La nuda proprietà è una modalità di alienazione della casa che sta incontrando, negli ultimi decenni, un apprezzamento crescente sul mercato immobiliare, in quanto viene considerata una soluzione alternativa per chi investe sul mattone e, dall'altra parte, consente a chi non possiede liquidità di poterla ottenere senza perdere la propria abitazione.
E quindi abbiamo pensato di fare un approfondimento sulla nuda proprietà e le regole che la riguardano.
1. Nuda proprietà - aspetti giuridici
Secondo la più diffusa definizione, la nuda proprietà consiste in una tipologia di proprietà limitata, poiché sul medesimo immobile si creano due distinte posizioni:
- il titolare di un diritto reale minore (tipicamente l’usufrutto) che mantiene la disponibilità del bene, godendone dei frutti, con precisi limiti, per un determinato periodo (usualmente la sua vita);
- Il nudo proprietario, invece, conserva la titolarità giuridica del bene, entrando nella sua disponibilità ad un determinato termine (usualmente la morte dell'usufruttuario).
1.1 Struttura del rapporto
Come anticipato:
a. Nudo proprietario → titolare della proprietà, ma senza potere di godimento fino all’estinzione dell’usufrutto.
b. Usufruttuario → titolare di un diritto reale di godimento ricavato dagli artt. 981 ss. c.c.
L’effetto tipico creato dalla nuda proprietà è la scissione tra titolarità e godimento, fino al momento in cui la proprietà torna piena quando scatta il termine dell’usufrutto (es. morte dell’usufruttuario o decorso del termine).
1.2 Diritti e obblighi
Nudo proprietario
Obblighi: lavori straordinari ex art. 1005 c.c., contributi strutturali di miglioramento, concorso nelle liti che riguardano proprietà e usufrutto.
Diritti: alienare la nuda proprietà, ipotecarla, disporne; non può arrecar danno all’usufrutto.
Usufruttuario
Obblighi: manutenzione ordinaria, pagamento imposte annuali (IMU, TARI, ove dovute), obbligo di inventario e garanzia se richiesto (artt. 1002–1004 c.c.).
Diritti: godere e trarre utilità dal bene, concederlo in locazione (nei limiti dell'art. 999 c.c.), abitarlo personalmente o destinarlo a reddito.
Sotto questo profilo, la Cassazione ha ripetutamente chiarito che spetta all’usufruttuario tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa (ordinario), mentre il nudo proprietario è responsabile per tutto ciò che incide su struttura, sostanza e destinazione del bene, ossia le spese straordinarie che riguardano l'immobile.
