Umidità di risalità. Il condominio può essere condannato al risarcimento del danno in favore del condomino

Il condominio può dover risarcire il danno sofferto dal condomino a causa dell'umidità di risalita originata dall'incuria delle parti comuni.

Il principio, tutt'altro che scontato, è stato affermato dalla Corte di Appello di Messina (sentenza n. 731/2023), chiamata a decidere l'impugnazione proposta avverso la sentenza del Tribunale di primo grado in una causa tra condomino e condominio.

Occorre premettere che sul punto, la giurisprudenza non è univoca nel riconoscere la responsabilità del condominio per l'umidità da risalita, proprio perché non sempre è facile accertare se l'origine della fonte del danno è la parte comune o meno.

Nel caso affrontato dalla Corte di Appello di Messina, il condominio è stato condannato a risarcire i danni sofferti dal condomino, ma in particolare ad eseguire tutti i lavori necessari per evitare il danno da umidità di risalita.

- umidità di risalita e danno sofferto dal condomino

In primo luogo, in cosa consiste l'umidità di risalita? questo tipo di danno si manifesta quando l'acqua proveniente dalla parte più bassa dell'edificio tende a salire, non incontrando alcuna adeguata impermeabilizzazione della struttura volta ad ostacolare il flusso.

Il fenomeno più normale consiste nell'umidità che si sviluppa a causa di un accumulo di acqua che non viene arginata/limitata dai muri, provocando i danni alle murature dei piani superiori (usualmente il piano terra o il primo piano) nella parte più bassa.

E' di tutta evidenza che questo tipo di problematica sorge con più frequenza nel caso di cattiva manutenzione ordinaria di alcune parti dell'edificio, con conseguente danno arrecato ai vicini o, nel caso di condominio, ad alcuni condomini. 

Nel caso di specie, la lagnanza che ha dato origine alla causa intentata da una condomina si è fondata sul danno sofferto dal suo alloggio e causato dalle infiltrazioni di umidità provenienti dai locali cantina.

A seguito di controllo operato con un tecnico di fiducia è emerso, infatti, che l'umidità era originata dalla cattiva manutenzione delle parti comuni dell'edificio condominiale, in particolare uno stato di carenza nella pavimentazione, dal quale derivava la risalita dell'umidità.

Il Tribunale di Messina, all'esito del procedimento oggetto della nostra segnalazione, ha riconosciuto il danno sofferto dalla condomina per l'umidità di risalita, ed ha altresì condannato il condominio a realizzare tutti i lavori necessari idonei a limitare il fenomeno appena descritto.

- Corte di Appello di Messina: il condominio deve risarcire il danno e sostenere tutte le spese per eseguire i lavori 

Vi invitiamo alla lettura della sentenza pronunciata dalla Corte di Appello di Messina, la quale affronta una serie di questioni tecniche non secondarie e che in questa sede non tratteremo.

Il ragionamento seguito dal Giudice di secondo grado è quello di considerare la zona oggetto di infiltrazioni come parte comune del condominio, in quanto l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio, e la superficie del piano terra ove si trova l'appartamento danneggiato, laddove non sia disciplinato diversamente dal titolo di acquisto della proprietà (circostanza non secondaria), deve essere considerato parte comune.

In termini più semplici, se la parte che origina le infiltrazioni appartiene appartiene al condominio, il dovere di manutenzione adeguata e limitazione dell'infiltrazioni spetta a quest'ultimo.

Di conseguenza, laddove il condominio non abbia adeguatamente mantenuto la parte di sua competenza, deve sia rispondere per i danni sofferti dal condomino (1), sia attivarsi e sostenere tutte le spese necessarie per il ripristino della zona interessata al fine di evitare successivi danni (2).

Corte di Appello di Messina - sentenza n. 731/2023.

Corte Appell o Messina by Consumatore Informato on Scribd