi chiedo, a tal proposito, quale quorum di maggioranza è sufficiente per deliberare i lavori che rientrano nell'eco bonus 110? 

Alcuni condomini, tra cui il sottoscritto, vorrebbero opporsi? 

Possiamo far dichiarare nulla la delibera perché lavori non urgenti? 

Il fabbricato è in ottime condizioni, ed anche se è stato costruito verso la fine degli anni '50, nel 2001 è stato oggetto di profondi lavori di ristrutturazione che hanno riguardato facciata, infissi, giardino, balconi, tetto, ascensori.

Qualche anno fa, infine, è stata sostituta la caldaia.

Ora non pensiamo che sia necessaria alcuna opera di rifacimento e non vorremo che con la scusa dell'eco bonus vengano fatti lavori i cui costi, in futuro, a nostro carico.

Purtroppo una maggioranza pare essere favorevole ai lavori, incantata dall’unico abbaglio che tutto sarebbe gratis, ha dato approvazione ai lavori.

Quale voto è necessario per questi lavori?

grazie per la risposta.".

Egregio lettore, in risposta al Suo articolato quesito - nel quale si chiede qual è il mezzo di cui dispone il condomino dissenziente per contestare i lavori di rifacimento di un edificio già ammodernato -  abbiamo scelto un taglio pratico, che consenta di cogliere la reale portata degli interventi e gli aspetti procedurali da rispettare.                                                                 

Pur non avendo la pretesa di essere esaustivi, perché ogni condominio è un edificio a se stante e con le proprie caratteristiche statiche e funzionali, è comunque vero che gli interventi di ristrutturazione finanziabili tramite l'eco bonus 110% sono assai invasivi. 

E da questo dato bisogna partire.  

La recente normativa prevista per la complessiva riqualificazione dell'edificio è soggetta ad un iter composto da diverse fasi di approvazione da parte dell'assemblea condominiale, dal momento che non tutti gli edifici possono accedere alla detrazione d'imposta. 

Prima di eseguire i lavori, i condòmini sono chiamati a percorrere queste precise tappe: 

• fase preliminare alla fattibilità: si dà un incarico esplorativo ad un tecnico per verificare se l'edificio, nello stato nel quale si trova, abbia le caratteristiche termiche, edilizie e urbanistiche per accedere al bonus del 110% 
• fase di fattibilità: si incarica un tecnico per individuare quali sono le opere che possono essere realizzate sull'edificio;
• fase di verifica delle prestazioni energetiche: si incarica un ulteriore tecnico per effettuare un'indagine termica sull'edificio, la medesima che si adotta quando si deve redigere un Attestato di Prestazione Energetica (APE convenzionale). 
• fase di approvazione degli appalti: alla luce delle fasi precedenti, si dà incarico alle imprese che svolgeranno concretamente i lavori.                                                     
• Ogni fase dell'iter è accompagnata da delle delibere assembleari, per le quali il Decreto ha previsto delle maggioranze più semplici da ottenere rispetto a quelle previste per la manutenzione straordinaria. Le decisioni per la realizzazione degli interventi agevolabili col bonus 110% sono approvate se si rispettano le seguenti maggioranze: 

i condòmini presenti nell'assemblea devono rappresentare almeno 1/3 del valore intero dell'edificio (1/3 dei millesimi); la maggioranza dei presenti deve votare a favore degli interventi.         

Se è pur vero che la legge ha reso meno restrittive le maggioranze per le delibere, con dei quorum che di solito vengono previsti per interventi di manutenzione ordinaria, non ci si deve preoccupare eccessivamente.

Bisogna infatti considerare che il condominio accede ai bonus energetici soltanto se gli interventi di ristrutturazione consentono di innalzare le prestazioni energetiche dell'edificio di almeno due classi(per fare un esempio, dalla "classe E" alla "classe C"). 

Per ottenere un potenziamento così elevato, i tecnici devono progettare interventi assai invasivi, che riguardano sia le parti comuni del condominio che le parti in proprietà esclusiva. 

Questo significa, dunque, che si dovrà dare luogo ad interventi trainanti (per esempio, coibentazioni a cappotto, impianti termici a condensazione o a pompa di calore) affianco ad interventi trainati (per esempio, pannelli solari, nuovi infissi e serramenti etc.). 

Si consideri che è molto difficile accedere all'agevolazione del 110% se gli interventi trainanti non sono accompagnati, anche, dagli interventi trainati. 

In conclusione, molti degli interventi trainati riguardano le parti in proprietà esclusiva(ad esempio, gli infissi): per questi non si applicano le maggioranze indicate sopra, perché è necessario il consenso dei proprietari, all'unanimità. Una delibera che coinvolgesse le parti esclusive, dunque, sarebbe impugnabile sempre.