La nuda proprietà è una modalità di alienazione della casa che sta incontrando, negli ultimi decenni, un apprezzamento crescente sul mercato immobiliare, in quanto viene considerata una soluzione alternativa per chi investe sul mattone e, dall'altra parte, consente a chi non possiede liquidità di poterla ottenere senza perdere la propria abitazione.
E quindi abbiamo pensato di fare un approfondimento sulla nuda proprietà e le regole che la riguardano.
1. Nuda proprietà - aspetti giuridici
Secondo la più diffusa definizione, la nuda proprietà consiste in una tipologia di proprietà limitata, poiché sul medesimo immobile si creano due distinte posizioni:
- il titolare di un diritto reale minore (tipicamente l’usufrutto) che mantiene la disponibilità del bene, godendone dei frutti, con precisi limiti, per un determinato periodo (usualmente la sua vita);
- Il nudo proprietario, invece, conserva la titolarità giuridica del bene, entrando nella sua disponibilità ad un determinato termine (usualmente la morte dell'usufruttuario).
1.1 Struttura del rapporto
Come anticipato:
a. Nudo proprietario → titolare della proprietà, ma senza potere di godimento fino all’estinzione dell’usufrutto.
b. Usufruttuario → titolare di un diritto reale di godimento ricavato dagli artt. 981 ss. c.c.
L’effetto tipico creato dalla nuda proprietà è la scissione tra titolarità e godimento, fino al momento in cui la proprietà torna piena quando scatta il termine dell’usufrutto (es. morte dell’usufruttuario o decorso del termine).
1.2 Diritti e obblighi
Nudo proprietario
Obblighi: lavori straordinari ex art. 1005 c.c., contributi strutturali di miglioramento, concorso nelle liti che riguardano proprietà e usufrutto.
Diritti: alienare la nuda proprietà, ipotecarla, disporne; non può arrecar danno all’usufrutto.
Usufruttuario
Obblighi: manutenzione ordinaria, pagamento imposte annuali (IMU, TARI, ove dovute), obbligo di inventario e garanzia se richiesto (artt. 1002–1004 c.c.).
Diritti: godere e trarre utilità dal bene, concederlo in locazione (nei limiti dell'art. 999 c.c.), abitarlo personalmente o destinarlo a reddito.
Sotto questo profilo, la Cassazione ha ripetutamente chiarito che spetta all’usufruttuario tutto ciò che riguarda la conservazione e il godimento della cosa (ordinario), mentre il nudo proprietario è responsabile per tutto ciò che incide su struttura, sostanza e destinazione del bene, ossia le spese straordinarie che riguardano l'immobile.
2. Come viene costituita la nuda proprietà
La costituzione della nuda proprietà richiede sempre atto notarile, collegato ad un atto di:
- compravendita,
- donazione,
- patti di famiglia,
- testamento,
- riserva di usufrutto in sede di trasferimento.
2.1 Contenuti obbligatori dell’atto
Quali sono i punti fondamentali che devono essere disciplinati con l'atto notarile?
a.- valore della nuda proprietà e dell’usufrutto (secondo coefficienti ministeriali);
b.- regolazione di durata ed estinzione della nuda proprietà;
c.- eventuali patti integrativi: riparto spese, inventario, garanzie dell’usufruttuario, disciplina locazioni;
d.- dichiarazioni urbanistiche, catastali e ipotecarie.
3. Aspetti fiscali: tassazione e imposte
La nuda proprietà prevede il pagamento di varie imposte sia all'atto della sua costituzione che in seguito, ed in particolare:
a.- Imposte sulla compravendita
La tassazione si basa sul valore della nuda proprietà, determinato applicando i coefficienti che dipendono dall’età dell’usufruttuario.
Se chi acquista è un privato (e non un’impresa):
- Imposta di registro: 2% (prima casa) o 9% (altri immobili) sul valore catastale della nuda proprietà;
- Imposta ipotecaria: 50 €;
- Imposta catastale: 50 €.
Se, invece, l'acquisto arriva da impresa con IVA:
- IVA 4%-10%-22% a seconda dei casi, calcolata sul valore della nuda proprietà;
- imposte fisse (200 € ciascuna).
3.2 Imposte annuali
- IMU e TARI
Sono dovute dall’usufruttuario, non dal nudo proprietario, poiché considerato possessore giuridico ai sensi dell’art. 1, comma 743, L. 160/2019.
3.3 Plusvalenze
La cessione della nuda proprietà da parte del proprietario originario non genera plusvalenza tassabile se l'immobile è stato abitazione principale per la maggior parte dei 5 anni precedenti; se invece non è abitazione principale, la plusvalenza può essere tassata come reddito diverso.
3.4 Successioni e donazioni
Se la nuda proprietà è trasferita tramite donazione:
- la base imponibile varia a seconda del rapporto familiare e dell’età dell’usufruttuario;
- in sede di successione, l’estinzione dell’usufrutto non genera imposta: la piena proprietà “si riespande” automaticamente.
4. Vantaggi e svantaggi per il consumatore
Ma quali sono i pro/contro nell'investimento in una nuda proprietà?
4.1 Vantaggi per chi acquista
- Prezzo molto più basso (fino al 40%).
- Imposte ridotte.
- Nessuna imposta annuale (IMU/TARI).
- Investimento patrimoniale di medio-lungo periodo.
4.2 Vantaggi per chi vende
- Liquidità immediata senza lasciare la propria casa.
- Possibilità di pianificare in anticipo trasferimenti ai figli.
- Soluzione vantaggiosa per proprietari anziani o per chi necessita di risorse integrative.
4.3 Svantaggi
- L’immobile non è disponibile da subito (per l’acquirente).
- Incognita sulla durata dell’usufrutto (se vitalizio).
- Necessità di rispettare rigorosamente il riparto delle spese e degli obblighi.
- Possibile complessità fiscale e patrimoniale in caso di donazioni, contenziosi o successioni.
Nessun commento:
Posta un commento