Rinuncia alla proprietà immobiliare - le Sezioni Unite chiariscono alcuni importanti aspetti

La sentenza che proponiamo di seguito affronta un argomento delicato, già trattato con nostri precedenti interventi, ma che vede una nuova interpretazione a seguito della recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione (per maggiori informazioni o aiuto, scrivi a multiproprieta@consumatoreinformato.it).

Stiamo parlando della rinuncia abdicativa della proprietà, atto unilaterale che è oggetto di ripetute discussioni, in quanto contrastato dallo Stato in particolare laddove non tratti immobili pericolanti o per i quali sono richiesti importanti opere di restauro.

a.- La rinuncia abdicativa ad un diritto reale  

Si tratta di un atto con cui il proprietario decide volontariamente di non essere più titolare di un bene immobile (una casa, un terreno, una multiproprietà ecc.), senza che lo stesso sia trasferito a qualcun altro (anche allo Stato) e senza ricevere nulla in cambio.

In termini più semplici non siamo di fronte ad una vendita, né ad una donazione o una cessione, ma una dichiarazione unilaterale (“rinuncio alla mia proprietà”) che comporta la perdita del diritto di proprietà.

Il diritto rinunciato può accrescere il diritto degli altri proprietari, nel caso di multiproprietà, o quello dello Stato nel caso di proprietà piena.

Caratteristiche principali

⇒     Atto unilaterale: lo decide solo il proprietario, non serve un accordo con altri.

⇒     Non recettizio: non deve essere comunicato a un destinatario specifico (diverso, ad                 esempio, da una donazione che richiede l’accettazione).

⇒    Non traslativo: non si trasferisce la proprietà a un’altra persona privata, ma si “abbandona” il bene.

⇒  Forma scritta: deve essere fatto con atto notarile o scrittura privata autenticata, perché riguarda un immobile.

⇒  Trascrizione: deve essere registrato nei registri immobiliari per avere effetto verso terzi.

b.- La vicenda

La questione arrivata davanti alla Corte di Cassazione riguarda dei proprietari decisi a rinunciare formalmente alla proprietà di terreni in zone franose e a rischio idrogeologico, quindi inutilizzabili e pieni di oneri. 

I proprietari si recano dal notaio e dichiarano di voler rinunciare alla proprietà, con atto di rinuncia che comporta il trasferimento del bene immobile allo Stato.

Quest'ultimo, attraverso il Ministero dell'Economia e l'Agenzia delle Entrate (Ufficio del Demanio) si è opposto , sostenendo che questa “rinuncia abdicativa” non è prevista dalla legge e serve solo a scaricare costi e responsabilità sulla collettività.

In termini più semplici, l'opposizione dello Stato sosteneva che l’ordinamento non ammette un simile negozio abdicativo, o comunque che l’atto notarile debba essere considerato illecito/immeritevole perché volto a riversare sulla collettività i costi e le responsabilità connessi ai beni.

Le questioni a cui viene chiamata a decidere la Cassazione è se il nostro ordinamento preveda, e consideri ammissibile, la rinuncia abdicativa alla proprietà immobiliare (negozio unilaterale, non recettizio, non traslativo); e quale sia l’estensione del controllo giudiziale su tale atto (meritevolezza, liceità, abuso del diritto) e se possa arrivare alla dichiarazione della sua nullità.

c. - Cassazione Sezioni Unite sentenza n. 20393/2025

La Suprema Corte risolve le questioni operando, in primo luogo, una ricostruzione dell'istituto della rinuncia abdicativa, delineandone i caratteri fondamentali.

In seguito, affronta la prima delle due questioni, ossia se il nostro sistema giuridico possa prevedere la possibilità del proprietario di spogliarsi del bene immobile attraverso un atto unilaterale.

Il Giudice di legittimità ritiene che il proprietario sia legittimato alla rinuncia della proprietà, con conseguente acquisizione a titolo originario da parte dello Stato, così come previsto dall'art. 832 c.c..

Tale istituto è previsto nel nostro ordinamento e non può essere negato a colui che legittimamente intenda farne uso, con la conseguenza che gli effetti del negozio unilaterale non recettizio possono produrre gli effetti sugli altri proprietari o, in ultima istanza, verso lo Stato.

E quest'ultimo non può contestare la nullità o l'inammissibilità dell'atto di rinuncia contestandone l'assenza di oggetto o per illiceità della causa.

Sotto altro profilo, dando riscontro alla seconda questione sottoposta alla decisione, le Sezioni Unite hanno osservato che seppur un atto di rinuncia possa essere esplicativo di un fine egoistico, ciò non può giustificare l'utilizzo dell'istituto della nullità al fine di contrastare l'esercizio del legittimo atto da parte del proprietario. 

La Corte conclude richiamando i due principi:

(1) "La rinuncia alla proprietà immobiliare è atto unilaterale e non recettizio, la cui funzione tipica è soltanto quella di dismettere il diritto, in quanto modalità di esercizio e di attuazione della facoltà di disporre della cosa accordata dall’art. 832 cod. civ., realizzatrice dell’interesse patrimoniale del titolare protetto dalla relazione assoluta di attribuzione, producendosi ex lege l’effetto riflesso dell’acquisto dello Stato a titolo originario, in forza dell’art. 827 cod. civ., quale conseguenza della situazione di fatto della vacanza del bene. Ne discende che la rinuncia alla proprietà immobiliare espressa dal titolare ‹‹trova causa››, e quindi anche riscontro della meritevolezza dell’interesse perseguito, in sé stessa, e non nell’adesione di un ‹‹altro contraente››.".

(2) "Allorché la rinuncia alla proprietà immobiliare, atto di esercizio del potere di disposizione patrimoniale del proprietario funzionalmente diretto alla perdita del diritto, appaia, non di meno, animata da un «fine egoistico», non può comprendersi tra i possibili margini di intervento del giudice un rilievo di nullità virtuale per contrasto con il precetto dell’art. 42, secondo comma, Cost., o di nullità per illiceità della causa o del motivo: ciò sia perché le limitazioni della proprietà, preordinate ad assicurarne la funzione sociale, devono essere stabilite dal legislatore, sia perché non può ricavarsi dall’art. 42, secondo comma, Cost., un dovere di essere e di restare proprietario per «motivi di interesse generale». Inoltre, esprimendo la rinuncia abdicativa alla proprietà di un immobile essenzialmente l’interesse negativo del proprietario a disfarsi delle titolarità del bene, non è configurabile un abuso di tale atto di esercizio della facoltà dominicale di disposizione diretto a concretizzare un interesse positivo diverso da quello che ne giustifica il riconoscimento e a raggiungere un risultato economico non meritato.".

Cassazione Sezioni Unite - sentenza n. 20393/2025

Bene il giudice a Pisa che cancella il certificato New Club Elite

Nuovo positivo intervento di un giudice chiamato a dichiarare il diritto alla cancellazione da New Club Elite di di un consumatore italiano. Ed anche il Tribunale di Pisa, seguendo l'orientamento tracciato dalla migliore giurisprudenza di merito, ha ritenuto di dichiarare non valido il contratto concluso tra la società Travel e due consumatori pisani, ed ordinare la cancellazione di questi ultimi dal club inglese denominato "New Club Elite".

La decisione assunta dal giudice toscano è arrivata all'esito del procedimento civile avviato dai consumatori, i quali si sono rivolti al giudice per chiedere di accertare la carenza di tutta una serie di informazioni contenute nel contratto di acquisto.

Come è noto ai lettori di questo blog, riteniamo che la gran parte dei contratti di vendita dei certificati vacanza siano viziati da una grave carenza di trasparenza nelle condizioni contrattuali, molto spesso ambigue, parziali e fuorvianti.

Mancata cessione di una multiproprietà: inadempimento e risarcimento del danno

Negli ultimi anni sono aumentate le proposte, spesso farlocche, di vendita e/o cessione gratuita delle quote di multiproprietà, od anche la rivendita del certificato di iscrizione ad un club.

Sono molte le società che contattano i proprietari di multiproprietà, con proposte fantasiose, con promesse di rivendita con guadagni di 15.000,00/20.000,00 euro, dietro la richiesta di qualche migliaio di euro per la consulenza.

Società svizzere, spagnole, italiane che, in alcuni casi, si viene a scoprire che non esistono oppure sono guidate da persone poco raccomandabili.

E molti di questi contratti risultano, al controllo del giudice, non validi e rispettosi delle norme previste a tutela del consumatore (vedi questo esempio).

La sentenza che vi proponiamo di seguito affronta, invece, il diverso caso ove la società, dopo aver promesso la cessione del contratto di multiproprietà, non da adempimento al proprio obbligo contrattuale.

Nel caso di specie, una società aveva proposto ad un multiproprietario di procedere, dietro il pagamento anticipato della propria consulenza, alla cessione del diritto reale in multiproprietà ad altro privato.

La società si impegnava a trovare la persona incaricata, chiedendo al multiproprietario di inviare l'originale dell'atto notarile di acquisto del diritto reale. Quest'ultimo dava adempimento al proprio obbligo, intimando la società a provvedere alla cessione gratuita della quota della multiproprietà.

E purtroppo, la società non dava adempimento a quanto stabilito dal contratto, incassando i soldi e non procedendo all'atto notarile.

La vicenda finisce davanti al Tribunale di Pordenone, il quale dichiara la risoluzione del contratto e il diritto al consumatore di ricevere congruo risarcimento del danno.

Il giudice friulano, infatti, riconosce che nonostante il consumatore avesse dato adempimento a tutti gli obblighi sullo stesso gravanti, utili per la cessione della quota di multiproprietà, la società non aveva dato seguito a quanto stabilito, tanto da crearsi "una ingiustificabile inerzia che aveva creato uno stallo nei rapporti fra l'attore e la società, di diritto iberico, che gestiva la ceduta quota di multiproprietà. Infatti, il ___ essendo rimasto ancora, rispetto appunto, alla società estera di gestione, il titolare del bene, del quale peraltro non aveva usufruito dopo il contratto di cessione del 3.3.2006, aveva finito per dover sopportare tutti gli oneri condominali dal 2007 in poi...".

E per tali ragioni, il giudice ha ritenuto sussistere un inadempimento di non scarsa importanza da parte della società convenuta, per non essersi attivata alla cessione della quota di multiproprietà del consumatore, così come previsto dal contratto: "si verte, per certo, su un inadempimento di non scarsa importanza, in considerazione sia dell'ammontare del debito maturato, sia delle caratteristiche del comportamento tenuto dalla convenuta, non solo specificamente inadempiente bensì totalmente ingnavia ed inerte nel dare una definizione anche formale al negozio di trasferimento della proprietà del bene".

Alla risoluzione del contratto ex art. 1453 c.c. consegue, come correttamente individuato dal giudice, il diritto al risarcimento del danno in favore del consumatore.

Tribunale di Pordenone - sentenza n. 188/15.

Immobili: la multiproprietà è ancora di moda?

Condominio - la ripartizione delle spese: sempre valida la delibera dell'assemblea?

Questa domenica torniamo ad affrontare i problemi che riguardano il condominio, uno degli argomenti più letti di questo blog, in quanto sono frequenti le discussione in merito alle spese comuni e alla loro ripartizione tra i vari condomini.

In generale, esiste il principio di ripartizione delle spese condominiali su criteri previsti per legge e determinate all'esito della assemblea convocata dall'amministratore.

I criteri di ripartizione delle spese possono, peraltro, essere derogati con il voto unanime dell'assemblea, ve devono partecipare tutti i condomini e vi deve essere la totalità del voto favorevole: il mancato rispetto di tali presupposti rende, come noto, del tutto invalida la delibera assembleare.

Tale ultima considerazione, peraltro, non è sempre chiara tra i condomini (ma talvolta nemmeno tra gli amministratori), tant'è che sono ripetuti gli interventi della Corte di Cassazione ove viene riaffermato il principio appena brevemente richiamato.

In tali casi, infatti, la delibera che modifichi i criteri di partecipazione e voto ex art. 1123 c.c. deve essere votata da tutti i condomini in senso favorevole e, nel caso di violazione di tali presupposti, l'impugnazione della delibera assembleare è sottratta al termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c..

Non appare superfluo ricordare che tale principio trova altresì applicazione nell'ipotesi di multiproprietà, ove l'ente gestore può modificare le regole relative alla partecipazione e voto dei multiproprietari, solo con assemblea con voto favorevole del 100%.

Il condomino (o il multiproprietario) che vi abbia interesse può impugnare la delibera assembleare che violi le norme sopra richiamate ex art. 1421 c.c.

Un caso problematico sorto, e risolto, di recente riguarda invece l'approvazione delle decisioni assunte dall'assemblea per facta concludentia: è possibile che la carenza di lamentela/contestazione del condominio attesti un suo assenso, ancorché non esplicitato nei modi e tempi previsti ex lege?

Il caso è stato affrontato dalla Corte di Cassazione all'esito di una vicenda avviata con decreto ingiuntivo da parte del condominio nei confronti di due condomini per somme dovute a titolo di spese condominiali dovute per la comproprietà di un alloggio del condominio e, solo da un condomino, per la proprietà di altra porzione del condominio.

Le spese erano state deliberate all'assemblea ove aveva partecipato solo uno dei due condomini, mentre l'altro (coniuge e proprietario della proprietà esclusiva) non era presente.

La delibera assembleare, mutando i criteri di ripartizione, aveva addebitato le spese ai due condomini, anche con riferimento all'immobile di proprietà del coniuge non presente.

Con l'ordinanza n. 33039/2018, la Corte di Cassazione ha ribadito il principio di solidarietà tra i condomini, nel caso di comproprietari dello stesso immobile, sicché le spese condominiali possono essere validamente stabilite dall'assemblea ove partecipa anche uno solo dei comproprietari.

Per contro, non può essere ritenuta valida l'assemblea ove siano stabilite le spese condominiali a carico di un proprietario che non vi partecipa, addebitandole al coniuge presente (ma non proprietario), né il suo consenso può essere desunto dalla condotta tenuta (ossia per facta concludentia).

E quindi, con riferimento alla quota in comproprietà, la Cassazione ha ribadito che i comproprietari di un’unità immobiliare sono tenuti in solido al pagamento delle spese condominiali (escludendo la partecipazione pro quota) in favore del condominio; nel caso di proprietà esclusiva, non è valida la delibera assembleare che stabilisce il pagamento della quota in assenza della moglie e/o addebitandola al marito presente all'assemblea.

Qui il provvedimento della Corte di Cassazione oggetto del nostro commento.

"La multiproprietà tra comunione e atipicità del rapporto"

Fonte - Università di Trento - Facoltà di Giurisprudenza

Dialoghi di diritto Civile - 16° ciclo di incontri (16 novembre 2018)

Multiproprietà & cambiali: una questione da risolvere!

E' noto che nel mondo delle multiproprietà esistono vicende molto variegate ed i problemi che riguardano i consumatori coinvolti in questi acquisti sono diversi.

In particolare, una difficoltà che abbiamo potuto accertare riguarda coloro che sono divenuti proprietari di un certificato vacanza, diritto turnario o multiproprietà attraverso la firma di una o più cambiali.

In seguito, ossia quando hanno compreso l'effettiva natura del prodotto/servizio, vorrebbero uscire dal contratto e smettere di pagare le cambiali sottoscritte con la società venditrice.

Molti ci hanno chiesto, a tal proposito, quali siano le conseguenze nel caso in cui il consumatore decida di interrompere il pagamento delle cambiali.

• Cambiale non pagata = cambiale protestata

Appare scontato osservare che il mancato pagamento dell'impegno assunto attraverso la cambiale comporta, quale conseguenza dell'inadempimento da parte del debitore, la vostra segnalazione nel Pubblico Registro dei Protesti come soggetto protestato.

Abbiamo già trattato l'argomento, evidenziando la natura della cambiale e le conseguenze nel caso di omesso pagamento da parte del consumatore e se volete potete approfondire l'argomento (vedi qui).

Per quel che interessa, il mancato pagamento della cambiale comporta, da un lato la segnalazione al PRP, dall'altro il rischio di non ottenere un certificato o l'eventuale promessa di cancellazione da parte delle famigerate società della rottamazione di multiproprietà.

La cambiale, in quanto titolo astratto, comporta un legame quasi indissolubile tra il debitore e il debito, nel senso che a prescindere dalle ragioni che hanno portato alla firma dei titoli cambiari, il consumatore è tenuto al versamento della somma prevista.

Non pago la cambiale? la società può segnalarmi quale "cattivo pagatore" nel registro dei protesti.

• Nullità del contratto di acquisto della multiproprietà - si può arrivare anche alla restituzione della cambiale/cancellazione del protesto?

La questione riguarda coloro che, dopo aver firmato il contratto e le varie cambiali, non riescono (o non vogliono) pagare le cambiali e preferiscono farsi segnalare al Pubblico Registro dei Protesti.

E' possibile ottenere la cancellazione dal Registro? una possibile soluzione, seppur con le difficoltà del caso, è quella di dimostrare che i titoli cambiari sono stati originati da un rapporto contrattuale irregolare/giuridicamente invalido.

In questi casi, specialmente laddove sia noto che il venditore ha violato i doveri di correttezza e trasparenza nella vendita, è possibile ottenere una sentenza che, dopo aver dichiarato la nullità del contratto di acquisto della multiproprietà/certificato vacanza, dichiari che le cambiali non dovevano essere firmate, o meglio che obblighi la società venditrice a restituire le cambiali al consumatore.

Ai nostri associati, che hanno chiesto il nostro intervento, siamo riusciti ad ottenere un provvedimento di cancellazione dal registro dei protesti dopo che era stato accertato il collegamento tra il contratto nullo e le cambiali firmate per l'acquisto del certificato.

Per maggiori informazioni, scrivi a multiproprieta@consumatoreinformato.it.

Uscire dalla multiproprietà in Italia

I proprietari di un diritto reale in multiproprietà acquisito in Italia si trovano, a distanza di anni, nell'annoso dilemma: come uscire da questo tipo di contratto?

Le ultime novità legislative e gli interventi giurisprudenziali che si sono susseguiti negli anni consentono, a seguito di una valutazione delle singole posizione (a riguardo, potete scrivere a multiproprieta@consumatoreinformato.it per un primo contatto), di trovare una soluzione per uscire da questo vincolo annuale.