IMU 2026: cosa cambia davvero per i proprietari (e come evitare brutte sorprese)

Il 2026 porta con sé modifiche importanti alla disciplina dell’IMU che incidono direttamente sulle tasche dei contribuenti e che, a seguito di alcune richieste provenienti dai lettori del blog, cerchiamo di trattare con questo nostro intervento. 

Le novità derivano dal decreto emanato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze il 6 novembre 2025 e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana il 12 novembre: un intervento che mira a rendere più uniforme il sistema, ma che lascia ancora ampi margini di scelta ai Comuni.

    a.- Seconda casa: sconti possibili, ma non garantiti

La novità legislativa che ha sollevato più perplessità e discussioni  riguarda le cosiddette “case a disposizione”, cioè gli immobili:

• non oggetto di contratto di locazione/affittato;
• non concessi in comodato a titolo oneroso o gratuito;
• utilizzati solo occasionalmente (tipicamente casa vacanze al mare o in montagna)

Da questo punto di vista, il decreto consente ai Comuni di ridurre l’aliquota IMU fino al 50%, ma attenzione, non si tratta di uno sconto automatico, ma di una scelta lasciata alla discrezione dell'amministrazione locale.

Ogni amministrazione comunale decide autonomamente se applicarlo oppure no, valutando le proprie entrate di bilancio. Questo significa che:

• due immobili identici possono essere tassati diversamente anche a pochi chilometri di distanza;
• nei centri turistici, dove l’IMU sulle seconde case rappresenta una voce rilevante di entrata, le riduzioni potrebbero non essere applicate.
• Come verrà verificata la “casa a disposizione”

I Comuni potranno utilizzare criteri concreti per accertare l’effettivo utilizzo dell’immobile, tra cui:

⇒ consumi di luce, acqua e gas;

⇒ presenza di arredi;

⇒ utilizzo stagionale.

Un sistema simile a quello già utilizzato per la TARI, dove assume rilievo la politica gestionale locale e il getto tributario che ogni amministrazione comunale può ottenere dalle tasse sugli immobili.

Occorre ricordare che sono esclusi dagli sconti gli immobili locati, anche per affitti brevi o turistici.

b.- Immobili inagibili: più tutele per i proprietari

Arrivano novità favorevoli anche per chi possiede immobili inutilizzabili, in quanto l'intenzione dell'Esecutivo è quella di meglio considerare questo tipo di situazioni, non limitando questa agevolazione alle sole calamità naturali come accaduto in passato. 

Dal 2026 i sindaci potranno riconoscere riduzioni — fino all’azzeramento dell’imposta — anche quando l’inagibilità deriva da:

- gravi problemi strutturali;

- infiltrazioni importanti;

- cedimenti;

- altre situazioni che impediscono concretamente l’uso dell’abitazione.

Cosa serve per ottenere lo sconto? Non basta una semplice dichiarazione, ma occorre presentare:

- perizia tecnica di un professionista abilitato -

- certificazione comunale oppure documentazione equivalente -

Vi consigliamo, da questo punto di vista, di raccogliere la documentazione con anticipo evita ritardi o rigetti della richiesta.

Rimane invece confermata una tutela significativa: esenzione totale per gli immobili occupati abusivamente, quando il proprietario non può disporne.

AE - il 75% degli italiani è proprietario di casa

Fonte: comunicato stampa

2 gennaio 2020

Il 75,2% delle famiglie, tre su quattro, risiede in una casa di proprietà. Nel 2016 la superficie media di un’abitazione è pari a 117 m2 e il suo valore medio è di circa 162 mila euro (1.385 €/m2). In generale, le abitazioni possedute da persone fisiche hanno un valore complessivo, includendo anche le relative pertinenze, di 5.526 miliardi di euro, mentre il valore complessivo del patrimonio abitativo supera i 6.000 miliardi.

Sono alcuni dei dati contenuti nella settima edizione di Gli Immobili in Italia, la pubblicazione biennale che fotografa il patrimonio immobiliare italiano realizzata dall’Agenzia delle Entrate e dal Dipartimento delle Finanze del Ministero dell’Economia in collaborazione con il partner tecnologico Sogei. Il volume, che quest’anno analizza i dati relativi al 2016, offre un quadro della ricchezza, dei redditi, degli utilizzi e dei valori imponibili degli immobili attraverso l’elaborazione di diverse fonti informative, tra cui il Catasto Edilizio Urbano e le quotazioni dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, le dichiarazioni dei redditi, le banche dati dei versamenti delle Imposte sugli Immobili (IMU, TASI) e i dati del registro.

Come vengono utilizzati gli immobili – Quasi il 60% dei 57 milioni di immobili di proprietà di persone fisiche in Italia è utilizzato come abitazione principale o pertinenza. Secondo i dati indicati dai contribuenti nelle dichiarazioni dei redditi, infatti, circa il 34,2% degli immobili, pari a 19,5 milioni di unità, sono abitazioni principali, a cui si somma un ulteriore 23,3% relativo alle pertinenze (cantine, soffitte, box o posti auto), circa 13,3 milioni di unità. Ipotizzando che a ogni abitazione principale corrisponda un nucleo familiare, risulta che il 75,2% delle famiglie risiede in abitazioni di proprietà. Gli immobili dati in locazione sono circa 6 milioni (10%), mentre 6,2 milioni (11%) sono quelli lasciati a disposizione. Infine, ammontano a circa 1,2 milioni, poco più del 2% del totale, gli immobili concessi in uso gratuito a familiari o ad altri comproprietari. Per quanto riguarda la distribuzione per aree territoriali, al Sud sono utilizzate come abitazione principale il 53,5% del totale delle abitazioni delle persone fisiche, al Nord e al Centro la quota è più elevata, rispettivamente 56,8% e 58,5%.

Casa & box auto: la pertinenza esiste solo se vi è un collegamento effettivo

L'ultima sentenza di quest'anno viene dedicata all'argomento casa, o meglio al rapporto pertinenziale esistente tra il box auto e la casa principale, presupposto per poter usufruire dell’agevolazione “prima casa” nell'acquisto del garage.

Occorre osservare, infatti, che già sotto il profilo dell'imposta di registro collegata all'acquisto di un immobile, il comma 3 della nota II- bis all’art. 1 della Tariffa, Parte Prima, allegata al D.P.R. 131/1986 specifica che perché si possa individuare un rapporto pertinenziale tra immobile acquistato come “prima casa” e gli altri immobili connessi (tipo il garage) è necessario che questi ultimi siano destinati al servizio del bene principale.

Ne consegue che, per osservare tale limite, l'immobile pertinenziale deve rientrare nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7.

Non possono, come chiarito anche dalla Cassazione con la recente ordinanza  n. 15668 del 23 giugno 2017 rientrarvi immobili di categorie diverse da quelle sopra richiamate.

La Cassazione, però, introduce un ulteriore limite: il carattere pertinenziale tra immobile e box può sussistere solo se tra i due esiste un effettivo collegamento fisico, ossia sono vicini.

Per i giudici di legittimità non può essere riconosciuto il carattere pertinenziale, premessa per l'esenzione IMU e per altre agevolazioni (tipo l'imposta di registro), nel caso in cui l'abitazione principale e il box auto si trovino a distanza tale che la pertinenza può essere rimossa senza la necessità di una radicale trasformazione di destinazione.

La Cassazione ha richiamato, a tal proposito, il tradizionale principio giurisprudenziale di della contiguità spaziale, con onere probatorio del proprietario dell'immobile principale rispetto al carattere funzionale del box.

Di seguito, la sentenza.

Confedercontribuenti: Unione Europea e IMU

L'Imu, per essere più equa e avere un effetto redistributivo, deve essere modificata in senso più progressivo. L'Unione europea fa giustizia su una tassa iniqua che ha colpito in modo indiscriminato tutti gli italiani.

Adesso il nuovo parlamento che sarà eletto a Febbraio nè prenda atto è modifichi il sistema di applicazione dell'imposta. 

Questo il commento del Presidente di Confedercontribuenti, Carmelo Finocchiaro che aggiunge è assolutamente assurdo che un'imposta, come sottolinea la stessa Unione Europea, porti ad un'ulteriore impoverimento delle fasce piu' deboli della popolazione. 

Si ritorni, continua Finocchiaro, ai principi costituzionali della progressività delle imposte e si smetta pur di fare cassa di colpire in maniera indiscriminata tutte le fasce della popolazione.