Di recente abbiamo ricevuto molte richieste di chiarimento in merito ai doveri che gravano sull'amministratore di condominio.
Alcune mail ricevute in associazione (potete scrivere a sos@consumatoreinformato.it) ci hanno convinto ad utilizzare questo commento di un provvedimento di un giudice per ricordare alcuni aspetti che riguardano il rapporto tra amministratore e condomini.
La decisione del Tribunale di Torino, infatti, offre diversi spunti da offrire ai lettori, sia sul piano della tutela dei diritti informativi, sia sul corretto riparto delle spese, sia – punto oggi sempre più decisivo – sull’obbligatorietà e funzione della mediazione civile nelle liti condominiali.
1. Mediazione civile: la tutela dei condòmini contro eccezioni pretestuose del condominio
Nel caso affrontato dal giudice torinese, il condominio aveva cercato di far dichiarare improcedibile l’impugnazione sostenendo un presunto difetto di “simmetria” tra la domanda presentata in mediazione e quella poi introdotta in giudizio.
Il Tribunale respinge l’eccezione, richiamando due principi che devono sempre essere tenuti in considerazione dai condòmini:
a) La mediazione è un procedimento informale e quindi gli atti non devono essere identici a quelli della causa; è sufficiente che l’oggetto della lite e i fatti costitutivi siano sostanzialmente gli stessi in entrambe le sedi.
b) È improcedibile solo la domanda che “amplia” il petitum
La domanda giudiziale sarebbe improcedibile solo se introducesse pretese nuove, fondate su fatti ulteriori rispetto a quelli indicati in mediazione.
Nel caso concreto ciò non era accaduto: oggetto della mediazione civile e della successiva causa era l’impugnazione delle delibere assembleari.
Il Tribunale evita che il Condominio utilizzi la mediazione come trappola procedurale, confermando un orientamento garantista: all’utente-condomino basta aver descritto in mediazione la stessa vicenda, senza necessità di formule tecniche o richieste identiche parola per parola.
2. Documentazione contabile: il giudice difende il diritto di accesso dei condòmini
La vicenda sottoposta alla decisione del Tribunale di Torino riguarda anche il diritto dei condomini di poter prendere visione dei documenti e la richiesta di integrazione documentale con la convocazione.
Gli attori avevano lamentato l’assenza, in convocazione, della nota esplicativa e del registro di contabilità (art. 1130-bis c.c.).
Il giudice, richiamando Cassazione, precisa che non esiste l’obbligo di allegare tutti i documenti alla convocazione.
Allo stesso tempo, afferma un principio chiave:
- Il condòmino deve poter ottenere i documenti che richiede, senza ostacoli.
È quindi essenziale che l’amministratore:
a.- metta a disposizione la documentazione,
b.- risponda alle richieste dei condòmini,
c.- garantisca trasparenza e consultabilità.
Il Giudice non accoglie la lamentela sollevata dai condomini, ma ribadisce una tutela fondamentale: l’amministratore non può sottrarsi all’obbligo di fornire i documenti richiesti anche attraverso il silenzio.
3. Sulle spese condominiali
La sentenza oggetto di commento affronta vari argomenti che riguardano i rapporti condominiali ed in particolare, il Tribunale esamina il tema delle spese condominiali, ribadisce un principio fondamentale, ovvero che l’amministratore può inserire nel rendiconto solo spese giustificate, documentate e correttamente imputate ai condòmini interessati.
In questa causa, i giudici hanno rilevato che alcune spese erano state:
- addebitate ai singoli condòmini senza una prova reale che fossero personali,
- calcolate o riportate in modo poco trasparente,
- attribuite come costi individuali quando, invece, erano spese comuni,
- oppure incluse nel consuntivo senza la necessaria documentazione.
Di fronte a contestazioni precise, spetta all’amministratore dimostrare che ogni voce è corretta e che la ripartizione segue le regole del condominio e se non viene provata dal professionista, il Tribunale può annullare la delibera di approvazione del consuntivo, come accaduto nel caso di specie.
Di seguito, la sentenza del Tribunale di Torino.
Rapporto amministratore condominio - condomini (mediazione civile e diritti dei condomini) by Consumatore Informato
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