Esiste un termine entro il quale le parti devono arrivare alla conclusione di un contratto definitivo con il trasferimento di un diritto in multiproprietà?
La questione viene affrontata e, forse, risolta dal Tribunale di Catania con il provvedimento che trovate di seguito, ove il giudice si è soffermato sui principali aspetti del negozio giuridico e i diritti spettanti ai consumatori.
a.- Il caso: un preliminare che non porta al definitivo
Occorre ripercorrere la vicenda sottoposta al giudizio del tribunale perché ci consente di poter meglio affrontare i punti giuridici della controversia.
Nel caso di specie, l'acquirente aveva sottoscritto un contratto preliminare di compravendita con una società, finalizzato a trasferire, entro un anno, una nuova unità immobiliare in multiproprietà, a fronte del pagamento di €7.000 e della cessione di una precedente multiproprietà del valore di €13.500.
Nonostante il pagamento effettuato e la cessione della vecchia multiproprietà, il contratto definitivo non veniva mai stipulato.
Ne derivava una situazione di incertezza e frustrazione per l'acquirente, che si vedeva privato sia del bene originario che di quello promesso, stante la non conclusione del rogito.
- La posizione delle parti
L'acquirente chiedeva al Giudice:
- La risoluzione del contratto preliminare,
- La restituzione dell'importo complessivo di €20.500 (somma versata e valore della multiproprietà ceduta).
La società convenuta si difendeva affermando di aver inviato le comunicazioni necessarie per procedere al rogito e sostenendo che, in ogni caso, il termine previsto nel preliminare per la stipula non fosse essenziale e che la mancata conclusione del definitivo dipendesse anche dall'inattività della controparte.
b.- La decisione del Tribunale: mutuo dissenso e restituzioni
Il Tribunale ha affrontato la questione centrale: la natura del termine previsto nel contratto preliminare per la stipula del definitivo.
Richiamando i principi giurisprudenziali consolidati, il Giudice ha chiarito che il termine previsto nel preliminare era da considerarsi semplice e non essenziale, ovvero la sua scadenza non comportava automaticamente la risoluzione del contratto. Tuttavia, ha osservato che entrambe le parti, per un lungo periodo, avevano mantenuto un comportamento inerte, senza compiere azioni concrete per portare a conclusione la vicenda.
Questa inerzia reciproca è stata interpretata come espressione di mutuo dissenso, ossia una tacita e condivisa volontà di non procedere oltre.
Le conseguenze pratiche:
- Il contratto preliminare è stato dichiarato risolto;
- L'acquirente conserverà la multiproprietà originariamente ceduta alla società;
- La società dovrà restituire all'acquirente la somma di €7.000 corrisposta per la nuova multiproprietà.
c.- Perché è importante per i consumatori
Questa sentenza offre alcuni spunti chiari che tutti i consumatori dovrebbero conoscere prima di impegnarsi in operazioni legate alle multiproprietà:
- Prestate attenzione al termine indicato nel contratto preliminare: anche se non contiene un termine "essenziale", non può restare sospeso nel tempo senza conseguenze.
- è molto importante il comportamento che viene tenuto in concreto: l'inerzia delle parti può essere letta dal giudice come volontà di sciogliere l'accordo.
- Un ultimo aspetto riguarda la tutela economica: il Tribunale di Catania ha assunto un particolare atteggiamento, decidendo di tutelare l'equilibrio patrimoniale tra le parti, disponendo la restituzione delle somme versate e delle quote di multiproprietà, evitando un ingiusto arricchimento.
Di seguito, il provvedimento del Tribunale di Catania
Tribunale di Catania - I^ Sez. Civ.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
### della Prima Sezione Civile del Tribunale di Catania, Dott.ssa ### ha emesso la seguente Sentenza nella causa iscritta al n. XXX R.G. promossa da ### nata a ### il ###, rappresentata e difesa dall' Avv.to ### per procura in atti, presso il cui studio sito in ### via ### 22, è elettivamente domiciliata; attrice contro ### S.P.A., in persona del legale rappresentante pro tempore, con sede ###, rappresentata e difesa dall' Avv.to ### per procura in atti, domiciliata presso lo studio dell'Avv. ### sito in ### via ### n. 294; convenuta ### E ### Con atto di citazione regolarmente notificato, ### esponeva di aver acquistato in data ### un'unità immobiliare, con la formula della multiproprietà, sita in ### ( ### presso il villaggio turistico “ ### Club” al prezzo di € 13.500,00.
Con contratto preliminare di compravendita n. 1511/2012 del 17/10/2012, la ### S.P.A., si impegnava a trasferire , entro un anno dalla stipula del preliminare, a parte attrice, la multiproprietà di un appartamento sito in ### del ###, in cambio di un corrispettivo monetario di € 7.000,00 oltre al trasferimento delle quote di multiproprietà e al diritto reale di godimento turnario dell'appartamento n. 981 sopra indicato, sito in ### Parte attrice lamentava che nonostante avesse corrisposto l'intero importo di €7.000,00 ed avesse messa nella disponibilità di parte convenuta la multiproprietà sita in ### per un valore di € 13.500,00, non si era ancora provveduto a stipulare il contratto definitivo per mancato adempimento di parte convenuta.
Chiedeva, pertanto, che venisse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare di vendita n. 1511/2012, stipulato tra essa esponente e la “### S.P.A.” e conseguentemente che venisse pronunciata la condanna della parte convenuta a corrispondere la somma complessivamente determinata di € 20.500,00, o di quella maggiore o minore determinata dal Giudice, oltre interessi e rivalutazione monetaria.
Chiedeva, infine la distrazione delle spese ai sensi dell'art. 93 c.p.c., in favore del proprio procuratore costituito.
Si costituiva, con comparsa di risposta, la “### S.P.A.” la quale preliminarmente eccepiva il mancato esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria ex D.lgs 28/10 e successive modifiche ed integrazioni.
Parte convenuta contestava, inoltre, le richieste formulate dall'attrice precisando di aver inviato, a mezzo raccomandata, nel 2014 e a mezzo mail, nel 2016, la documentazione propedeutica alla stipula del rogito notarile relativo al contratto definitivo e lamentava di non aver ricevuto dalla ### la documentazione necessaria per la stipula dell'atto.
Dichiarava, inoltre, di aver consentito a parte attrice di godere del soggiorno in entrambe le strutture in multiproprietà, l'una sita in ### e l'altra sita in ### Continuava precisando che, la richiesta di risoluzione contrattuale avanzata dalla ### , era infondata sul presupposto, altresì, che il contratto non prevedeva l'indicazione di un termine per stipulare l'atto pubblico di trasferimento.
Evidenziava che la richiesta di restituzione della somma pari a € 20.500,00, avanzata da parte attrice, faceva riferimento alla somma del valore della multiproprietà sita in ### oggetto di permuta con il contratto preliminare n. 1511/2012 e quantificata in € 13.500,00 e all'importo di € 7.000,00 corrisposto (dall'attrice) con assegno bancario e relativo alle somme dovute per l'acquisto della nuova multiproprietà sita in ### parte convenuta eccepiva, inoltre, che l'attrice avrebbe potuto chiedere alternativamente la risoluzione del contratto di permuta, con restituzione della multiproprietà in ### e della somma di € 7.000,00 o l'adempimento contrattuale con la stipula del definitivo. Concludeva chiedendo che venisse dichiarata: 1) l'improcedibilità della domanda attrice stante il mancato esperimento del tentativo di mediazione per risoluzione; 2) l'infondatezza, l'inammissibilità e/o l'improcedibilità della domanda attrice di risoluzione del contratto e di restituzione. Chiedeva, infine, che venisse pronunciata la condanna della ### al risarcimento del danno ex art. 96 c.p.c., oltre al pagamento delle spese processuali, con distrazione per il proprio procuratore.
Parte attrice, con memoria ex 183 n. 1 c.p.c. regolarmente depositata, ribadiva la richiesta di restituzione dell'intera somma pari a € 20.500,00 precisando che si trattava di cifra versata con due differenti modalità di pagamento (assegno di €7.000,00 e restituzione della quota di multiproprietà di ### del valore di €13.500,00).
Con Ordinanza del 4/10/2016 veniva rilevato che la materia in questione non necessitava del preventivo ricorso alla mediazione obbligatoria e venivano concessi i termini ex art. 183 VI comma c.p.c..
Con ordinanza del 6/5/2017 veniva ammesso l'interrogatorio formale della ### Con ordinanza del 20/11/2018 veniva ammessa la prova per testi dedotta dalla società convenuta.
All'udienza del 11/4/2019 il teste escusso ### confermava l'invio, in data ###, della raccomandata con la bozza del contratto definitivo di compravendita e procura notarile prodromica alla stipula; raccomandata pervenuta con ricevuta di ritorno del 9/5/2014, come da prassi aziendale, ma non ricordava se la raccomandata fosse stata inviata o meno dallo stesso, in quanto di tale incombenza si occupavano anche altri soggetti.
All'udienza del 19/9/2019, dopo che i procuratori dell parti costituite precisavano le proprie conclusioni, l causa veniva posta in decisione previa concessione dei termini ex art. 190 c.p.c..
Il contratto preliminare n. 1511/2012 del 17/10/2012 all'art. 9 recita che “…l'atto notarile verrà eseguito presso il ### scelto dal venditore entro il termine di un anno decorrente dalla fine dei pagamenti dovuti. Tale termine è puramente indicativo…”.
Occorre pertanto, soffermarsi sulla natura del termine indicato nel contratto preliminare per la stipula di quello definitivo.
Il contratto preliminare è un vincolo negoziale preparatorio, che deve contenere ai sensi dell'art. 1325 c.c., tutti gli elementi essenziali dello stesso e che incide sulla volontà di contrarre. Con esso le parti si impegnano e vincolano a stipulare un successivo contratto definitivo.
La questione che interessa questa fattispecie, attiene la natura del termine indicato nel contratto preliminare per la stipula del definitivo; occorre, cioè, comprendere se detto termine è da ritenersi “essenziale” o un termine semplice.
Nel contratto prodotto in atti il termine indicato non può essere considerato un termine essenziale ovvero un termine la cui scadenza provoca la risoluzione di diritto del contratto con efficacia automatica.
Il termine indicato deve invece considerarsi semplice, con la conseguenza che la parte inadempiente potrà essere messa in mora, ma il contratto potrà spiegare ancora la sua efficacia obbligatoria tra le parti.
Occorre però considerare anche l'utilità economica delle parti rispetto alla definizione del contratto, ovvero la volontà di ritenere perduta l'utilità economica dell'operazione a causa dell'inutile decorso del termine.
In questa prospettiva la dottrina ha ritenuto che l'inerzia di entrambe le parti, successiva alla scadenza del termine, consenta di valutare il comportamento delle stesse in termini di mutuo dissenso; di contro la giurisprudenza ha ritenuto che la mera indicazione dei termini entro i quali provvedere alla stipula del contratto definitivo, non consenta un'automatica individuazione del termine essenziale, affidando all'interpretazione del decidente l'eventuale valutazione in tal senso.
Occorre precisare che parte convenuta ha affermato di aver inviato nota raccomandata per la stipula del contratto definitivo, nell'anno 2014 e successive mail nell'anno 2015 e 2016. La ricezione di detta raccomandata è stata contestata dalla parte attrice che, di contro, ha inviato diffida per la mancata conclusione del preliminare unicamente nell'anno 2015. ### ha precisato, infine, di non essere più interessata al predetto acquisto (di cui al preliminare) a causa delle mutate condizioni di salute del marito che le impediscono di poter utilizzare il bene.
Si rileva, pertanto, che nessuna delle parti ha dimostrato un interesse alla stipula del contratto definitivo, atteso il notevole lasso di tempo intercorso dalla definizione del contratto preliminare.
Si rileva, altresì, che parte attrice ha corrisposto a parte convenuta l'assegno di €7.000,00 per l'acquisto dell'unità immobiliare in regime di multiproprietà, come da copia dell'assegno depositato in atti.
Alla luce delle deduzioni sopra richiamate, deve rilevarsi la reciproca intenzione delle parti di non portare a conclusione il contratto definitivo, atteso che nessuna di esse ha, in tempi ragionevoli, posto in essere comportamenti concludenti volti inequivocabilmente a rappresentare l'intenzione di concludere il contratto definitivo.
Il preliminare in oggetto dovrà intendersi risolto nel senso che alla ### - che conserverà la multiproprietà di ### - dovrà essere restituita la somma di €7.000,00, mentre alla società convenuta dovrà essere restituita la quota di multiproprietà relativa all'appartamento sito in ### del ###.
Tenuto conto della reciproca soccombenza delle parti sulle questioni trattate, può essere disposta la compensazione delle spese di causa tra le stesse.
P.Q.M.
Il Got della Prima Sezione Civile, definitivamente pronunciando nella causa iscritta al XXXX R.G., dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti.
Compensa interamente tra le parti le spese di causa.
Così deciso in ### il ### Il Got Dott.ssa ###
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