domenica 12 agosto 2018

L'agenzia immobiliare nell'acquisto dell'immobile - quali doveri informativi?

Questa settimana abbiamo deciso di trattare l'argomento "mediazione immobiliare", proponendo, però, una particolare lettura dei doveri del mediatore e, in particolare, della fiducia riposta dall'acquirente rispetto alle informazioni ricevute dall'agente immobiliare, senza avviare un proprio controllo autonomo rispetto alle caratteristiche e dati della casa

Come si suole dire: fidarsi è bene, ma non fidarsi è meglio.

È frequente, infatti, che il consumatore si rivolge all'agente immobiliare confidando sulla affidabilità e professionalità del suo servizio (e ne ha ben donde) e alla fine si avvede di gravi carenze di informazioni sull'immobile acquistato. Spesso poco prima dell'appuntamento per il rogito, coi lavori di ristrutturazione già pianificati (ed acconti versati alla ditta), il malcapitato acquirente scorge vizi, difformità catastali che lo indurrebbero a ritirarsi dall'affare. 

Ciò detto, il consumatore può rinviare per troppo tempo una causa contro il mediatore, anche dopo avere preso possesso dell'immobile?

Questo è il caso della recente sentenza della prima sezione del Tribunale di Monza, del 4 maggio 2017, che vedremo meglio di seguito.

La questione: nel caso di specie la condotta contestata all'agenzia immobiliare (e al mediatore) è stata quella di aver taciuto che l'alloggio acquistato presentava dei vizi: tra questi, il fatto che l'immobile era di edilizia convenzionata e che i dati catastali non erano aggiornati. Tuttavia, e questo è il punto su cui attirare l'attenzione, gli acquirenti non solo hanno portato avanti il preliminare ed hanno sottoscritto il successivo rogito, ma hanno preso possesso dell'immobile ed avviato i lavori di ristrutturazione. 

Gli acquirenti, dunque, hanno citato il mediatore per vedere risolto il contratto di mediazione, chiedendo la condanna al risarcimento del danno per non aver fornito loro tutti i dati relativi alla casa oggetto di mediazione. 


La pronuncia: quest'ultima circostanza non è sfuggita al Tribunale, il quale ha prima esaminato in cosa consiste la responsabilità del mediatore e, subito dopo, l'ha esclusa. 

In particolare, l'art. 1759 c.c. stabilisce che il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note in relazione alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

Tuttavia, occorre capire quali sono le circostanze che influiscono in modo determinante.

E, sotto questo profilo, il giudice monzese ha affermato chiaramente che la comunicazione della circostanza (fatto - dato dell'immobile) da parte del mediatore rileva, in punto responsabilità, solo se questa possa influire in modo decisivo sulla conclusione del contratto: vale a dire che gli acquirenti, ad avere saputo prima, non avrebbero concluso il contratto (o lo avrebbero concluso a diverse condizioni).
 
Ebbene, nel caso non solo gli acquirenti hanno sottoscritto il rogito, ma hanno portato lo stesso avanti i lavori di ristrutturazione, quasi a "ratificare" l'operato del mediatore immobiliare, in fondo non così essenziale per loro

Tale circostanza ha escluso, a parere del giudice brianzolo, ogni responsabilità del mediatore, non sussistendo i presupposti per inquadrare un suo obbligo al risarcimento del danno sofferto dagli acquirenti.

Accorgimenti: sebbene per sommi capi, abbiamo già trattato il profilo del mediatore immobiliare (v. link): tra i doveri a cui è tenuto, inequivocabilmente, deve esibire all'acquirente:
1. la planimetria della casa;
2. il certificato di conformità e di destinazione urbanistica;
3. il certificato energetico (comunicando al venditore la classe energetica dell'immobile);
4 la copia conforme dell'eventuale condono;
5. l'estratto spese condominiali ed ogni altro documento inerente lo stabile.

E' importante rilevare (e segnalare con lettera raccomandata) quanto prima i vizi e le difformità rispetto a quanto dichiarato dal mediatore e, soprattutto, non dare luogo, almeno subito, alla conclusione del rogito; meglio, infatti, è accertare quali sono le dichiarazioni del mediatore e se collimano con la realtà fattuale. 

Di seguito trovi in lettura la sentenza del Tribunale di Monza. 
Acquisto immobile: quali obblighi informativi per il mediatore? by Consumatore Informato on Scribd

Nessun commento:

Posta un commento

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...